Keväällä 2025 Suomen kiinteistömarkkina on varsin mielenkiintoisessa asennossa. Korkoympäristön muutokset, sijoittajien varovaisuus ja sektorikohtaiset trendit nousevat keskeisiksi teemoiksi. On selvää, että kiinteistömarkkina on edelleen haasteellisessa vaiheessa, mutta joitakin elpymisen merkkejä on havaittavissa. Seuraavaksi käymme läpi kuusi olennaisinta näkökulmaa, jotka vaikuttavat kiinteistösijoittajien päätöksiin sekä niiden mahdollisia tulevaisuuden kehityssuuntia Catellan kevään 2025 markkinakatsauksen pohjalta.
1. Transaktiovolyymi saavutti pohjakosketuksen
Vuonna 2024 Suomen kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli vain 2 miljardia euroa, joka on alhaisin taso 2000-luvulla. Vuoteen 2022 verrattuna volyymi on laskenut 71 %, mikä kertoo sijoittajien varovaisuudesta. Suurimpana ostajaryhmänä toimivat edelleen kansainväliset rahastot, mutta niidenkin osuus kokonaisvolyymista putosi 42 prosenttiin, kun se vuonna 2023 oli 58 %. Kotimaiset institutionaaliset sijoittajat, kuten Keva ja Sirius Capital Partners, olivat aktiivisimpien joukossa.
Lisäksi kaupankäynti oli erityisen hidasta vuoden loppua kohden, sillä viimeisellä neljänneksellä transaktioita tehtiin ennätyksellisen vähän. Tämä viittaa edelleen vallitsevaan epävarmuuteen, jossa ostajat odottavat hintojen tasaantumista. Toisaalta tämä voi tarjota kiinnostavia mahdollisuuksia ostajille, jotka etsivät strategisia pitkän aikavälin sijoituksia.
2. Asunnot, logistiikka ja yhteiskuntakiinteistöt kärjessä
Kolmen suosituimman kiinteistötyypin joukossa olivat asunnot (610 milj. €), logistiikka- ja teollisuustilat (550 milj. €) sekä yhteiskuntakiinteistöt (440 milj. €). Asuntoportfoliot ovat edelleen kiinnostavia sijoituskohteita, josta esimerkkinä Slättön 800 asunnon portfolion hankinta. Logistiikkasektori koki lisääntynyttä polarisaatiota: moderneihin logistiikkakeskuksiin sijoitettiin vahvasti, kun taas vanhemmat pienteollisuuskohteet houkuttelivat enemmän value add -tyyppisiä sijoittajia.
Tulevaisuudessa nähtäväksi jää, kuinka paljon sijoittajien kiinnostus jatkuu näissä segmenteissä. Logistiikan kehitys ja toimitusketjujen digitalisaatio voivat edelleen kasvattaa kiinnostusta tähän sektoriin, kun taas asuntojen osalta hintakehitykseen vaikuttanee erityisesti korkotason muutos.
3. Ammattimaisen asuntomarkkinan näkymät
Ammattimaiset asuntosijoittajat ovat sopeutuneet muuttuvaan korkoympäristöön ja hinnoittelumekanismeihin. Kasvukeskusten ylitarjontatilanteen helpotus näkyy jo horisontissa: Vuokrien nousu ja edelleen vahva kysyntä erityisesti kasvukeskuksissa tukevat sijoituksia. Samaan aikaan sijoittajat joutuvat ottamaan huomioon rakennuskustannusten nousun ja tiukentuneet lainaehtojen vaikutukset. Vaikka uusien asuntohankkeiden aloitukset ovat olleet matalalla tasolla, kiinnostus vuokra-asuntoportfolioita kohtaan pysyvät vahvana, ja institutionaaliset sijoittajat etsivät erityisesti energiatehokkaita ja kestävän kehityksen mukaisia kohteita.
4. Toimistotilojen likviditeetti romahti
Toimistosijoittamisen haasteet jatkuivat, ja transaktiovolyymi jäi ennätyksellisen matalaksi, vain 140 miljoonaan euroon. Pääkaupunkiseudulla on jo 1,4 miljoonaa tyhjää toimistoneliötä, ja vajaakäyttöaste on noussut 16,4 prosenttiin. Etätyön vaikutukset toimistokysyntään ovat edelleen osin arvaamattomia, mikä on hillinnyt sijoittajien intoa. Parhaat prime-toimistot Helsingissä ja Espoossa säilyttävät kuitenkin houkuttelevuutensa.
On kuitenkin huomionarvoista, että toimistotilojen kehityssuunnat voivat muuttua, jos yritysten hybridityöskentelyä koskevat linjaukset tarkentuvat. Myös toimistotilojen muuntojoustavuus ja energiatehokkuus ovat muiden asioiden ohessa nousseet keskeisiksi kriteereiksi.
5. Korkojen lasku tuo toivoa markkinoille
Suomen talouden odotetaan kasvavan n. 1,0-2,0 % vuonna 2025, ja Euroopan keskuspankin arvioidaan jatkavan koronlaskuja. Tämä voi kaventaa ostajien ja myyjien välisiä arvostuseroja ja piristää kaupankäyntiä. Kiinteistöjen tuottovaatimusten nousun arvioidaan olevan lähestymässä huippuaan, mikä voi palauttaa sijoittajien kiinnostusta. Erityisesti core ja core plus -sijoittajien vähäinen määrä on kuitenkin hidastanut markkinan toipumista.
Tulevaisuuden kannalta merkittäväksi nousee, kuinka nopeasti korkojen lasku vaikuttaa sijoittajien luottamukseen ja markkinan aktiviteettiin. Mikäli koronlaskujen yhteydessä myös talouskasvu palaa ennustetulle tasolle, voidaan nähdä nopeampaa elpymistä.
Johtopäätös: Ostajan markkinat jatkuvat
Vaikka kiinteistömarkkina on edelleen haastavassa tilanteessa, on nähtävissä merkkejä elpymisestä. Korkojen lasku, kiinteistörahoituksen helpottuminen ja tuottovaatimusten vakautuminen voivat avata mahdollisuuksia sijoittajille, joilla on pääomia käytettävissä. Vuosi 2025 voi tarjota kiinnostavia ostopaikkoja pitkän aikavälin sijoittajille, erityisesti niille, jotka osaavat arvioida markkinoiden uudistuvia trendejä.