Tanskassa asuntomarkkinat romahtivat 2007 ja palasivat samalle tasollensa 2016 – mitä tapahtui?

Elämme nyt ajassa, jolloin asuntojen hinnat ovat laskeneet jo kolmatta vuotta peräkkäin. Suomen asuntomarkkinoilta vastaavaan tilanteeseen löytyy vertailukohta vain palaamalla lähes kolmen vuosikymmenen taakse 1990-luvun alkuun. Sen sijaan, jos katsomme muihin Pohjoismaihin, riittää aikamatkaksi reilut viisitoista vuotta. Tanskassa asuntojen hinnat kohosivat 2000-luvun alkupuolella nopeasti, kunnes kääntyivät jyrkkään laskuun vuonna 2007. Seurasi pitkä, noin yhdeksän vuoden toipumisvaihe ennen kuin hinnat jälleen saavuttivat kriisiä edeltäneen tasonsa. Mitä Tanskassa oikein tapahtui?

Tanskan asuntomarkkinan ylikuumentumista edeltävä auki ja romahdus

1980-luvun rahoitusmarkkinoiden vapauttaminen johti likviditeetin voimakkaaseen paranemisiin, joka ruokki kiinteistömarkkinoiden nousua. Kuten Suomessakin, seuraava liike oli kuitenkin jyrkkä käänne alaspäin. 1990-luvun alussa Tanska ajautui selkeään kiinteistömarkkinoiden laskusuhdanteeseen, jota seurasi nopea elpyminen ja lopulta voimakas hintojen nousu. Vuosien 1995 ja 2008 välillä asuntojen reaalihinnat yli kaksinkertaistuivat, kun taas euroalueen muiden nykyisten jäsenvaltioiden keskimääräinen hintojen nousu jäi noin 30 prosenttiin. Erityisen jyrkkää nousu oli vuosina 2004–2007, jolloin rahoitusinnovaatiot ja poliittiset päätökset vauhdittivat hintojen kiihtymistä entisestään.

Globaali finanssikriisi pysäytti kehityksen äkillisesti. Asuntojen reaalihinnat romahtivat lähes 30 prosenttia lyhyessä ajassa. Lehman Brothersin kaatumisen jälkeen syksyllä 2008 Tanskan keskuspankki joutui nostamaan ohjauskorkoja puolustaakseen valuuttakurssikiinnitystä, mikä syvensi markkinoiden sopeutumista ja vahvisti hintojen laskupainetta entisestään.

Alla olevasta kuvasta näkyy myös länsinaapurin kehitys, joka seurasi monin osin samaa kaarta kuin Tanska – tosin ilman yhtä rajua pudotusta finanssikriisin aikana ja sen jälkeen vahva kehitys.

Rakenteelliset rajoitteet ja rakentaminen

Tanskassa kaavoitus- ja maankäyttösääntely muodostavat merkittäviä rajoitteita asuntotuotannolle. Sekä IMF että OECD ovat todenneet raporteissaan, että tiukat kaavamääräykset ja maankäyttösäännöt – yhdistettynä nopeasti kohoaviin maan hintoihin – ovat hidastaneet uusien asuntojen rakentamista. Myös Euroopan komissio on huomauttanut rakennussektorin kilpailun puutteesta, joka osaltaan heikentää tarjontaa ja lisää kustannuksia. Kun tarjontapuolella on jäykkyyksiä ja kilpailu on vähäistä, seurauksena on väistämättä hintapaineita ylöspäin.

Vaikka Tanskassa olikin rakenteellisia rajoitteita, 2000-luvun alkupuolella rakentaminen kiihtyi selvästi. Vielä vuosituhannen alussa asuinrakentaminen vastasi noin neljää prosenttia Tanskan bruttokansantuotteesta, mutta kasvoi romahduksen kynnyksellä, vuonna 2007, jo peräti seitsemään prosenttiin (Suomessa luku oli hiljattain vielä samaa luokkaa). Kun markkinat lopulta kääntyivät laskuun, rakentaminen supistui jälleen ja palasi pitkäksi aikaa samalle neljän prosentin tasolle. Asuntorakentamisen buumin aikana myös rakennuskustannukset nousivat nopeasti – ja asuntojen hinnat seurasivat perässä.

Vuokramarkkinoiden vaikutus asuntotarjontaan

Tanskassa vuokra-asuntojen osuus on korkea – noin 40 % koko asuntokannasta, kun esimerkiksi Suomessa osuus on alle kolmanneksen (toki isoissa kaupungeissa päästään parhaimmillaan yli 50 %). Vuokramarkkinat ovat vahvasti säädeltyjä, ja vuokrasääntely on johtanut siihen, että vuokrat ovat poikenneet merkittävästi markkinatasosta, erityisesti Kööpenhaminassa ja Aarhusissa, joissa asuntokysyntä on suurinta.

