top of page

Kaikki mikä kiiltää, ei ole kultaa ja sijoituskiinteistöjen käyvät arvot kiiltävät

Päivitetty: 13. helmik.

Erityisesti pääkaupunkiseudun vuokramarkkina on ajautunut eriskummalliseen tilanteeseen. Monet isot ja pienemmätkin toimijat tarjoavat uusille vuokralaisille erilaisia porkkanoita heidän houkuttelemiseksi juuri kyseiseen asuntoon, kuten esimerkiksi erilaisia lahjakortteja, ilmaista asumisaikaa tai suoria määräaikaisia vuokranalennuksia. Taustalla kyse on luonnollisesti kysynnästä ja tarjonnasta – tämän hetken asuntomarkkinan ylitarjontatilanne sataa erityisesti vuokralaisten laariin, nyt nimittäin on varaa mistä valita. Mutta miksi asuntoja ei suurelta osin vain tarjota alemmalla vuokralla?


Kirjanpito paljastaa taustat


Käyvän arvon käyttö mittarina kirjanpidossa, taloudellisten tilinpäätösten laatimisessa ja taloudellisessa raportoinnissa on aiheuttanut jatkuvaa keskustelua ja väittelyä politiikan muovaajien ja kirjanpitoasiantuntijoiden keskuudessa useiden sukupolvien ajan. Keskustelu keskittyy varojen arvostamisen ansioihin ja teoreettisiin perusteisiin, vaihdellen historiallisen hankintahinnan menetelmän ja käyvän arvon arviointien välillä. Tämä keskeinen valinta arvostus- ja raportointistandardeissa pysyy keskeisenä erimielisyytenä kirjanpidon alalla.


Kiinteistösijoittamisen maailmassa niin sanotun käyvän arvon merkitys on keskeinen. Se tarjoaa sijoittajille olennaisen näkökulman varojen todelliseen arvoon, mutta herättää samalla keskustelua ja erimielisyyksiä. Käypä arvo – termi, joka viittaa omaisuuserän markkinoilla vallitsevaan hintaan – on olennainen osa taloudellista raportointia sekä kiinteistösijoittajien tuloksenmuodostusta.


Käypä arvo määritellään vuosittain ulkopuolisen kiinteistöarvioijan tekemän arvion perusteella, ja se vastaa hintaa, joka saataisiin sijoituskiinteistön myynnistä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa kaupassa.


Yksinkertaistettuna kiinteistösijoittaminen jaetaan yleisesti kahteen tuoton komponenttiin, vuokraustoimintaan sekä arvonmuutoksiin. Vuokraustoiminta on jatkuvaa ja tuottaa tasaisesti kassavirtaa, ainakin toivottavasti, kun taas arvonmuutokset voivat olla markkinoista ja tarkemmin tuottovaatimuksien kehityksestä riippuen suuriakin suuntaan tai toiseen. Yhtiön kannalta suunta tietysti olisi mielellään ylöspäin.


Historiallisesti käyvän arvon käyttöä on pidetty kahden terän miekkana. Toisaalta se tarjoaa läpinäkyvän kuvan yrityksen varallisuudesta, antaen sijoittajille ja markkina-analyytikoille realistisen arvion yrityksen taloudellisesta tilasta. Toisaalta käypään arvoon liittyy tulosvaihteluita, jotka voivat vaikeuttaa yritysjohdon suorituskyvyn arviointia ja rapauttaa sijoittajien luottamusta yhtiöön.


Käyvän arvon merkitys ja sen haavoittuvuus


Kiinteistösijoittamisessa käyvän arvon merkitys korostuu erityisesti. Kiinteistöjen arvostaminen käypään arvoon tarjoaa sijoittajille ajantasaisen kuvan sijoituksen arvosta, heijastellen markkinoiden muutoksia reaaliajassa. Tämä on erityisen tärkeää kiinteistömarkkinoiden dynaamisessa ja vaihtelevassa luonteessa, jossa arvot voivat muuttua nopeasti taloudellisten olosuhteiden, korkotason vaihteluiden ja markkinoiden tarjonnan ja kysynnän muutosten myötä. Näin siis teoriassa.


Käytännössä käyvän arvon menetelmä on erityisen haavoittuva nopeissa markkinamuutoksissa, sillä kiinteistömarkkinan ominaispiirre on ensimmäisenä pysähtyvä kauppa. Toimiakseen luotettavasti käyvän arvon menetelmä tarvitsee mielellään paljon datapisteitä (toteutuneita transaktioita) ja nopeiden markkinamuutosten ajassa niitä ei ole tarjolla kuin ehkä yksittäisiä. Tämä tekee kiinteistöarvioitsijan työstä erityisen hankalaa varsinkin pienillä markkinoilla kuten Suomi.


Meneillään olevan markkinamullistuksen aikana olemme nähneet varsin irvokkaita esimerkkejä käyvän arvon toimivuudesta nopeassa markkinamuutoksessa. Sijoittajien luottamuksesta julkisesti listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden ilmoittamiin arvostuksiin kiinteistösalkustaan kertoo osakkeiden treidaus pörssissä parhaimmillaan tai pahimmillaan jopa noin 50% alennuksella suhteessa yhtiön tasearvoon (kiinteistösalkun arvoon). Näin suuret vaihtelut luonnollisesti herättävät aika ajoin kysymyksiä järjestelmän luotettavuudesta.


Vuokraustoiminta on puolustuspelin ydintä


Markkinamurroksessa kiinteistösijoittajat suuntaavat poteroihinsa ja aloittavat puolustuspelin – miten kiinteistöjen arvostustasot saadaan pidettyä mahdollisimman korkealla. Tuottoperustaisessa arvostamisessa kiinteistöjen vuokrataso nousee arvoon arvaamattomaan, sillä esimerkiksi korkotason noususta johtuvaan tuottovaatimuksen nousuun ei oikein pysty vaikuttamaan samassa määrin kuin kohteiden vuokratasoihin, käyttöasteeseen ja laajemmin nettotuottoon.


Tässä pelissä erityisesti luotettava ja proaktiivinen vuokraustoiminta on tärkeää, sillä esimerkiksi asuntopuolella nähtävässä ylitarjontatilanteessa hyvien vuokralaisten saamiseen ei riitä yksi ilmoitus vuokraportaaleissa ja arkisin 8-16 tapahtuvat asuntonäytöt. Ihmeitä ei kukaan pysty tekemään ja siksi tällä hetkellä näemme erilaisia kampanjoita uusille vuokralaisille vuokratasojen ja sitä kautta arvostuksen pitämiseksi riittävällä tasolla. Tähän luonnollisesti myös vaikuttaa suuresti missä omistuksia on, minkälaisilla vuokratasoilla ja miten ne on arvostettu ns hyvänä aikana.


Kuten pörssitiedotteista on voinut jo tämänkin tuloskauden aikana lukea, tulevat kiinteistöjen kirjanpitoarvot suurelta osin laskemaan ja sitä kautta rasittamaan käypää arvoa soveltavien yhtiöiden liiketuloksen kehitystä. Kevään tuloskausi tulee myös ainakin osittain paljastamaan, ketkä toisaalta onnistuvat puolustuspelissä ja toisaalta Buffetin legendaarisen sanonnan mukaan ovat uineet ilman uimapukua.




Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.


bottom of page