Milloin asuntojen hinnat palautuvat vuoden 2022 tasoille?

Tämä on toki sellainen kysymys, että varmaksi emme varmasti tiedä. Mutta epävarmuus ei

tarkoita, ettei asiaa voisi – tai pitäisi – pohtia. Uusi Suomi julkaisi jutun otsikolla ”Olennaista

tietoa jokaiselle asunnonomistajalle – 9 ekonomistia arvioi nyt, palaavatko asuntojen

huippuhinnat”. Ingressissä todettiin yhden eroavan näkemyksistään merkittävästi muista.

Sanoin, että pk-seudun osalta vuonna 2037. Kuulostaako mahdottomalta? Se ei ollut vaan

heitto, vaan tällekin kehityskululle löydetään tukea historiasta. Uskon, että moni vastaa

2030-luvun alussa, jos pitää heittää vastaus intuitiivisesti. Mutta onko se perustelua? Ei

sekään mahdotonta ole ja riippuu perusteluista.

Ensimmäiseksi pitää pohtia nykytila

Nykytilan pohdintaan sopii kysymys ”Onko pohjat asuntojen hinnoissa jo nähty vai

laskevatko hinnat edelleen?” ja tämä olikin toinen annettu kysymys. Huoneistokeskuksen

toimitusjohtaja Marina Salenius toteaa, että ”kenelläkään ei ole kristallipalloa” ja näinhän

asia on. Siitä huolimatta on mielestäni ajattelua avartaa pohtia, laskevatko asuntojen

hinnat edelleen. Jutun loppuun oli kirjoitettu antamamme koko vastaukset ja omani kuului

seuraavanlaisesti.

”Isossa kuvassa asuntojen hinnat laskevat edelleen ja emmekä vieläkään ole päässeet

kunnolla syklin toipumisvaiheeseen. Hintoja ennakoivina mittareina seurataan erityisesti

kauppamääriä ja myyntiaikoja, eikä niiden kehitys vielä lupaa käännettä. Vaikka

kauppamäärät kasvoivatkin yli 10 % vuodesta 2024 vuoteen 2025, tosiasia on, että

kauppamäärien kasvu on pysähtynyt. Myös myyntiaikojen trendi on pikemminkin edelleen

pidentymään kuin lyhenemään päin. Samalla ilmoitusmäärät ovat korkealla sekä myytävissä

että vuokrattavissa asunnoissa, eli markkinoilla on runsaasti tarjontaa.

Harvassa lajissa pääsee pakoon kysynnän ja tarjonnan lakia – ei myöskään

asuntomarkkinoilla. Nämä asuntomarkkinaindikaattorit yhdistettynä varallisuusefektiin,

joka pyörii väärään suuntaan, Suomen talouden hyvin haastavaan tilanteeseen ja pankkien

varovaisuuteen, on tilanne asuntomarkkinoille edelleen hyvin hauras. Myös

markkinasentimentti on yhä selvästi varovainen. Tämä vuosi jää lähes varmuudella

miinusmerkkiseksi ja asuntojen hintojen kääntymistä nousuun saatetaankin joutua

odottamaan vielä vuoteen 2027.”

Eli oma ensimmäinen lähtökohtanani on, että hinnat laskevat vielä hieman.

On turha katsoa tulevaisuuteen perehtymättä historiaan

Ennen tulevaisuuteen katsomista, on hyvä katsoa historiaan ja yrittää löytää hyviä

vertailujaksoja. Se ei aina ole ihan helppoa.

2000-luvulla Suomen talous kasvoi vahvasti ja tuki asuntomarkkinaa laajasti.

Finanssikriisin jälkeen kuva muuttui: talouskasvu on jäänyt olemattomaksi ja markkinat

alkoivat eriytyä alueittain. Kasvukeskuksissa hinnat seurasivat kuitenkin melko pitkälti

tulokehitystä.

