top of page

Hajauta ja hallitse vai keskitä ja kasvata?

Hajauttaminen, tuo sijoittamisen ilmainen lounas - päteekö se myös asuntosijoittamisessa?

Sijoittamisessa yleisesti käytetty termi, hajauttaminen, löytää aika ajoin tiensä myös asuntosijoittajien keskusteluihin. Hajauttamisella tarkoitetaan riskien vaikutuksen vähentämistä ostamalla erilaisia osakkeita tai asuntosijoittamisessa erilaisia asuntoja. Näiden riskien todennäköisyyksiä arvioidaan analysoimalla erilaisia tekijöitä kuten yhtiöiden markkinoita, tulevaisuuden ennusteita ja geopoliittista tilannetta. Vaikuttavia tekijöitä on paljon, hajauttaminen onnistuu kunhan joissakin edellä mainituissa osa-alueissa on varianssia. Hajauttamiseen voi siis vaikuttaa ottamalla huomioon useita tekijöitä. Olennaista on kuitenkin salkun monipuolisuus. Mikäli esimerkiksi yksi sijoitussalkkusi yrityksistä ajautuu konkurssiin ja/tai osakkeiden arvo romahtaa, ei koko salkun arvo muutu merkittävästi hajautuksen ansiota.

Asuntosalkun näkökulmasta tämä tarkoittaa, että asunto-osakkeita ostetaan eri taloyhtiöistä, eri kaupungeista ja eri kokoluokissa. Hajauttamista voidaan pilkkoa myös mikromarkkinoiden näkökulmasta, eli sijoitetaan yhteen kaupunkiin, mutta eri kaupunginosiin. Hajauttaminen voi näyttää hyvin eri näköiseltä sijoittajasta riippuen, eikä kahta täysin samalla tavalla hajautettua salkkua liene olemassakaan. Hajauttaminen peilaa siis omistajansa riskipreferenssiä. Toisille alueellinen hajauttaminen voi tarkoittaa yhden rajatumman maantieteellisen alueen sisällä toteutettua hajauttamista, kuten esimerkiksi Tampere tai Pirkanmaa, toisille taas koko maanlaajuista hajauttamista.

Monesti puhutaan hajauttamisen hyödyistä niin sijoittajille kuin asuntosijoittajalle, mutta voiko keskittämisestä myös olla hyötyä?

Jokaisella asuntosijoittajalla on rajattu määrä aikaa, jota on valmis käyttämään sijoitustoimintaansa. Toisilla aika on enemmän, toisilla vähemmän. Tämän ajan tehokas käyttö on hajauttamis- ja ulkoistamiskysymyksen ytimessä. Voit tehdä mitä vain, mutta et kaikkea. Sen vuoksi on valittava, mitkä toimet ovat sijoittamisen näkökulmasta kaikkein parhaat. Salkun koko ja strategia voi myös vaikuttaa siihen miten hajautettua haluaa toiminnan olevan. Jos strategiana on kasvaa nopeasti, voi olla helpompi ja tehokkaampi ostaa esimerkiksi, kerrostaloja, eikä 50 asuntoa eri sijainneilta.

Keskittäminen mahdollistaa syvemmän ymmärryksen markkinasta. Mitä paremmin ymmärtää pienen alueen vuokratasoa, alueellista kehitystä, asuntojen hintoja ja kaupungin/paikkakunnan meneillään olevat hankkeita, sitä enemmän sijoittajalla on dataa, jonka pohjalta pystyy tekemään erinomaisia sijoituksia. Mitä enemmän sijoittaja on valmis käyttämään aikaa markkinaan tutustumiseen ja seuraamiseen sitä enemmän dataa on mihin pohjata sijoituspäätöksensä. Alueellinen ymmärrys kuitenkin kehittyy vaikka ei olisi erityisen aktiivinen, sillä vuokralaisten etsiminen ja asuntojen hintojen satunnainen tarkastaminen pakottaa perehtymään vallitsevaan tilanteeseen. Ajatuksen tasolla 10 asuntoa samalta alueelta antaa 10 kertaa enemmän ymmärrystä alueesta kuin yhden asunnon omistaminen usealta alueelta, jos kummassakin tapauksessa käytetään yhtä paljon aikaa aluetuntemuksen kehittämiseen.

