Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin – simppeli juttu?

Nyt kun eri tahot julistavat kilpaa (osin myös minä itse), että asuntojen hinnat ovat halpoja suhteessa tuloihin, on syytä pysähtyä hetkeksi. En lähde tieten tahtoen haastamaan tätä jo monessa raportissa todennettua käsitystä – olen itsekin tehnyt tutkimusta, jossa tulojen kehitys selittää pitkälti hintojen muutoksia. On houkuttelevaa sortua pikaratkaisuun: hinnat ovat halpoja, joten nyt on erinomainen aika ostaa! Piste?

Mutta pitäisikö asiaa kuitenkin miettiä (tälläkin kertaa) vähän pidemmälle? Onko suhdeluku todella näin yksioikoinen kompassi? Pureudutaan asiaan kohtalaisen tuoreen (2023) tutkimuksen avulla, jossa analysoitiin Yhdysvaltojen 70 suurkaupunkialueen kehitystä. Ja selvyyden vuoksi: hinta–tulosuhde kertoo, kuinka monta vuotta keskimääräisen kotitalouden tuloilla menisi keskivertoasunnon maksamiseen.

”Price-to-income ratio” – helppo, mutta liian helppo?

Asuntojen hintojen ja kotitalouksien tulojen suhdetta (price-to-income ratio) pidetään usein nopeana mittarina, kun arvioidaan markkinoiden tilaa. Jos hinnat karkaavat liikaa suhteessa tuloihin, tulkinta on varsin yksinkertainen: ollaan hintakuplassa. Esimerkiksi juuri hiljattain 2020-luvun alkuvuosina hinnat ylittävät tulokehityksen, joka viittasi markkinan ylikuumentuneeseen tilaan. Tämän jälkeen asuntojen hinnat ovat tulleet reippaasti alaspäin.

Miestäni tämä mittari on myös kohtalaisen intuitiivinen: jos hinnat kasvavat liian paljon suhteessa ihmisten ostovoimaan, markkina on epäterve tai ainakin varovaisuuden on syytä kasvaa. Mutta jotta tämä ei olisi liian helppoa, on tässä pieni problematiikka.

Tulkinta nojaa oletukseen: hinnat ja tulot kulkevat käsikädessä pitkällä aikavälillä. Tutkimuskirjallisuus kuitenkin antaa viitteitä, että näin ei välttämättä aina ole. Tämä saattaa tehdä hinta–tulosuhteesta vaarallisen yksinkertaistavan mittarin, jos sitä käytetään irrallaan ns. paikallisista olosuhteista.

Hintojen ja tulojen suhteen vakaus, mutta kuka sanoi tarjonta?

Onko hintojen vakaus poikkeus vai sääntö? Elias Oikarinen kollegoineen nostaa esiin asuntotarjonnan joustavuuden merkityksen. Tätä havainnollistaa erityisesti rannikkokaupungit, joille on tyypillistä niukkuus, joka johtuu pitkälti merestä, erityisistä maanmuodoista ja kaavoituksesta. Kun kysyntä kasvaa, hinnat ovat omiaan nousemaan nopeammin kuin tulot. Tämä ei kuitenkaan välttämättä kerro kuplasta, vaan enemmänkin rakenteellisesta niukkuudesta, jonka aiheuttaa riittämätön asuntotarjonnan joustavuus.

Toisaalta Yhdysvaltain ns. ”Sunbeltin” kaupungit, joissa rakennuskelpoista maata on tarjolla enemmän ja rakentaminen on joustavaa, näyttävät jo toisenlaista tarinaa. Siellä tulot ovat kasvaneet nopeammin kuin asunnot kallistuneet, ja hinta–tulosuhde on laskenut. Eli toisin sanoen: sama palkka riittää vuosien varrella yhä suurempaan kotiin.

Case Suomi

Ongelma hinta–tulosuhteessa on, että se antaa helposti liian yksinkertaisen vastauksen monimutkaiseen kysymykseen. Jos katsotaan vain suhdelukua, Helsingin hintataso voi näyttää kuplalta. Kun otetaan huomioon tarjonnan jäykkyys, kuva muuttuu jo hieman hankalammin tulkittavaksi. Hintojen irtoaminen tuloista voi olla itse asiassa jo jossain määrin pysyvämpi ilmiö – ei merkki välittömästä romahduksesta, vaan seurausta rakenteista, joita on vaikea muuttaa. Toki on syytä seurata, että tapahtuuko suhdeluvussa nopeita muutoksia, jotka usein kuitenkin kertovat jo vahvemmin markkinassa tapahtuvista poikkeuksellisista liikkeistä.

