Sinä et päätä asuntojen myyntiaikoja – pankki ja eritoten sääntelijä päättää!
- Eemeli Karlsson
- 30.6.
- 4 min käytetty lukemiseen
En ole hetkeen kirjoittanut blogia, joka nojaa kunnolla akateemiseen tutkimukseen. Kun tällä kertaa pohdin blogin aihetta ja selailin tutkimuksia ja tämä osui silmiini, oli aiheen ajankohtaisuus täydellinen. Kaikki markkinoilla aktiivisesti toimivat tiedämme, että rahoitus on muuttunut haasteellisemmaksi. Kun likviditeetti kiristyy, markkina hiljenee – kohtalaisen yksinkertaista, eikö? Mutta otetaan hieman teoreettisempi lähestymistapa tällä kertaa. Mutta varoitan – tämä on kohtalaisen raskas blogi.
"Borrowing constraints and housing market liquidity" - tutkimus tiivistetysti
Tässä kappaleessa esittelen koko tutkimuksen hyvin lyhyesti. Essi Eerola ja Niku Määttänen tutkivat kuinka kotitalouksien lainanantorajoitteiden muutokset vaikuttavat asuntomarkkinoiden likviditeettiin. Tutkiakseen aihetta, he kehittivät ns. ”asuntomarkkinamallin”, jossa on sekä kohtaamis- että ”luottokitkoja”.
Mallissa riskiä karttavat kotitaloudet voivat säästää tai lainata tasatakseen kulutustaan ajan yli ja rahoittaakseen omistusasumistaan. Potentiaaliset myyjät ja ostajat kohtaavat satunnaisesti ja neuvottelevat hinnasta. Mallin perusteella asuntomarkkinoiden likviditeetti on erittäin herkkä kotitalouksien luottoehtojen muutoksille.
Ja nyt – huomio! Erityisesti kotitalouksien lainanantorajoitteiden maltillinen kiristyminen lisää merkittävästi asuntojen keskimääräistä myyntiaikaa ja yksilöllistä hintavaihtelua.
Selvä juttu! Mutta eiköhän oteta vielä vähän pidemmän illallisen kautta sama tarina.
Rakennettu ”asuntomarkkinamalli” tutkimuksen taustalla
Jos sinua kiinnostavat vain tulokset, eikä niinkään tausta, niin hyppää tämän kappaleen yli.
Tutkimuksessa käytetty malli kuvaa asuntomarkkinoita tilanteessa, jossa ostajat ja myyjät eivät automaattisesti löydä toisiaan, ja kaikilla kotitalouksilla ei ole varaa ostaa asuntoa heti kun haluaisivat. Kotitaloudet voivat asua joko vuokralla tai omistusasunnossa, ja heidän asumistoiveensa voivat muuttua satunnaisesti esimerkiksi elämäntilanteen myötä.
Jos vuokralla asuva kotitalous haluaa ostaa, sen täytyy ensin kohdata satunnaisesti myynnissä oleva asunto ja käydä neuvottelu myyjän kanssa hinnasta. Molempien osapuolten varallisuus vaikuttaa siihen, syntyykö kauppa ja mihin hintaan – joskus ostaja ei pysty maksamaan tarpeeksi, tai myyjä ei suostu alentamaan hintaa.
Tähän mennessä aika loogista? No nyt – mallissa simuloidaan tuhansia tällaisia tilanteita ja katsotaan, miten markkina kokonaisuutena käyttäytyy, kun esimerkiksi lainakattoa kiristetään. Näin saadaan realistinen kuva siitä, miten rahoituksen saatavuus vaikuttaa asuntomarkkinoiden sujuvuuteen ja hintakehitykseen.
Lainarajoitteet ja myyntiaika korreloivat positiivisesti
Suomalainen asuntomarkkina-aineisto viittaa vahvasti siihen, että asuntojen keskimääräisen myyntiajan muutokset liittyvät läheisesti kotitalouksien luottoehtojen muutoksiin.
Kuten alla olevasta kuvasta näkyy, 1980-luvun lopun luottomarkkinoiden vapauttamisen jälkeen keskimääräinen myyntiaika oli usean vuoden ajan selvästi keskiarvon alapuolella. Sen sijaan 1990-luvun alun pankkikriisin aikana keskimääräinen myyntiaika oli erittäin korkea, jonka jälkeen se alkoi palautua kohti keskimääräistä tasoaan. Vuoden 2008 finanssikriisi sai suomalaiset pankit kiristämään kotitalouksien lainanantorajoitteita kansainvälisen sääntelyn lisääntyessä. Kuten kuvasta näkyy, keskimääräinen myyntiaika kasvoi jälleen tuolloin. Tämän tutkimuksen data ei yllä pidemmälle.
Kuva paljastaa samalla, että keskimääräinen myyntiaika ja hintataso ovat olleet vahvasti ja positiivisesti korreloituneita!
Varallisuudella on vaikutusta – jos on omasta takaa likviditeettiä, pystyy odottamaan
Myös sillä on vaikutusta, mitkä ovat myyjän ja ostajan tilanteet ja varallisuusasemat. Eli miten asuntokaupan hintaan on omiaan vaikuttamaan myös se, kuinka paljon rahaa ostajalla ja myyjällä on. Eli esimerkiksi myyntitilanteessa: onko sinulla likviditeettiä, joka ei luo aikapainetta – tai eikö sinulla ole likviditeettiä, joka voi luoda painetta. Harri Huru on puhunut asuntosijoittajatermein ”stressaantuneesta myyjästä” hieman kansankielisemmin.
