Miten energialuokitus vaikuttaa asunnon hintaan?

Energiatehokkuus ja sen vaikutukset asuntomarkkinoihin ovat nousseet tärkeäksi keskustelunaiheeksi sekä yksityishenkilöiden että sijoittajien näkökulmasta. Tässä blogitekstissä tarkastellaan, mitä energiatodistus kertoo rakennuksen ominaisuuksista ja miten tätä tietoa voi hyödyntää asuntokaupassa. Energiatodistus ei ole vain tekninen dokumentti, vaan se voi toimia myös merkkinä vastuullisuudesta, laatutasosta ja mahdollisesti vaikuttaa suoraan asunnon arvoon. Ajankohtainen tutkimuskirjallisuus viittaa siihen, että energiatehokkuudella voi olla selkeä yhteys asunnon markkinahintaan, erityisesti korkeampien energialuokkien tapauksessa. Analyysissä pohditaan, syntyykö energiatehokkuudesta rahallista lisäarvoa, missä tilanteissa näin tapahtuu ja miten suuri vaikutus todistuksella lopulta on kuluttajien päätöksentekoon. Samalla tarkennetaan, kuinka luotettavana ja hyödyllisenä kuluttajat ja markkinat pitävät energialuokitusta.

Energiatodistuksen rooli ja merkitys

Energiatodistus kertoo rakennuksen energiatehokkuudesta asteikolla A–G, jossa A on paras ja G heikoin luokitus. Energiatehokkuutta kuvataan energialuokituksella, joka määräytyy rakennuksen vuotuisen energiantarpeen perusteella. Todistus sisältää tietoa rakennuksen ominaisuuksista, tämänhetkisestä energiankulutuksesta sekä ehdotuksia energiatehokkuuden parantamiseksi. Energiatehokkuutta mitataan E-luvulla, joka lasketaan rakennuksen vuotuisen energiankulutuksen ja pinta-alan suhteena. Energiantuotannon lähteet vaikuttavat laskennassa painotuskertoimilla: esimerkiksi sähköllä on kerroin 1,2, kaukolämmöllä 0,5 ja uusiutuvilla polttoaineilla 0,5. 

Energiatodistuksen vaikutus asuntojen hintoihin

Eri lähteiden mukaan energiatodistuksella on havaittavissa oleva vaikutus asuntojen hintaan, erityisesti korkeimmissa energialuokissa. Pennanen (2015) osoittaa, että A–C-luokan asuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla olivat keskimäärin 4,1 % korkeammat kuin D–E-luokan asuntojen. Talonen (2019) vahvistaa havainnon: hänen tutkimuksessaan energialuokan vaikutus yksiöiden ja kaksioiden hintoihin Helsingissä oli noin 100 euroa neliömetriltä. Molemmat tutkimukset viittaavat siihen, että energialuokitusta pidetään merkittävänä laatutekijänä, ja sen vaikutus hinnanmuodostukseen liittyy sekä odotettuihin säästöihin että signaalivaikutukseen.

Fuerst ym. (2016) taas havaitsivat, että energiatehokkuus näkyy asuntojen hinnoissa lähinnä silloin, kun energialuokitus on korkea: vain A- ja B-luokan asunnot erottuivat edukseen. Muut luokat eivät sen sijaan poikenneet merkittävästi toisistaan. Tämä viittaa siihen, että markkina palkitsee parhaat energiatehokkuudet, mutta ei juuri rankaise tehottomuudesta. Häyrynen ym. (2016) tukevat tätä havaintoa todeten, että vaikka rakennuksen energiatehokkuudella on vaikutusta arvoon, energiatodistuksen itsenäinen rooli hintatekijänä jää epäselväksi. Kuluttajien rajallinen tietoisuus ja ymmärrys energiatodistuksista on nähty syynä siihen, että ne eivät toimi tehokkaina markkinasignaaleina. Yhteistä molemmille tutkimuksille on, että energialuokitusten vaikutus ei ole lineaarinen: korkeimmat luokat voivat nostaa hintaa selvästi, mutta alimmilla luokilla ei ole juuri vaikutusta. Lisäksi on syytä huomioida, että tutkimukset on tehty lähes kymmenen vuotta sitten, joten tuloksia tulee arvioida kohtuu kriittisesti.

