Mitä sijainti kertoo asunnon hinnasta?

Sijainti, sijainti ja sijainti – mutta paljonko?

Kiinteistöalan vanhin mantra tunnetaan hyvin, mutta harvemmin kysytään, kuinka suuri osa asunnon hinnasta selittyy sijainnilla ja mitkä sijaintitekijät hintaan vaikuttavat eniten. Sijainnista ja etenkin mikrosijainnista puhutaan paljon, mutta lähinnä empiiristen tuntojen ja kokemusten kautta. Nostetaan aiheen tiimoilta kuitenkin peltiä ja tarkastellaan, mitä kirjallisuus tarkalleen ottaen sanoo mikrosijainnin merkityksestä asunnon hinnan muodostuksessa.

Pääkohdat

• Sijainti selitti noin 73 % kerrostaloasuntojen neliöhintojen vaihtelusta. Asunnon omat ominaisuudet nostivat luvun vain noin 78 %:iin.
• Vahvimmin hintaan olivat yhteydessä alueen korkeakoulutettujen osuus ja etäisyys Helsingin keskustaan. Raideyhteys oli yhteydessä hintaan selvästi heikommin, mutta se näkyi joka kokoluokassa.
• Naapuruston hintataso on vahvasti yhteydessä hintaan: lähekkäisten asuntojen hinnat muistuttavat toisiaan 4–8 kilometrin päähän.
• Helsingin kantakaupunki käyttäytyy omalla tavallaan, ja yksiöiden mallissa rakennuksen iän vaikutus kääntyi alueen mukaan.

Tutkimus lyhyesti

Tarkastelun pohjana on Kari Halmeen Aalto-yliopistossa vuonna 2025 julkaistu väitöskirja Sijainnin vaikutus kerrostaloasuntojen hintoihin pääkaupunkiseudulla. Sen keskeinen tulos on, että pelkät sijaintitekijät selittivät noin 73 prosenttia vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhintojen vaihtelusta. Aineistona oli 8 162 kauppaa vuodelta 2019, mikä vastaa noin 70 prosenttia alueen kerrostalokaupoista.

Ensimmäinen havainto: sijainti selittää suurimman osan hinnasta

Pelkät sijaintitekijät selittivät noin 73 prosenttia neliöhintojen vaihtelusta. Kun mukaan lisättiin asunnon omat ominaisuudet, kuten pinta-ala, ikä, kerros, hoitovastike sekä sauna ja parveke, luku nousi noin 78 prosenttiin. Asunnon omat ominaisuudet nostivat selitysastetta siis vain noin viisi prosenttiyksikköä. Ne kuitenkin korreloivat sijainnin kanssa, joten niiden merkitystä ei voi päätellä pelkästä erotuksesta. Mallista puuttuivat kuitenkin esimerkiksi asunnon kunto ja taloyhtiön remonttitilanne, joten vertailua ei kannata viedä liian pitkälle.

Halme (2025), taulukko 20 · 8 162 kerrostalokauppaa pääkaupunkiseudulla vuonna 2019

Sijaintitekijöistä kolme erottui selvästi: etäisyys liikekeskustaan, etäisyys lähimpään raideliikenteen pysäkkiin ja alueen korkeakoulutettujen osuus. Ne vaikuttivat hintaan jokaisessa asuntokokoluokassa. Viheralueen läheisyys näkyi hinnassa, kun asunnon omat ominaisuudet oli otettu huomioon, ja sähkölinjan läheisyys laski hintaa useimmissa malleissa. Hintaa ohjasivat eniten alueen korkeakoulutettujen osuus ja etäisyys Helsingin keskustaan, kun taas raideyhteys ohjasi hintaa selvästi vähemmän. Käytännössä pääkaupunkiseutu hinnoittelee asuntonsa kuin yhden suuren kaupungin, jonka keskipiste on Helsingin ydinkeskusta.

