top of page

Asuntosijoittaja - näin ratkaiset nousevien kustannusten ongelman

Päivitetty: 3. huhtik.

Kustannusten nousu aiheuttaa monelle meistä harmaita hiuksia - oli kyse sitten kauppakassin, sähkön tai asuntolainan hinnoista. Olemme viimeisten vuosien aikana tottuneet kuluttamaan ja sijoittamaan nollakorkojen maailmassa. Tuulet markkinoilla ovat kuitenkin kääntyneet ja monen pahin pelko on realisoitunut todellisuudeksi; korot ovat lähteneet hurjaan nousuun.

Moni asuntosijoittaja on varautunut tilanteeseen ennakoivasti valitsemalla esimerkiksi kiinteän koron tai korkoputken. Osa taas on päättänyt valita edullisemman lainan ottaen vastaan suuremman riskin korkokustannusten noususta. Mitä tehdä kun kiinteää lainaa ei ole tai asuntosalkku on täynnä taloyhtiölainallisia kohteita? Tässä tekstissä käydään läpi toimenpiteitä hieman erilaisista näkökulmista käsin.

Ei ole olemassa taianomaista vippaskonstia kaihtaa kuluja, vaan pikemminkin yksinkertaisia toimia, joista monesti puhutaan mutta harvemmin toteutetaan. Kolme ensimmäistä vinkkiä tulisi jokaisen asuntosijoittajan ottaa työkalupakkiinsa riippumatta talouden tyrskyistä, kun taas jälkimmäiset kaksi ratkaisua haastaa asuntosijoittajan riskinsietokykyä ja erottavat jyvät akanoista.

Viisi vinkkiä kustannusten hallintaan

1. Lyhennysvapaa

Ensimmäinen vinkki koskee lyhennysvapaata. Lyhennysvapaa on varmasti monelle asuntosijoittajalle tuttu termi jo lainasopimuksesta. Käytetäänkö niitä koskaan? Koetaanko lyhennysvapaan olevan viimeinen toimenpide johon ryhdytään? Milloin on riittävän äärimmäinen tilanne, että lyhennysvapaita uskalletaan käyttää? Kenties oikea aika lienee nyt. Jokaisen taloudellinen tilanne on erilainen, mutta on hyvä ymmärtää, että lyhennysvapaat jaksot keventävät taloudellista taakkaa ja antavat aikaa miettiä lisätulojen lähteitä. Lyhennysvapaata voi käyttää lyhyitä tai pitkiä ajanjaksoja omasta sopimuksesta riippuen. Tärkeintä on miettiä vaihtoehto huolellisesti läpi ja nähdä se ennakoivana toimenpiteenä viimeisen ratkaisun sijasta.

2. Vuokralaisen tyytyväisyys

Suurin riski johon asuntosijoittajana voi vaikuttaa on oikean vuokralaisen valinta, ja juuri tästä syystä se on myös nostettu tähän kirjoitukseen. Nyt on aika ylläpitää hyvin tehdyn työn tulosta. Joulu on pian ovella ja viimeistään nyt on aika kiittää vuokralaista kuluneesta vuodesta lähettämällä hänelle esimerkiksi joululahja tai -kortti. Pienet eleet vetoavat tunteisiin ja tunteet vaikuttavat käytökseen, sama pätee vuokralaisissa. Tämä tunne voi olla ratkaiseva tekijä - to move or not to move - kysymykseen. Lahja voi olla esimerkiksi suklaalevy, konvehtirasia tai Wolt-lahjakortti. Eleen kustannukset ovat pienet, mutta voivat ylläpitää tärkeää suhdetta vuokralaiseen ja näin pidentää vuokrasuhteen pituutta.

Vuokralaisen etsiminen on usein pitkä ja työläs prosessi, joten hyvästä vuokralaisesta kannattaa pitää kiinni. Maailma ja markkinat ajavat asuntosijoittajaa ahtaalle, ei kannata lisätä taakkaa valitsemalla huonosti. Asunnon vuokraukseen on käytettävä siis entistä enemmän aikaa. On keskityttävä laadukkaisiin kuviin, hyvään ilmoitukseen ja joustamaan asuntonäyttöjen suhteen. Myös välittäjän valinta vaatii enemmän perehtymistä. Perinteisen osaamisen lisäksi tulee varmistaa, että vuokravälittäjä ymmärtää asuntosijoittajan prioriteetit ja preferenssit vuokralaisen valinnassa. Kallis puku ja charmikas hymy ei takaa laadukasta vuokravälitystä.