2010-luvun alussa vuokramarkkinoilla taas oli vielä krooninen asuntovaje, joka poistui

pitkälti täysin 2020-luvulle tultaessa. Alhaiset korot silittelivät 2010-lukua.

2020-luku on ollut erityinen asuntomarkkinoille – ensin kovaa ylös ja sitten kovaa alas.

Täydellistä vertailukohtaa on siis haastava hakea. Mutta jos yksi jakso on valittava tulevaa

kehitystä peilaamaan, valitaan 2010-luku.

Muutama eri skenaario pääkaupunkiseudulle

Skenaariot rajataan pääkaupunkiseudulle yhdestä syystä: on hyvin epätodennäköistä, että

koko maa ilman pk-seutua palaa enää vuoden 2022 hintatasolle. Väestökehitys, muuttoliike

ja alueellinen eriytyminen puhuvat sitä vastaan. Itse asiassa myös koko maan tasolla paluu

huippuihin on epävarmaa. Pk-seutu tarjoaa realistisimman mahdollisuuden pohtia paluuta

vuoden 2022 hintoihin, jos siis ei mennä yksittäisiin kaupunkeihin.

Tarkastellaan siis neljää mahdollista kehityspolkua:

Skenaario 1: Hinnat kääntyvät nousuun välittömästi ja kasvavat keskimäärin 2,3 % vuodessa – hieman 2010-lukua nopeammin.

Skenaario 2: Hinnat laskevat vielä 1,5 %, minkä jälkeen ne alkavat nousta vuodesta 2027 alkaen keskimäärin 1,95 % vuodessa (vastaa vuosien 2011–2019 keskiarvoa).

Skenaario 3: Hinnat laskevat vielä 2,5 %, ja vuodesta 2027 alkaen nousuvauhti on 1,8 % vuodessa – hieman 2010-lukua hitaampaa.

Skenaario 4: Hinnat laskevat vielä 4 %, ja nousu käynnistyy vasta vuonna 2028 noin 1,95 %

vuosivauhdilla.

Milloin hinnat siis voisivat palautua vuoden 2022 tasoille?

Todellisuudessa hinnat eivät tietenkään palaudu tasaisena, lineaarisena viivana kuten

kuviossa. Skenaariot ovat yksinkertaistuksia. Mutta niistä voi silti tehdä yhden olennaisen

johtopäätöksen.

Jos hinnat palautuisivat jo ennen vuotta 2032, se edellyttäisi, että nousu alkaa lähes

välittömästi – ja että vuosittainen kasvuvauhti ylittää 2010-luvun keskimääräisen tason. Se

ei ole mahdotonta. Mutta se vaatisi useita samanaikaisia positiivisia tekijöitä: vahvaa

talouskehitystä, luotonannon selkeää elpymistä ja kysynnän siirtymistä selvästi tarjontaa

vahvemmaksi.

Skenaarioissa 3 ja 4 paluu huipputasoille osuu vuoteen 2036. En kuitenkaan pidä näitä

erityisen pessimistisinä vaihtoehtoina. Ne nojaavat varsin maltillisiin oletuksiin: vielä

hieman laskua ja sen jälkeen kohtuullinen, 2010-lukua vastaava tai hieman hitaampi kasvu.

Pessimistisempi polku olisi myös helppo rakentaa. Jos hinnat laskisivat vielä esimerkiksi 3

% ja palautuisivat sen jälkeen vain 1,5 % vuosivauhdilla, huipputaso saavutettaisiin vasta

vuonna 2039.

Vertailukohtaa löytyy myös kauempaa historiasta. 1990-luvun lamaa edeltävien

hintahuippujen kurominen umpeen kesti lähes 13 vuotta. Jos vastaava aikajänne toistuisi

nyt, vuoden 2022 tasolle päästäisiin noin vuonna 2035.

Siksi 2030-luvun puoliväli ei ole erityisen dramaattinen arvio. Ja ainahan kysymykset

voidaan asetella toisin: milloin hinnat palautuvat vuoden 2020 tasolle? Eli aikaan ennen

hintapiikkiä.