Yllä olevassa kuvassa vasemmalla puolella tarkastellaan, miten myyjän varallisuus vaikuttaa hintaan, ja oikealla puolella taas ostajan varallisuutta. Molemmissa tapauksissa vertaillaan tilanteita, joissa vastapuoli on joko varakas tai varaton.
Kuvasta nähdään, että mitä enemmän rahaa ostajalla tai myyjällä on, sitä paremmat neuvotteluasemat heillä on. Henri Neuvonen kirjoitti blogissaan ”Asian voi kääntää päälaelleen! Kun lainansaanti on vaikeaa, siitä voi tehdä kilpailuedun suhteessa muihin”. Se oli kansankielisemmin ilmaistu tilanne, jossa taas pienellä joukolla ostajia on rahaa. Mutta jos jatkan teoreettisella puolella Nashin avulla (taloustieteellinen peliteoriamalli), joka kertoo, miten kaksi osapuolta jakaa hyödyn neuvottelussa.
Siinä otetaan huomioon molempien osapuolten vaihtoehdot, jos sopimusta ei synny. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos ostajalla on paljon rahaa ja myyjällä ei ole kiire myydä, he voivat neuvotella hinnan, joka hyödyttää molempia. Jos taas jompikumpi on heikossa asemassa, toinen voi sanella ehdot.
Kun taas tarkastellaan tilannetta, jossa ostaja on varallisuudeltaan suhteellisen köyhä, kauppa syntyy todennäköisesti vain, jos myös myyjä on köyhä. Lainarajoitteiden vuoksi köyhä ostaja (tässä kohtaa huomaat, että tutkimus käsittelee enemmän omistusasuntomarkkinaa, kuin asuntosijoittamisesta) pystyy ostamaan vain, jos hinta on tarpeeksi alhainen. Jos ostajalla ei ole paljon rahaa, varakkaampi myyjä – jolla ei ole kiire myydä esimerkiksi rahan tarpeen vuoksi – mieluummin odottaa parempaa ostajaa. Tämä voisi kuvata myös viimeisten vuosien suomalaisia uudisasuntorakentajia – joidenkin perse kestää enemmän kuin toisten?
Samoin oikeanpuoleinen kuvio osoittaa, että kun myyjä on varakas, kauppa syntyy vain, jos ostaja ei ole kovin köyhä – tai ”likviditeettirajoitteinen”. Ja vaikka suomalaisilla olisikin jonkun verran rahaa tilillä, tarvitaan kaupan toteutumiseen lisää likviditeettiä (pankki). Eli jos myyjällä kestää perse (koska suomalainen ei isossa kuvassa ole ylivelkaantunut), ja ostaja ei pääse tarpeeksi isoon likviditeettiin kiinni, niin mitä tapahtuu? Markkina alkaa yskiä – alammeko pääsemään nykymarkkinan kärryille pikkuhiljaa?
Lainarajoitukset ajavat korkeisiin myyntiaikoihin
Tutkimuksen keskeinen tulos on varsin selvä: asuntomarkkinoiden likviditeetti on erittäin herkkä kotitalouksien lainanantorajoitteiden muutoksille. Jopa jo maltillinen kiristys kasvattaa merkittävästi sekä asuntojen keskimääräistä myyntiaikaa että myös asuntojen hintavaihtelua.
Tämä johtuu siitä, että lainarajoitteet tekevät ostajan ja myyjän välisestä hintaneuvottelusta entistä riippuvaisemman heidän varallisuusasemastaan. Kiristyneet lainaehdot voivat samalla myös estää osaa ostajista osallistumasta markkinoille lainkaan. Koska markkinoilla on ns. ”kohtaamisrajoitteita”, tämä vaikeuttaa myös myyjien mahdollisuuksia löytää ostaja.
Kun edellä mainittu tapahtuu, myyntiajat nousevat. Ja tutkimus osoittaakin, että keskimääräisen myyntiajan suuret vaihtelut voidaan selittää melko pienillä muutoksilla kotitalouksien luottoehdoissa!
Lainarajoitusten kanssa on syytä olla varovainen, myös tutkimuksen mielestä
Lopuksi ei voida olla ottamatta kantaa Suomen Pankin ulostuloon kasvaneista rahoitusriskeistä. Ja kylkeen samalla todettakoon, että hyvä, että hallitus haluaa selvittää finanssivalvonnan suositusten riippumattomuutta. Miksikö? Tässä esitellyn tutkimuksen tulokset viittaavat siihen, että olisi syytä olla varovainen, kun harkitaan tiukempia lainakattoja (loan-to-value) asuntolainoihin (tai muita kiristyksiä).
Ymmärrämme varmasti kyllä, että ns. makrovakauspoliittisten toimien tavoitteena on vähentää kotitalouksien ja pankkien haavoittuvuutta asuntomarkkinoiden vaihteluille rajoittamalla velkaantumista. Tutkimuksessa esitetty malli käytännössä myös toteaa itsestäänselvyyden, että lainakaton alentaminen kyllä vähentää kotitalouksien velkaantumista. Mutta samalla se toteaa, että se lisää todennäköisyyttä, että ostajat joutuvat luottorajoitteiden piiriin – ja tämä heikentää asuntomarkkinoiden likviditeettiä. Ja markkinat elävät likviditeetistä.
Lähde: Eerola, E., & Määttänen, N. (2018). Borrowing constraints and housing market liquidity. Review of Economic Dynamics, 27, 184-204.
