Saako muista pohjoismaista ja Baltiasta helpommin asuntorahoitusta kuin Suomessa?

Olen aikaisemmin kirjoittanut likviditeetistä ja miten asuntomarkkinoiden likviditeetti on

erittäin herkkä kotitalouksien lainanantorajoitteiden muutoksille. Jopa jo maltillinen

kiristys kasvattaa merkittävästi sekä asuntojen keskimääräistä myyntiaikaa että myös

asuntojen hintavaihtelua. Eli likviditeettiin vaikuttaa selkeästi millaisilla ehdoilla

rahoitusta on saatavilla ja mitkä ovat sääntelyn reunaehdot. Suomalaista asuntorahoitusta

säätelykehikkoineen pidetään usein hyvin tiukkana, mutta miltä tilanne todellisuudessa

näyttäytyy? Otetaan tarkasteluun Suomen lisäksi Ruotsi, Norja, Viro, Latvia sekä Liettua ja

tehdään katsaus eri maiden asuntorahoituskäytäntöihin.

Suomen asuntorahoituksen kehikko

Asuntolainojen enimmäisluototussuhdetta koskeva lainsäädäntö tuli voimaan 1.6.2016.

Lain voimaantulon ja sen myötä asetetun 90 prosentin perustason jälkeen

Finanssivalvonnan johtokunta on tehnyt neljä päätöstä, joilla on kiristetty muiden kuin

ensiasunnonostajien enimmäisluototussuhdetta. Tällä hetkellä enimmäisluototussuhteen

(vakuuksien käyvä arvo luottoa myönnettäessä) katto on uusilla ensiasuntolainoilla 95 % ja

muilla 95 %.

Luoton takaisinmaksuajan maksimi on 30 vuotta, mutta luotonantajalle on kuitenkin jätetty

mahdollisuus poiketa tästä rajoitteesta 10 prosentin osuudessa asuntoluottojen

luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljännesjaksolla.

Lisäksi käytössä on Finanssivalvonnan pankeille antama suositus kuormitetun

lainanhoitorasitteen laskemisesta. Suosituksen mukaan asuntoluoton hakijalle tulee

toteuttaa kuormitettu maksuvaralaskelma 25 vuoden takaisinmaksuajalla ja 6 prosentin

korolla. Kuormitettu luotonhoitorasitus ei saisi pääsääntöisesti ylittää 60 prosenttia

luotonhakijan nettotuloista. Stressitilanteella tarkoitetaan sitä, että lainanhoitorasituksen

laskennassa otetaan huomioon asuntolainan lisäksi kaikki muut lainat, mahdolliset

rahoitusvastikkeet sekä kuormitetut hoitomenot. Suositus tuli voimaan 1.1.2023.

Länsinaapurin lyhennyskulttuuri selkeästi Suomea höllempi

Asuntolainoja koskeva lyhennysvaatimus on kytketty ensisijaisesti lainan

luototussuhteeseen (loan-to-value, LTV). Kun luototussuhde on yli 70 prosenttia,

asuntolainaa tulee lyhentää vähintään 2 prosenttia lainasummasta vuodessa. Kun

luototussuhde laskee välille 50–70 prosenttia, lainaa tulee lyhentää vähintään 1 prosentti

vuodessa. Luototussuhteen laskiessa alle 50 prosentin, asuntolainan luototussuhteeseen

perustuvaa lyhennysvelvoitetta ei enää ole.

Näiden lisäksi käytössä on myös tulosidonnainen pykälä. Vuodesta 2018 lähtien lainan

ollessa yli 4,5-kertainen velallisen vuosittaisiin bruttotuloihin verrattuna

lyhennysvaatimusta on kiristetty yhdellä prosenttiyksiköllä (ns. debt-to-income, DTI).

Ruotsin hallitus kuitenkin suunnittelee kevennyksiä ja tämä kiristetty lyhennysvelvollisuus

aiotaan poistaa. Samalla enimmäisluototussuhdetta aiotaan keventää 85-prosentista 90

prosenttiin.

Norja pitää hieman Ruotsia tiukempaa linjaa

Norjassa sääntely nojaa sekä lyhennysvaatimuksiin että tulosidonnaiseen velkakattoon.