Asuntosijoittamisessa verkostojen vaikutukset ovat merkittäviä

Verkostot voi edesauttaa laadukkaisiin ja edullisiin palveluntarjoajiin sekä muihin sijoittajiin paremmin tutustumisen. Käyttämällä hyväksi todettua palveluntarjoajaa, voi säästää rahaa sekä varmistaa palvelun tai tuotteen tasaisen laadun. Esimerkiksi remontoidessa laatu ja hinta voivat vaihdella merkittävästi eri palveluntarjoajien välillä. Lisäksi hyvin ylläpidetyt ja jatkuvat suhteet mahdollistavat usein alennuksia ja muita etuja.

Parhaimmillaan yhden kerrostalon ostamiseen käytetty aika voi olla lähes sama kuin yhden asunto-osakkeen ostamiseen käytetty aika. Näin ollen 50 yksittäisen asunnon ostaminen tarkoittaa 50 kertaa enemmän työtä saman tuoton saamiseksi, jos oletetaan, että vuokratuotto olisi sama. Mitä vähemmän käyttää aikaa sijoituskohteen ostamiseen sitä enemmän on aikaa ostaa seuraava. Voidaan siis ajatella keskittämistä vaihtoehtoiskustannuksen näkökulmasta. Kuinka paljon jää tuottoja, palkkatuloja tai perheen kanssa vietettyä aikaa saamatta jos ei keskitä salkkuaan.

Sijaintikohtainen hajauttaminen vähentää yleisesti ottaen alueellista riskiä, mutta jos 50 alueen tutkimiseen käytetty aika käytettäisiin kolmen alueen tutkimiseen voi olla, että tilanne kääntyykin toisinpäin. Miten keskittäminen auttaa taloyhtiötä koskevan riskin ja korkoriskin kohdalla? Tässä esimerkki: Jos haluaa olla aktiivinen omistamiensa asuntojen taloyhtiöissä voi 50 asunnon hallitustyöskentely mennä jo päivätyöstä. Aktiivinen osallistuminen ei tässäkään tapauksessa takaa, että taloyhtiössä tehdään oikeita toimenpiteitä. Hallitsemalla yhtä kerrostaloa tietää varmaksi, että kerrostalon korjaustarpeet ja taloustilanne ovat kunnossa. Korkoriskin vähentämisen tai poistamisen toimenpiteet ovat samankaltaiset. Voit päättää hakea kiinteää korkoa taloyhtiön lainoille kun omistat sen yksin.

Hajauta, keskitä vai jotain siltä väliltä?

Jokaisen sijoittajan kannattaa puntaroida keskittämistä yhtenä työkaluna sijoittajan työkalupakissa. Kuten monessa muussakin asiassa, kysymys keskittämisestä ja hajauttamisesta ei ole binäärinen. Vastaus ei ole joko tai vaan sekä että. Kuinka paljon on valmis ottamaan riskiä ja kuinka paljon on valmis käyttämään aikaa. Voi olla, että etenkin alkuvaiheissa hajauttaminen on hyvästä, sillä korttitalo ei vielä ole tukevarakenteinen. Salkun kasvaessa ja ajankäytön lisääntyessä keskittäminen voi olla kannattavaa ja pääoman kasvun myötä myös mahdollista. Salkun koon kasvaessa kerrostalosta tai kahdesta ylöspäin, voi olla järkevä alueellisesti hajauttaa toimintaa toiminnan koon vuoksi.

Keskittämisellä, kuten millään muullakaan strategialla, ei ole ainoastaan hyviä puolia. Keskitetyn asuntosalkun riskin realisoituessa on sen vaikutukset merkittävästi suuremmat kuin hajautetun sijoitussalkun. Sen vuoksi on tehtävä syvempää analyysien riskeistä ja niiden todennäköisyyksistä, sekä valittava itselleen paras lähestymistapa. Kerrostalon ostaminen keskittämisen keinona on pääomaintensiivistä, eikä monella sijoittajalla ole varaa keskittää niin, jonka vuoksi alueellinen keskittäminen jää vaihtoehdoksi. Alueellinen keskittäminen on välimallin ratkaisu, joka riskitason ja käytetyn ajan näkökulmasta asettuu yksittäisten alueellisesti hajautettujen asuntojen ja kokonaisten kerrostalohankintojen väliin.

コメント


bottom of page