Halme (2025), taulukko 8 · pienimmän neliösumman malli, selitettävänä neliöhinnan logaritmi

Lähikoulu ja kauppakeskus eivät nostaneet hintaa

Lähikoulun läheisyys ei vahvasta oletuksesta huolimatta nostanut hintaa. Mitä kauempana lähin peruskoulu oli, sitä korkeampi neliöhinta oli. Halme arvelee syyksi, että pääkaupunkiseudun kouluverkko on niin kattava, ettei etäisyys erota asuntoja toisistaan. Toinen mahdollinen syy on koulun pihan melu, jota osa ostajista välttelee. Kolmioissa yhteys riippui alueen lapsiperheiden osuudesta.

Samalla tavalla myöskään kauppakeskuksen läheisyys ei nostanut hintaa. Tulos vastaa vuokra-asuntoja koskevaa tutkimusta (Tomal, 2021), mutta poikkeaa Kurvisen ja Wileyn (2019) havainnoista, joiden mukaan suurten kauppakeskusten läheisyys nosti hintoja. Halmeen mukaan ristiriita selittyy osin sillä, miten etäisyys on mallinnettu.

Melualueella sijaitsevien asuntojen yhteys hintaan oli jopa myönteinen. Selitys löytyy saavutettavuudesta: kaksi kolmasosaa aineiston asunnoista sijaitsi pääväyliä seuraavilla melualueilla, ja niiden matka keskustaan ja raideliikenteen pysäkille oli lyhyempi. Kun asunnon omat ominaisuudet lisättiin malliin, melualueella ei ollut enää merkitystä. Merenrannan kohdalla kävi samoin: etäisyys merelle korreloi niin voimakkaasti keskustaetäisyyden kanssa, että mallin antama merkki oli aluksi väärä. Kun keskustaetäisyys jätettiin pois, ranta nosti hintaa odotetusti.

Kolmas havainto: naapuruus ja kantakaupunki ratkaisevat

Lähekkäisten asuntojen hinnat muistuttavat toisiaan enemmän kuin yksittäisten sijaintitekijöiden perusteella voisi odottaa. Kun malliin lisättiin naapuriasuntojen hinnat, selitysaste nousi selvästi, ja samalla monen yksittäisen sijaintitekijän vaikutus hävisi, koska naapuruston hintataso sisälsi suuren osan siitä. Hintojen samankaltaisuus hälveni vasta noin neljän–kahdeksan kilometrin päässä, asuntotyypistä riippuen.

Vaikutukset eivät olleet samat joka puolella. Helsingin kantakaupunki erosi muusta alueesta: siellä sijainnin vaikutus oli niin voimakas, että moni kulmakerroin kääntyi mallissa odotetulle vastakkaiseksi. Halmeen mukaan kyse on todennäköisesti mallin ilmiöstä: ostajat arvostavat kantakaupungissakin esimerkiksi korkeaa kerrosta ja saunaa kuten muuallakin. Yksiöiden mallissa rakennuksen iän vaikutus oli myönteinen Helsingin niemellä ja osassa itäistä kantakaupunkia, mutta kielteinen pohjoisessa, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa.

Asunnon koko vaikutti siihen, kuinka paljon sijainnilla on väliä. Yksiöiden hintoja sijainti selitti heikoiten: yhdestätoista sijaintitekijästä vain neljä vaikutti niiden hintaan selvästi. Tutkimuksen mukaan osa yksiöistä toimii väliaikaisena asumisratkaisuna, jolloin sijainti jää toissijaiseksi, ja koko Suomessa yli puolet vuonna 2019 myydyistä yksiöistä päätyi sijoittajille (Vuorio ym., 2020). Erikokoisten asuntojen mallit erosivat myös tilastollisesti toisistaan, eli ostajat näyttävät arvostavan eri asioita sen mukaan, minkä kokoista asuntoa ovat ostamassa.