Lyhennysvelvoite koskee uusia lainoja, joissa luototussuhde ylittää 60 prosenttia. Tällöin

lainaa on lyhennettävä vuosittain vähintään 2,5 prosenttia lainapääomasta tai vähintään

samaa tahtia kuin 30 vuoden annuiteettilainassa.

Lisäksi Norjassa sovelletaan velkakattoa (alkaen vuodesta 2017), jonka mukaan

kotitalouden kokonaisvelka ei saa ylittää viisinkertaisia vuotuisia bruttotuloja. Sääntely

sallii rajalliset poikkeamat, mutta lähtökohta on selkeä tulosidonnainen rajoite.

Vuonna 2025 Norjassa nostettiin asuntolainojen enimmäisluototussuhde 85 prosentista 90

prosenttiin. Muutosta perusteltiin sillä, että haluttiin antaa luotonantajille mahdollisuus

ottaa paremmin huomioon kiinteäkorkoiset lainat ja niiden riskiä madaltava luonne.

Islannissa osin kaksijakoinen käytäntö

Islannissa otettiin vuonna 2022 käyttöön 40 vuoden enimmäislaina-aika. Inflaatioon

sidotuissa lainoissa, jotka ovat Islannissa perinteisesti olleet yleisiä mutta kansainvälisesti

harvinaisia, enimmäismaturiteetti rajattiin 25 vuoteen.

Samassa yhteydessä kiristettiin myös luototussuhderajoja. Yleinen LTV-katto laskettiin 85

prosentista 80 prosenttiin, ja ensiasunnon ostajilla raja alennettiin 90 prosentista 85

prosenttiin.

Etelänaapuri rajoitteet eroavat jo selkeästi Pohjoismaista

Virossa asuntolainojen enimmäismaturiteetti on rajattu 30 vuoteen. Yleinen

enimmäisluototussuhde on 85 prosenttia, mutta valtion takaamissa KredEx-lainoissa raja

nousee 90 prosenttiin.

Lisäksi käytössä on nettotuloihin sidottu velanhoitorajoite: lainanhoitokulut saavat olla

korkeintaan 50 prosenttia kotitalouden nettotuloista, ja laskelmassa huomioidaan myös

muut velat sekä rasitettu korkotaso.

Pankeille on annettu rajattu joustovara. Ne voivat poiketa maturiteetti-, LTV- ja

velanhoitorajoista enintään 15 prosentissa uusista lainoista. Lisäksi osa virolaisista

luotonantajista hyödyntää positiivista luottotietorekisteriä muistuttavaa

tietojenvaihtojärjestelmää.

Latvia – syvemmälle Baltiaan mentäessä rajoitteet tiukkenevat

Latviassa asuntolainojen enimmäistakaisinmaksuaika on rajattu 30 vuoteen. Yleinen

enimmäisluototussuhde on 90 prosenttia, ja valtiontakauksen kanssa raja nousee 95

prosenttiin.

Luotonmitoituksessa sovelletaan lisäksi kahta tulosidonnaista rajoitetta. Velanhoitomenot

saavat olla enintään 40 prosenttia kotitalouden nettotuloista, ja kokonaisvelan määrä on

rajattu enintään kuusinkertaiseksi vuosituloihin nähden.

Näistä rajoista – velkasuhteesta, velanhoitorasitteesta ja laina-ajasta – voidaan poiketa

perustelluissa tilanteissa, mutta joustot on rajattu 10 prosenttiin uusista kotitalousluotoista.

Liettua – kaikista tiukin

Liettuassa asuntolainojen enimmäispituus on 30 vuotta. Ensiasunnon ostajilla

enimmäisluototussuhde on 85 prosenttia.

Velanhoitokykyä rajoittaa nettotuloihin sidottu sääntö (debt service-to-income, DSTI), jonka

mukaan lainanhoitomenot saavat olla enintään 40 prosenttia nettotuloista.

Poikkeustilanteissa raja voi nousta rasitetulla korkotasolla korkeintaan 50 prosenttiin. DSTI-

rajasta saa poiketa rajatusti, enintään 5 prosentissa uusista lainoista lainamäärällä

mitattuna.

Vuodesta 2022 alkaen lisälainoille on asetettu tiukempi, 70 prosentin LTV-katto, jolla on

pyritty hillitsemään asuntomarkkinan ylikuumenemista.

Yhteenvetotaulukko

Alla erikseen vielä yhteenvetotaulukko, jossa tiivistetään yllä kirjoitettu yhteen taulukkoon.