Kostiainen ja Koskivuo (2022) nostavat esiin, että energiatehokkuus vaikuttaa merkittävästi myytävän asunnon houkuttelevuuteen ja sitä kautta hintaan. Heidän analyysinsä perusteella A–C-luokan asunnot hinnoitellaan keskimäärin noin 105 euroa neliömetriltä korkeammalle verrattuna heikompien luokkien asuntoihin, kun huomioidaan muut hintaan vaikuttavat tekijät, kuten asunnon koko, rakennusvuosi ja sijainti. Erityisen korostunut vaikutus havaitaan 2000-luvulla rakennetuissa kohteissa. He myös muistuttavat, että vuodesta 2013 alkaen uudisrakennuksilta on vaadittu vähintään energialuokkaa C ja esimerkiksi Helsingissä jopa A-luokkaa. Samalla kuitenkin huomautetaan, että suurten kaupunkien keskustoissa energialuokan vaikutus hintaan saattaa jäädä vähäisemmäksi.  

Yhteenvetona tutkimuksista voidaan todeta, että energialuokalla on selvä vaikutus asunnon hintaan, etenkin silloin kun kyse on A–C-luokan kohteista. Useat lähteet, kuten Pennanen (2015), Talonen (2019) ja Kostiainen ja Koskivuo (2022), osoittavat, että korkeampi energialuokka tuo mukanaan hintalisän asuntojen hintoihin. Tämä vaikutus on havaittavissa erityisesti uusissa rakennuksissa ja alueilla, joissa lämmityskustannuksilla on suurempi merkitys, kun taas suurten kaupunkien keskustoissa energialuokan vaikutus jää vaimeammaksi. Tutkimukset, kuten Fuerst ym. (2016) ja Häyrynen ym. (2016), korostavat myös energiatodistuksen signaalivaikutusta: hyvä energialuokka voi viestiä ostajalle laadusta ja vastuullisuudesta, vaikka heikompien luokkien vaikutus hintaan on vähäinen tai olematon.

Johtopäätökset ja tulevaisuuden näkymät

Energialuokka voi toimia merkittävänä lisätietona kuluttajille ja sijoittajille, erityisesti niille, jotka kiinnittävät huomiota energiatehokkuuteen ja sen pitkän aikavälin vaikutuksiin. Kuitenkin tietoisuuden puute energiatodistusten merkityksestä rajoittaa niiden vaikutusta laajempaan hintamuodostukseen. Rahoituslaitosten kasvanut kiinnostus energiatehokkuuteen voi tulevaisuudessa vaikuttaa lainaehtoihin ja sijoittajien päätöksiin. Heikosti energiatehokkaisiin kohteisiin sijoittaminen voi vaikeutua, ellei niihin tehdä merkittäviä parannuksia.

EU:n uudet energiatehokkuusmääräykset asettavat kunnianhimoisia tavoitteita: kaikkien asuinrakennusten on saavutettava vähintään energialuokka E vuoteen 2030 mennessä ja D-luokka vuoteen 2033 mennessä. Uusien rakennusten on oltava päästöttömiä vuodesta 2028 alkaen, ja peruskorjattavien rakennusten on täytettävä energiatehokkuustavoitteet viimeistään vuoteen 2032 mennessä. Suomessa noin 40 % kerrostalokannasta kuuluu alimpiin luokkiin F ja G, mikä tekee investointitarpeesta merkittävän. Energiaremontit eivät ole enää valinnaisia ympäristötekoja, vaan taloudellisesti välttämättömiä toimenpiteitä kiinteistöjen arvon säilyttämiseksi ja kustannusten hallitsemiseksi.

Sijoittajien näkökulmasta sääntelyn kiristyminen tuo mukanaan sekä riskejä että mahdollisuuksia. Vanhoihin, heikosti energiatehokkaisiin kohteisiin liittyy kasvava korjausvelka, mutta energiatehokkuuteen panostavat voivat hyötyä sääntelyn ja markkinakäyttäytymisen muutoksista. Energialuokan parantaminen on jatkossa paitsi tapa pienentää käyttökustannuksia myös keino säilyttää tai kasvattaa kiinteistön arvoa.

Lähteet:

Fuerst, F., Oikarinen, E., & Harjunen, O. (2016). Green signalling effects in the market for energy-efficient residential buildings. 

Häyrynen, J., Katainen, A., Rantala, E., Seppälä, M., Seppälä, V., Sperling, E., & Virtanen, L. (2016). The effect of energy classifications on housing prices

Kostiainen, J., & Koskivuo, A. (2022). Asuntomarkkinakatsaus Q2 2022: Paluu normaaliin. 

Pennanen, T. (2015). Energiatehokkuuden vaikutus asuntojen hintoihin pääkaupunkiseudulla.

Talonen, A. (2019). Energiatehokkuuden vaikutus asuntojen neliöhintoihin Helsingin seudulla.