3. Hallitustyöskentely

Hallitustyöskentely on yksi tärkeimmistä työkaluista asuntosijoittajan pakissa. Kaikki sijoittajat eivät sinne mahdu eivätkä monet sinne halua. Aktiivinen hallitustyöskentely ei edellytä hallituspaikkaa, tärkeämpää on ratkaisujen ideoiminen taloyhtiön hyväksi. Olemalla yhteydessä taloyhtiön hallituksen jäseniin ja isännöitsijään saa varmasti äänensä kuuluviin. Vaikutukset voivat näkyä lähitulevaisuudessa tai pidemmällä aikajänteellä riippuen toimenpiteistä. Lyhyen aikajänteen ratkaisuita voivat olla energiatehokkaiden valaisimien vaihto, muistutus lämpötilan pienentämisestä erityisesti yöaikaan tai asukkaiden muistuttaminen energiansäästökeinoista omassa taloudessaan. Pitkällä aikatähtäimellä eri energiaratkaisujen esiintuominen kuten maalämpöön siirtyminen vähentää energiakuluja merkittävästi. Toimenpide-ehdotuksena voi olla myös energiaoptimointiin keskittyneen konsulttipalvelun hyödyntäminen. Heidän hinnoittelunsa perustuu monesti säästettyyn kustannukseen, joten tehokkaat säästöt ovat lähes taattuja. Olemalla aktiivinen nyt säästyy samanlaisilta yllätyksiltä tulevaisuudessa.

4. Osta lisää

Moni miettii milloin on oikea aika ottaa ostohousut kaapista kun markkinoilla kuohuu - esimerkiksi nyt! Mikäli olet onnistunut kerryttämään kassaa uudistuotannon myyntihinnan verran tai vakuusarvoa on valmiina käytettäväksi voi uudiskohteen ostaminen keventää nousseiden kustannusten vaikutusta salkkuun. Uudiskohteita on rakennettu ennätysvauhtia ja kysyntä on uudistuotannossa KVKL:n viimeisimmän katsauksen mukaan laskenut merkittävästi. Olettaa saattaa, että hinnat alkavat laskea, joka voi tarkoittaa esimerkiksi nippukauppojen suurempia alennuksia. Monesti uudiskohteissa on kahden tai useamman vuoden lyhennysvapaat, eli ne tarjoavat satojen eurojen kassavirran kuukaudessa. Laske arvio vastikkeiden noususta ja kassavirran määrä lyhennysvapaiden aikana. Mikäli uudiskohteet, sijainti ja asunto sopii sijoitusstrategiaan, voi oston paikka olla nyt.

5. Lisää tuloja

Tuloja voi kasvattaa loputtomiin, mutta kuluja voi vähentää vain rajallisesti. Mielikuvitus on rajana eri tulolähteiden hankintaan. Vuokrasuhteen päättyessä voi harkita mm. kalustetun asunnon pitkäaikaista vuokraamista tai Airbnb toimintaa. Tuotto näissä on merkittävästi suurempi kuin pitkäaikaisvuokrauksessa ja alkuinvestointien jälkeen kustannuksetkin pysyvät samoina. Toinen vaihtoehto on tehdä muuta sivutoimista tulonhankintaa. Valitse itseäsi kiinnostava ala, hyödynnä jo olemassa olevia ratkaisuja ja keskity kilpailijoita parempaan asiakaspalveluun. Esimerkiksi Asuntopehtoorin Miika on käsitellyt aihetta kattavasti blogikirjoituksessaan.

Toiminnan aika ei ole huomenna, eikä ensi viikolla, vaan se on nyt. Lähetä viesti isännöitsijälle energiaratkaisuista, pyydä esite uudiskohteesta, perusta nettisivut, tee jotain. Aktiivisella tekemisellä löydät uusia ratkaisuja vaikeisiin olosuhteisiin ja kehität itseäsi asuntosijoittajana. Kuten monessa muussakin yhteydessä - harjoittelu tekee mestarin.

bottom of page