Halme (2025), taulukko 21 · merkitsevyys 95 %:n luottamustasolla

Pohdinta: mitä tulokset eivät kerro

Tutkimus on perusteellinen, mutta tulosten käyttöä kannattaa miettiä kriittisesti. Ensimmäinen kysymys koskee aikaa ja miten se kuvaa vain vuotta 2019. Markkinatilanne on sittemmin muuttunut, ja tutkimus ei tarkastellut aikaa ja sijaintia yhdessä. On siis avoin kysymys, pätevätkö esimerkiksi kauppakeskuksen tai koulun läheisyyttä koskevat havainnot yhtä hyvin nykyisessä markkinassa. Tulokset kuvaavat yhtä hetkeä, eivät pysyvää hintarakennetta.

Toinen kysymys on keskiarvon ja yksittäisen kohteen ero. Tulokset kertovat, mikä yhteys tekijöillä on hintaan keskimäärin, mutta samalla etäisyydellä keskustasta sijaitsevien kahden asunnon hinnoittelu voi poiketa toisistaan paljon. Tämä näkyy tutkimuksen omassa havainnossa: sama tekijä voi vaikuttaa eri tavalla kantakaupungissa ja sen ulkopuolella.

Kolmanneksi tekijöiden erottaminen toisistaan on vaikeaa. Meri ja keskusta, melu ja saavutettavuus tai koulu ja lapsiperheiden osuus kietoutuvat toisiinsa, joten yksittäisen tekijän ”hinta” voi olla pelkästään heijastus jostain muusta. Sama koskee korkeakoulutettujen osuutta. Se selitti hintaa vahvasti, mutta tulos ei kerro, nostaako koulutustaso hintoja vai houkuttelevatko kalliit alueet koulutettuja asukkaita. Kyse voi yhtä hyvin olla seurauksesta kuin syystä.

Neljänneksi on hyvä muistaa, mitä selitysaste tarkoittaa. Noin 78 prosentin luku kuulostaa korkealta, mutta se jättää viidenneksen hinnan vaihtelusta selittämättä. Mallista puuttuivat asunnon kunto, taloyhtiön remontit ja talous, lämmitysmuoto ja ikkunoiden ilmansuunta, ja näillä voi olla merkittävä vaikutus hintaan. Lisäksi etäisyydet mitattiin suoraan linnuntietä, ei kävely- tai matka-ajalla, mikä voi muuttaa joidenkin tekijöiden näkyvyyttä tuloksissa.

Yhteenveto

Vuoden 2019 pääkaupunkiseudun kerrostalokaupoissa sijainti selitti suurimman osan neliöhinnasta. Vahvimmin hintaan olivat yhteydessä alueen korkeakoulutettujen osuus ja etäisyys liikekeskustaan, raideyhteys heikommin. Odotusten vastaisesti lähikoulu ja kauppakeskus eivät nostaneet hintaa, ja melualueen positiivinen yhteys selittyi saavutettavuudella. Naapuruston hintataso ja kantakaupungin erityisasema muokkasivat tuloksia selvästi, ja yksiöiden hintoja sijainti selitti muita asuntoja heikommin.

Kysymys ei siis ole vain siitä, mikä sijaintitekijä on hinnassa, vaan myös siitä, missä ja minkä kokoisessa asunnossa se on. Samaan aikaan on hyvä muistaa, että tutkimus kuvaa yhtä vuotta ja kauppahintoja, ei vuokria. Siksi tulokset kannattaa lukea suuntaa antavina eikä hintalaskurina.

Lähde

Halme, K. (2025). Sijainnin vaikutus kerrostaloasuntojen hintoihin pääkaupunkiseudulla. Aalto University publication series, Doctoral Theses 210/2025. Aalto-yliopisto. urn.fi

Tekstissä mainitut Tomalin (2021), Kurvisen ja Wileyn (2019) sekä Vuorion ym. (2020) tulokset on poimittu väitöskirjan kirjallisuusviittauksista.