Asuntorahoituskäytäntöjen pohdintaa

Ensinnäkin on hyvä huomioida, että tämän vertailun voidaan olettaa keskittyvän

enemmänkin omistusasumiseen. Olisi erittäin mielenkiintoista tehdä laajempaa

tulonhankkimislainoista ja sen rahoittamisen raameista, mutta jääköön se vielä tässä

kohtaa tulevaisuuteen. On myös hyvä huomioida, että tämä tarkastelu on muutoinkin

suppea eikä ota huomioon esimerkiksi pankkien pääomavaatimuksia. Eli Suomen

asuntomarkkinoiden rahoitushaasteisiin tulee käydä vielä syvällisempää tarkastelua. KV-

tarkastelu antaa näistä huolimatta perspektiiviä.

Mutta, kun eri maiden sääntelyä tarkastellaan laajemmin rinnakkain, Suomea ei voi

ensisilmäyksellä pitää asuntorahoituksen sääntelyssä poikkeuksellisen tiukkana.

Vertailussa Baltian maissa sääntely kohdistuu suoremmin kotitalouksien maksukykyyn –

tulosidonnaiset rajoitteet ovat yleisiä ja joustovarat pieniä. Pohjoismaissa taas painotus on

lyhennysvaatimuksissa, mutta useissa maissa näitä on käytetty aktiivisesti suhdanteiden

mukaan.

En ole kuitenkaan niin vakuuttunut ensisilmäyksestä. Erityisesti Pohjoismaihin verrattuna

lyhennyskulttuurien ero on todella merkittävä. Ja erityisesti kun asiaan lisätään vielä erot

lainojen pituudessa, alkaa kuukausittainen maksuerä olla hyvinkin erisuuruinen.

Suomalaiset siis vaikuttavat lyhentävät muita pohjoismaalaisia lyhyemmillä laina-ajoilla ja

muutoinkin tiukemmalla lyhennyskulttuurilla (lyhennyksiä pitää pääsääntöisesti tehdä)

lainojaan, joka yhdistetään vielä heikompaan taloudellisen tilanteen kehitykseen.

Samalla, mikä ainakin itsestäni on merkittävää, huomionarvoista on Ruotsin ja Norjan

lainanottajien suurempi päätöksentekovaltuus itsellään. Lainaa on lyhennettävä siten, että

suurimmat riskit on poistettu ja sen jälkeen voit joko itse päättää lyhennätkö oman kotisi

lainaa vai maksatko mieluummin vain korkoja ja sijoitat muualle muut pääomat.

Perinteinen ruttopuiston pankinjohtajan kommentti tähän on, että sitten pankilla on

mahdollisuus muuttaa marginaaliasi. Ikinä tosin ei ole vastattu kysymykseen, että kuinka

usein niin olisi esim. Ruotsissa tehty. Ja homma selvä – riski todella on olemassa, mutta

kantakoon yksilö riskin itsellään, eikö? Vai onko tässäkin kohtaa parempi, että joku muu

tekee päätökset puolestasi… Enkä sano, että lainaa pitää ehdottomasti jättää lyhentämättä.

Mutta mielestäni omistusasumisen osalta asiaa tulee tarkastella. Tulonhankkimislainoja

pitää lyhentää.

Mutta toisaalta. Suomessa on tulossa mahdollisesti vielä kevään aikana tarkennuksia

asuntorahoitukseen, jotka vievät Suomea parempaan suuntaan:

”Linjausten mukaan asuntolainojen enimmäiskesto nostetaan 30 vuodesta 35 vuoteen.

Finanssivalvonnalle sallitaan asuntolainakaton asettaminen enimmillään 95 prosenttiin

nykyisen 90 prosentin sijasta. Lisäksi taloyhtiöiden osalta linjattiin uudesta asetuksesta,

jolla olisi mahdollista muuttaa suhdannetilanteen mukaan taloyhtiöiden enimmäisluotto-

osuutta 60–70 prosentin välillä, lyhennysvapaan kestoa 1–2 vuoden välillä ja

enimmäislaina-aikaa 30–35 vuoden välillä.”

Blogissa hyödynnettiin:

https://www.eduskunta.fi/FI/vaski/KasittelytiedotValtiopaivaasia/Sivut/HE_190+2025.aspx