40 vuoden laina-aika ja Iranin sota: helpotus markkinalle vai velkaa pidemmällä aikataululla?

Asuntomarkkina sai uutisen, jota moni oli odottanut. Uusien asuntolainojen

enimmäistakaisinmaksuaika pitenee 40 vuoteen. Valtioneuvoston mukaan

tavoitteena on tukea asuntokauppaa ja rakentamista, helpottaa asunnon

vaihtamista ja joustavoittaa asuntorahoitusta matalasuhdanteessa.

Normaalissa markkinassa tätä olisi helppo lukea piristävänä signaalina.

Kuukausierät pienenevät, osa ostajista mahtuu paremmin pankin laskelmiin ja

markkinaan voi tulla lisää liikettä. Mutta markkina ei elä tyhjiössä. Samaan

aikaan Lähi-idän epävakaus ja Iranin sodan kaltaiset geopoliittiset shokit

muistuttavat, että kotimainen rahoitushelpotus ja globaali epävarmuus voivat

osua samaan hetkeen.

Sijoittajan kannalta kysymys ei ole vain siitä, pidentääkö laina-aika

maksukykyä. Kysymys on siitä, miten markkina lukee uuden tilanteen. Jos

ostajat uskovat korkojen laskevan ja talouden vakautuvan, pidempi laina-aika

voi lisätä kysyntää. Jos taas geopoliittinen epävarmuus nostaa energian,

inflaation ja korkojen riskipreemioita, vaikutus voi jäädä laimeammaksi.

Laina-ajan pidennys on siis helpotus, mutta ei taikasauva. Se antaa markkinalle

enemmän liikkumatilaa, mutta ei poista sitä tosiasiaa, että velka on edelleen

velkaa. 40 vuoden laina voi olla järkevä työkalu, jos sitä käytetään tietoisesti. Jos

sitä käytetään vain siihen, että liian kallis asunto näyttää hetken sopivalta, naru

ei lyhene. Se vain pitenee.

Tässä on tekstin kiinnostavin jännite: laina-ajan pidennys keventää

asuntokaupan käsijarrua, mutta maailmalta tuleva epävarmuus voi painaa

toista jalkaa jarrulle.

Pidempi laina-aika parantaa ostokykyä paperilla

40 vuoden laina-aika tekee ennen kaikkea yhden asian. Se laskee kuukausierää.

Jos 200 000 euron annuiteettilainaa maksetaan 30 vuotta 3,5 prosentin korolla,

kuukausierä on karkeasti noin 898 euroa. Jos sama laina venytetään 40 vuoteen,

kuukausierä putoaa noin 775 euroon. Ero on noin 123 euroa kuukaudessa.

Tämä voi olla monelle ostajalle ratkaisevaa. Ei siksi, että 123 euroa mullistaisi

talouden, vaan siksi, että pankin laskelmissa pienempi kuukausierä voi tehdä

rajatapauksesta mahdollisen. Asuntokauppa ei usein pysähdy siihen, etteikö

kukaan haluaisi ostaa. Se pysähtyy siihen, että halu, hinta ja rahoitus eivät

mahdu samaan huoneeseen.

Mutta halvempaa velasta ei tule. Samassa esimerkissä korkokulut kasvavat

selvästi, koska velkaa pidetään pidempään. 30 vuoden laina-ajalla korkoja

kertyisi noin 123 000 euroa, 40 vuoden laina-ajalla noin 172 000 euroa. Kuukausi

helpottuu, kokonaismatka kallistuu.

Se voi olla järkevä kompromissi, jos ostaja ymmärtää mitä ostaa. Vaaralliseksi se

muuttuu vasta, jos pienempi kuukausierä tulkitaan pienemmäksi riskiksi.

Epävarmuus vaikuttaa kiertotietä

Geopoliittinen epävakaus vaikuttaa asuntomarkkinaan harvoin suoraan. Harva

jättää asunnon ostamatta siksi, että öljyfutuurin käyrä näyttää rumalta.

Vaikutus kulkee kiertotietä, ja juuri siksi se on salakavala.

Ensimmäinen reitti on energia. Lähi-idän kriisit voivat nostaa öljyn ja muiden

energiakustannusten riskipreemioita, varsinkin jos markkina pelkää

tuotannon, kuljetusreittien tai alueellisen vakauden häiriöitä. Energia taas on

yksi inflaation herkistä hermoista. EKP on korostanut, että energian hinnalla on

suuri merkitys kokonaisinflaatioon, koska se näkyy sekä kotitalouksien että

yritysten kustannuksissa.

Jos energia kallistuu, inflaatio-odotukset voivat sitkistyä. Jos inflaatio-odotukset

sitkistyvät, korkojen lasku voi hidastua tai markkinakorot voivat hinnoitella

enemmän epävarmuutta. Ja jos korkopolku muuttuu epäselvemmäksi,

asuntovelallisen mieli muuttuu varovaisemmaksi.

Tässä kohtaa 40 vuoden laina-aika ja geopoliittinen epävarmuus vetävät eri

suuntiin. Laina-ajan pidentyminen sanoo ostajalle: ehkä tämä on mahdollista.

Epävarmuus kuiskaa perään: mutta entä jos korot eivät laskekaan niin nätisti

kuin toivoit?

Ostaja ei laske vain korkoa, vaan turvallisuudentunnetta

Asuntokaupassa matematiikka on tärkeää, mutta se ei yksin ratkaise. Ostaja

laskee kuukausierää, mutta samalla hän arvioi omaa työpaikkaansa, perheen

tulevaisuutta, korkojen suuntaa ja sitä, tuntuuko päätös turvalliselta.

Siksi 40 vuoden laina-aika voi auttaa markkinaa, mutta se ei automaattisesti

poista varovaisuutta. Se parantaa ostokykyä niillä, jotka ovat jo lähellä

ostopäätöstä. Se ei välttämättä tee epävarmasta ihmisestä rohkeaa, jos taustalla

kuuluu uutisvirran raskas basso.