Ei siis riitä, että katsoo, missä hinta–tulosuhde on korkea ja missä matala. Oleellisempaa on ymmärtää, miksi suhde on muuttunut. Onko kyse väestönkasvusta ja tarjontarajoitteista vai siitä, että alue menettää ihmisiä ja kysyntää?

Eli jos siirrytään rapakon takaa Atlantin taakse ja vielä Itämeren koillismaahan, löytyy kartalta samantapaisia ilmiöitä. Helsinki lienee klassinen esimerkki kaupungista, jossa tarjontarajoitteet pitävät hinnat suhteellisesti korkeammalla. Meri ympärillä, kallis rakentaminen ja hidas kaavoitus tekevät siitä markkinan, jossa hinnat nousevat herkemmin kuin tulot. Hinta–tulosuhteen nousu ei siis yksinään todista kuplaa.

Maakunnissa tilanne voi olla päinvastainen. Väestö vähenee, ja tarjonta pysyy joustavana. Silloin hinta–tulosuhde voi laskea, vaikka paikallinen ostovoima ei juuri edes kasvaisi. Tämä selittää, miksi monissa kasvukeskusten ulkopuolisissa kaupungeissa asunnot ovat pitkällä aikavälillä muuttuneet suhteellisesti edullisemmiksi.

Pohdintaa Helsinki – Oulu

Ajatellaanpa helsinkiläistä pariskuntaa ja oululaista pariskuntaa, joilla on täsmälleen sama tulotaso. Helsingissä heidän tulonsa riittävät pieneen kaksioon Kallion kulmilta, ja vieläkin pienemmät neliöt jäävät pöydälle, jos halutaan olla kantakaupungissa. Oulussa taas samoilla tuloilla voisi ostaa tilavan perheasunnon hyviltä sijainneilta – ja jäädä vielä tilaa säästöille.

Kun katsotaan vain hinta–tulosuhdetta, Helsingin tilanne näyttää kalliilta ja Oulun edulliselta. Mutta jos tarjontaa ei voi lisätä Helsingissä kysyntään nähden, suhteen “korjaantuminen” tulojen mukaiseksi on jo haasteellisempaa. Oulussa taas tilanne voi jatkua pitkään niin, että hinnat eivät nouse samassa tahdissa kuin tulot.

Kenties tämä yksinkertainen vertailu hieman havainnollistaa blogin taustalla olevan tutkimuksen viestiä: hinta–tulosuhde ei kerro koko totuutta. Markkinoiden todellinen dynamiikka piilee tarjonnassa, muuttoliikkeessä ja väestökehityksessä.

Hinta-tulosuhde ei kerro koko totuutta

Hinta–tulosuhde mielestäni oikein hyvä lähtökohta keskusteluun, mutta ei riittävä lopullinen vastaus. Se ei välttämättä paljasta, mitä pinnan alla tapahtuu. Pitkällä aikavälillä ratkaisevia tekijöitä ovat tarjonnan joustavuus, muuttoliike ja väestökehitys – ne määrittävät, kulkevatko hinnat ja tulot samaa polkua vai erkanevatko ne luultavasti pysyvästi.

Ehkä tärkein kysymys ei siis ole, missä hinta–tulosuhde on juuri nyt, vaan mitä se kertoo rakenteista. Jos taustalla on tarjontarajoitteita, voi korkeampi suhdeluku olla pysyvä olotila. Jos taas kyse on väestökadosta, voi suhde painua alaspäin, eikä kyse ole markkinoiden “tervehtymisestä” vaan yksinkertaisesti pienenevästä kysynnästä.

Toki erittäin oleellista on nyt ymmärtää, että tässä puhutaan pitkälti eri alueiden hinta-tulosuhteesta. Jos seurataan vain omaa tiettyä aluetta vuodesta toiseen, on mittari käyttökelpoisempi. Toki jos esimerkiksi kaavoituksessa tapahtuu muutoksia joustavampaan suuntaan, ei täysin samat tulkinnat enää päde.