top of page

Asuntosijoittajan riskienhallintakenttä

Päivitetty: 6. helmik.

Asuntosijoittamisen riskit ovat nyt pinnalla. Perinteisesti kun riskit kasvavat, sijoittamisesta kiinnostuneet vähenevät. Erityisesti uusien asuntosijoittajien kynnys lähteä ostamaan ensimmäistä asuntoaan kasvaa, kun päällimmäisenä mielessä on lähinnä riskit. Useat asuntosijoittajat ovat lähteneet asuntosijoittajiksi aikana, jolloin riskit olivat huomattavasti pienemmät. Riskianalyysia tulee kuitenkin tehdä joka markkinatilanteessa – vain siten olet valmistautunut.


Riskianalyysi


Miten lähteä tekemään riskianalyysiä? Se voidaan jakaa kolmeen ryhmään:

  1. Riskien välttäminen ja eliminointi

  2. Riskien siirtäminen ja muuttaminen

  3. Riskien vähentäminen.

Ensimmäinen tapahtuu ennen kaikkea tutkimalla kohdetta. Mikäli kohde ei täytä sijoitusvaatimuksia, yleensä ei kannata lähteä tiputtamaan kriteereitä. Tässä kohtaa tulee pitää mielessä myös pääoman rajallisuus. Mikäli tiputat kriteereitäsi ja toteutat transaktion,

onko sinulla pääomia enää seuraavaan kohteeseen, joka mahdollisesti täyttäisi kriteerit. Yleisesti riskienhallinnassa tulee ottaa huomioon suhdannevaihtelut, joka liittyy olennaisesti edellä mainittuun. Asuntomarkkinoiden käydessä kuumana kaikkeen ei kannata lähteä vain, koska ”buumi” on päällä. Yleisesti suhdannevaihteluiden ja erityisesti sijoittamisien ajoittaminen on hankalaa. Silti kannattaa pitää mielessä vanha neuvo – kun kaikkialla puhutaan sijoittamisesta ja uusia sijoittajia ilmestyy vauhdilla, on syytä olla varuillaan. Todettakoon vielä, että hyvä vuokralaisvalinta on riskien eliminoimista parhaillaan.

Riskien siirtämisestä ja muuttamisesta konkreettisimpana esimerkkinä toimii vakuutukset. Siirrät omat riskisi vakuutusyhtiölle. Toinen konkreettinen esimerkki on kiinteä korko. Siirrät riskin korkovaihtelusta rahoittajalle. Molemmat vaihtoehdot toki maksavat, mutta se onkin tyypillistä riskienhallinnalle ja erityisesti niiden siirtämiselle. Lisäksi myös yhteisomistus on riskien siirtämistä, koska riskiä saadaan edelleen muille osapuolille kannettavaksi. 50 % omistus sisältää pienemmän riskin kuin 100 % omistus, olettaen, että toimit luotettavan kumppanin kanssa.

Riskien vähentämiseen tähtää ehkä kaikkein tärkein eli oma opiskelusi. Opiskelulla keräät informaatiota, kenties opit muiden virheistä ja teet näiden myötä parempia päätöksiä. Mikäli näet kohteessa mahdollisen riskitekijän, opiskelet/otat selvää asiasta, jolloin riski eli epävarmuus pienenee.


Asuntosijoittamisen riskejä


Alla on lueteltu riskejä ja tapoja, miten riskejä voi hallita (riskiluettelo ja ns. ”mitigointikeinot” eli mitä voit tehdä riskeille):


Vuokralaisriski = asuntoon ei löydy vuokraista & vuokranmaksu viivästyy taikka asuntoa vahingoitetaan sijainti ja oma aktiivisuus vuokraamisessa, oikeantasoinen vuokra ja huolellinen vuokralaisvalinta. Likviditeettiriski = kuinka nopeasti asunnon pystyy realisoida eli myydä sijainti & yleinen taloudellinen tilanne, hyvä välittäjä.

Poliittinen riski = poliittiset päätökset (esim. verolainsäädäntö tai lyhytaikaista vuokrausta koskeva lainsäädäntö voivat muuttua) vaikea suojautua, mutta mikäli tulevista päätöksistä puhutaan, on hyvä laskea mahdolliset vaikutukset.

Korkoriski = korko nousee nostaen rahoituskustannuksia korkosuojaukset (kiinteä korko, korkokatto, korkoputki, hallittu velkavipu. Suuremmille toimijoille lisää tuotteita mm. korkoswap).

Ylläpito-/remonttiriski = tulevat remontit, erityisesti taloyhtiötä koskevat huolellinen selvitystyö ennen ostoa tai uudiskohteiden painotus, jolloin remonteista ei tarvitse huolehtia lähivuosina.

Taloyhtiön hallinto ja talous = liittyy vahvasti remontteihin, mutta erillisenä myös miten hallinto on järjestetty, budjetoitaanko oikein sekä esimerkiksi onko tarpeettomia konflikteja lue läpi tilinpäätös ja opiskele edes hieman taloyhtiön taloutta, sekä käy taloyhtiössä ja kysele nykyisiltä asukkailta kuulumisia.


Markkina-/hintariski = Asuntojen hinnat ja vuokratasot voivat laskea taloudellisten muutosten, alueellisen kehityksen tai muiden markkinoihin vaikuttavien tekijöiden vuoksi ostaminen alle markkinahinnan, alueen tulevan kehityksen analysointi (muuttoliike, palvelut, kenties uudet liikenneyhteydet yms.).


Sijaintiriski = tämä on sisällytetty jo muihin riskeihin, mutta sijainti on oleellisimpia asuntosijoittamisen tekijöitä, joten tätä on hyvä pohtia monelta kantilta vuokrattavuus ja esimerkiksi jopa exit, eli myytävyys ajan x kuluttua.


Riskienhallinnan tärkeys


Riskienhallinta on erittäin suuressa osassa isoja organisaatioita. Koska asunto on iso hankinta, on riskienhallintaa syytä tehdä myös asuntojen kohdalla – onneksi monet tekevätkin sitä, vaikkeivat toimintaa riskienhallinnaksi kutsukaan. Kuitenkin mitä useampia asuntoja, sen tärkeämmäksi riskienhallinta muuttuu. Korkoriski on äärimmäisen hyvä esimerkki – onko asuntosijoittajan tehtävä ottaa korkonäkemystä vai tehdä pitkäjänteistä, kestävää ja kannattavaa asuntosijoittamista?


Korkosuojauksilla voi toiminnasta (ainakin tietyissä suhdanteissa) jäädä korkeimmat tuottoprosentit saamatta, mutta se voi olla ratkaiseva tekijä lisälainan saamisessa.Mitä suuremmaksi toiminta kasvaa, sitä enemmän myös rahoittajia kiinnostaa riskienhallinta. Olemassa olevia riskejä harvoin voi täysin poistaa, mutta niitä voi hallita. Hallitseminen on suunnitelmallisuutta ja suunnitelmallisuus on ennustettavaa. Ja ennustettava on erittäin usein pääomavaltaisessa toiminnassa toivottava asia.Riskienhallinnasta tulemme varmasti kirjoittamaan jatkossakin – mutta tämän blogin myötä haluamme herättää ajattelemaan asuntosijoittajan riskikenttää.




Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.

Comments


bottom of page