Euroopan komissio on todennut, että tällainen vuokrasääntely aiheuttaa rakenteellista epätasapainoa ja tämä synnyttää niin sanotun lukkiutumisvaikutuksen: nykyiset vuokralaiset eivät halua luopua edullisista vuokraehdoistaan, kun taas uudet tulokkaat eivät pääse vuokramarkkinoille. Tämän seurauksena omistusasuntojen kysyntä kasvaa, koska ihmisillä ei ole muuta vaihtoehtoa kuin ostaa asunto (tämä tietenkin edellytti, että pankit tarjosivat likviditeettiä).

Euroopan komissio totesi lisäksi, että alhaiset vuokrat kannustivat myös vuokra-asuntojen muuttamista omistusasunnoiksi, mikä mahdollistaa suuremman tuoton sijoittajille. Tämä kehitys lisäsi edelleen asuntohintojen nousupainetta erityisesti Kööpenhaminassa.

Rahoitusinnovaatiot ja lainaehtojen muutokset

Rahoitusinnovaatiot paransivat luottoehtoja ja Tanskassa pankit saivat vuodesta 2003 lähtien tarjota asuntolainoja, joissa lyhennykset voitiin siirtää jopa 10 vuoden ajaksi. Nämä lainat kasvattivat osuuttaan erittäin merkittävästi. Koska lainat voitiin uudelleenrahoittaa, lyhennysvapaa jakso voi käytännössä alkaa uudelleen, mikä pidentää keskimääräistä takaisinmaksuaikaa. Tanskassa asuntolainojen maturiteetti on ollut EU:n pisimpiä noin 30 vuotta (todettakoon, että kuitenkin 10 vuotta Ruotsia lyhyempi, jonka maturiteetit ovat EU:n ehdotonta kärkeä). Pitkät laina-ajat ja lyhennysvapaat lisäsivät merkittävästi asuntomarkkinoiden likviditeettiä ja ostovoimaa, mikä puolestaan vauhditti hintojen nousua erityisesti 2000-luvun puolivälissä.

On jopa esitetty mallinnuksia ja arvioita, että ilman uusia rahoitusmuotoja Tanskan 2000-luvun asuntohintojen nousu olisi ollut yli puolet maltillisempaa. Oman lisämausteensa toi myös kiinteistöveron jäädytykset, joilla ostovoimaa lisättiin selkeästi.

Alla oleva kuvaaja havainnollistaa, kuinka eri lainamuodot ja korkosidonnaisuudet yleistyivät, ja miten asumismenojen osuus kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista kasvoi eri rahoitusmuotojen myötä.

Kuvasta voitanee vetää seuraavia johtopäätöksiä:

1. Vaihtuvakorkoisten lainojen yleistyminen loi korkoherkän järjestelmän. Kun markkinakorot nousivat, maksurasitus kasvoi jyrkästi → asuntojen hinnat kääntyivät laskuun (ostovoima heikkeni rajusti).

2. Lyhennysvapaat lainat lisäsivät riskiä. Ne kevensivät lyhyen aikavälin menoja, mutta samalla pidensivät maturiteettia. Itsessään lyhennysvapaiden käyttö ei välttämättä yksilön kohdalla ole huono tekijä, mutta jos ne yleistyvät markkinalla selkeästi, ovat riskit koholla.

3. Kriisin “pelastus” tuli korkojen laskemista, ei kotitalouksien rakenteellisesta vahvuudesta. Ilman EKP:n ja Tanskan Nationalbankin korkojen laskua tilanne olisi ajautunut pahemmaksi.

4. Pitkän aikavälin seuraukset: vaikka asumiseen kuluva rahamäärä palautui, ns. velkakuorma jäi, ja tästä tuli yksi Tanskan makrovakauspolitiikan isoja huolenaiheita seuraaviksi vuosiksi.

Reflektointi Suomen asuntomarkkinaan

Tanskan kokemuksesta nousee esiin muutamia seikkoja, jotka resonoivat vahvasti myös Suomen tämänhetkisen asuntomarkkinan kanssa. Tällä kertaa haastetaan kuulijaa ja tehdään tämä anekdoottien avulla:

1. Korkosuojaus on kuin talvirenkaat – usein mielessä, mutta liian myöhään.

2. Asuntomarkkina jäätyy nopeammin kuin järvi marraskuussa.

3. Asuinrakentaminen ei ole kuin valonkatkaisija – sen sammuttaminen kyllä käy nopeasti, mutta takaisin syttyminen kestää aikansa.

4. Harva muistaa, että asuntomarkkinoiden kriisit viljellään yleensä hyvinä aikoina.

5. Jos asuntomarkkinat ovat talouden peili, niin nyt näkyy aika väsyneet kasvot.

6. Liian pitkät lyhennysvapaat on kuin juhlimista – alussa hauskaa, mutta todellisuus iskee myöhemmin.

7. Kaavoitus on kuin osittainen toimiva hana – jos se ei aukea riittävästi, paine kasvaa putkistossa.

8. Rakentaminen on kuin deittailu – jos aloitetaan liian myöhään, parhaat tontit on jo viety.

No niin, eiköhän ole aika toivottaa onnistunutta viikkoa.