Yksiöbuumin anatomia

Suomalaisessa asuntokeskustelussa yksiöstä on muodostunut kaupungistumisen ja tiivistymisen symboli. Siihen kiteytyvät samanaikaisesti toiveet tehokkaasta kaupunkirakenteesta sekä huolet asumisen hinnasta ja alueiden eriytymisestä. Yleinen käsitys ilmiön taustalla pelkistetään usein suoraviivaiseksi markkinatilanteeksi, jossa kysyntä kasvoi ja tarjonta vastasi siihen. Selitys on kuitenkin liian karkea, sillä se sivuuttaa sen tosiasian, että "yksiö" ei ole ajassa muuttumaton tuote, eivätkä eri kasvukeskusten markkinatilanteet ole samanlaisia. Matias Kokoin ja Tuukka Saarimaan julkaisut tarjoaa mahdollisuuden purkaa yksiöbuumin toimintalogikkaa jakamalla tarkastelun kahteen osaan: maltillisempaan jaksoon 2010–2016 ja kiihtyvän kasvun vuosiin 2017–2022.

Tasomuutos 2017: enemmän yksiöitä, vähemmän neliöitä

Yksiöbuumin selkein merkki on rakentamisen määrän ja laadun samanaikainen muutos. Vuoden 2017 jälkeen markkinassa tapahtui selvä tasomuutos, kun yksiöiden osuus uudistuotannosta kasvoi merkittävästi kaikissa suurissa kaupungeissa verrattuna aiempaan jaksoon. Pelkkä määrällinen tarkastelu ei kuitenkaan kerro koko totuutta, sillä olennaista on huomata tuotteen tehostaminen: samalla kun määrät kasvoivat, uusien asuntojen keskipinta-ala pieneni. Kun tarjonta laajenee ja neliöt vähenevät, kyse on asuntotuotannon tiivistämisestä, jossa markkina on vastannut kysyntään tuottamalla neliöiltään tehokkaampia ratkaisuja. Data tekee näkyväksi trendin, jossa vuosien 2017–2022 yksiö on fyysisiltä mitoiltaan ja konseptiltaan eri tuote kuin vuosikymmenen alussa.

Kuka yksiöihin muuttaa? Ensiasujat vs. asunnonvaihtajat

Kysyntäpuolta analysoitaessa on tärkeää erottaa toisistaan ensimuuttajat ja asunnon vaihtajat. Vaikka uusissa yksiöissä suoraan lapsuudenkodista tai soluasunnosta muuttavien osuus on kasvanut monissa kaupungeissa, suurin yksittäinen muuttajaryhmä on edelleen ne, jotka ovat asuneet yksin jo aiemmin. Markkinaa pyörittää siis merkittävältä osin asunnon vaihtaminen uudempaan.

Helsinki poikkeaa muista kaupungeista

Myös opiskelijoiden roolissa on kaupunkikohtaisia eroja: monissa suurissa kaupungeissa opiskelijoiden osuus uusien asuntojen asukkaista on kasvanut, mutta Helsinki on tässä poikkeus. Pääkaupungissa opiskelijoiden osuus ei ole merkittävästi noussut uustuotannossa, mikä viittaa siihen, että Helsingin kireässä markkinassa uudet yksiöt päätyvät usein työssäkäyville asunnonvaihtajille. Helsingissä korostuukin pienten asuntojen sisäinen vaihtuvuus, jossa muutto uustuotantoon ei välttämättä tuo asukkaalle lisää tilaa, vaan uudemman asunnon.

Tiivistyminen keskustaan – ei reuna-alueille

Sijainnin osalta data tarjoaa kiinnostavan kaksoiskuvan. Usein pelätään, että sijoittajavetoinen rakentaminen ohjautuu "väärille" alueille, mutta Kokoin ja Saarimaan analyysi osoittaa, että uusien yksiöiden sijoittuminen alueiden hintatason tai sosioekonomisen aseman mukaan on pysynyt vakaana. Rakentaminen ei ole eriytymässä köyhille tai rikkaille alueille aiempaa enempää. Fyysisessä sijainnissa on kuitenkin tapahtunut selkeä tiivistyminen: esimerkiksi Espoossa ja Tampereella vuoden 2016 jälkeen rakennetut yksiöt sijaitsevat keskimäärin merkittävästi lähempänä keskustaa kuin aiempi tuotanto. Espoossa muutos on ollut jopa puolitoista kilometriä. Yksiöbuumi ei siis ole tarkoittanut rakentamisen leviämistä reuna-alueille, vaan päinvastoin olemassa olevan yhdyskuntarakenteen täydentämistä hyvien yhteyksien äärellä.

Yksiö muuttuvana tuotteena

Yhteenvetona voidaan todeta, että aineisto piirtää kuvan yksiöstä muuttuvana hyödykkeenä, jonka markkina on sopeutunut kannustimiin tehokkaasti. "Yksiöbuumi" ei ole yksiulotteinen ilmiö, vaan summa useista tekijöistä: tuotekehityksestä kohti tehokkaampia neliöitä, muuttoliikkeen rakenteesta sekä kaupunkirakenteen fyysisestä tiivistymisestä. Markkina on onnistunut vastaamaan kysyntään muokkaamalla asunnon kokoa ja määrää, samalla kun sijainti on säilyttänyt roolinsa keskeisenä arvonmuodostajana.