Case: kireät vuokramarkkinat, mutta silti heikko käyttöaste – mistä on kyse?

Vaasassa järjestettiin perjantaina seminaari, jossa Vaasan seudun asuntopulaan etsittiin ratkaisuita. Monipuolinen päivä, jossa sain itsekin pitää esityksen sekä olla mukana paneelikeskustelussa. Omalta osaltani myös eräänlainen ympyrä sulkeutui, koska tilaisuus pidettiin Vaasan yliopistolla. Olen ollut kyseisessä yliopistossa kuuntelijan roolissa viiden vuoden ajan, joten oli hienoa päästä penkkirivistön toiselle puolelle – antoipa myös yliopiston ainoa edes hieman asuntomarkkinoista puhunut professori peukun (ylöspäin) esitykselle. Hyvä, ettei mennyt täysin hukkaan viisi vuotta (yliopistoissa ei muuten opeteta juurikaan asuntomarkkinoista).

Mitä itse aiheeseen tuli, niin yleensä asuntotarjonnan lisäämistä lähdetään pohtimaan uuden rakentamisen kautta. Monesti katsetta voisi kääntää kuitenkin enemmänkin jo olemassa olevaan kantaan – oli se sitten asuntoja, liiketiloja tai vaikkapa hyvinvointialueelta tyhjäksi jääviä neliöitä.

Vuokramarkkinoilla on kolme toimijaa

Suomen vuokramarkkinat jakautuvat isossa kuvassa kolmeen toimijaan, joista suurin on yksityiset vuokranantajat. He tarjoavat noin 400 000 vuokrakotia, mikä vastaa hieman alle 40 prosentin markkinaosuudesta. Toiseksi suurin ryhmä on valtion tukemat vuokra-asunnot (Varke) noin 34 prosentin osuudella, ja pienin – mutta 2010-luvulla voimakkaasti kasvanut – ovat institutionaaliset toimijat.

Suurista kaupungeista Espoossa valtion tukemien vuokra-asuntojen osuus on suurin, 40 %, ja Helsinki (37 %) sekä Vantaa (36 %) pääsevät hyvin lähelle. Seminaarissa useampi puheenvuoro keskittyikin valtion tukemaan tuotantoon, ja esittäjät yrittivät tuoda esiin sen hyviä puolia ja puolesta puhua sen rakentamisen edellytysten turvaamisesta. Itsekin puhuin muutamalla dialla valtion tukemasta tuotannosta, koska se on vuokramarkkinoiden iso osapuoli ja vastaa myös Vaasassa noin neljänneksestä kaikista vuokra-asunnoista.

Käyttöasteet kertovat karua kieltä

Varke tarjoaa hyviä asuntokantaselvityksiä ja -markkinakatsauksia valtion tukemasta tuotannosta. He myös tiivistät sivuillensa katsauksien sisältöä mm. seuraavasti: ”Käyttöasteet heikkenivät vuonna 2024, ja kuntien keskiarvo laski 89,3 prosenttiin edellisvuoden 91,0 prosentista. Samalla tyhjien asuntojen määrä kasvoi, ja keväällä 2025 valtion tukemia vuokra-asuntoja oli tyhjillään yhteensä 9 900” ja ”Vuokrien erot markkinavuokriin kaventuivat lähes kaikissa suurissa kaupungeissa”.

Itse katsauksessa taas todetaan, että tuetuista asunnoista on ylitarjontaa seuraavissa kunnissa: Kokkola, Joensuu, Lahti, Vaasa, Mikkeli, Pori, Hämeenlinna ja Kouvola. Aika mielenkiintoista, koska kolmessa näistä vapaarahoitteisten vuokramarkkinan tilanne on varsin tiukka. Mutta mennään lukuihin, nehän kertovat nykytilan ilman mielipiteitä.

Kaupunki	Käyttöaste %	Tyhjien osuus %	Vuokrien ero %
Kouvola	86,2	19	3,4
Vaasa	86,4	8,6	-7,9
Hämeenlinna	87,6	12,9	-11,1
Mikkeli	89,4	3,8	-0,8
Joensuu	91,3	9,2	-8,3
Pori	91,9	5,7	9,4
Lahti	92,7	3,4	-4,3
Kajaani	93,5	0,7	-4,9
Kokkola	94,5	5,3	-7,7
Lappeenranta	94,6	3,4	-18,3
Jyväskylä	95,2	2,8	-10,7
Espoo	96,2	1,1	-19,2
Rovaniemi	96,2	1,3	-14,9
Helsinki	96,5	2,8	-27,9
Vantaa	96,5	1,3	-18,3
Kuopio	96,8	3,9	-14,5
Turku	97,2	1,4	-13,9
Tampere	97,5	1	-11,6
Seinäjoki	97,6	0,8	-4,2
Oulu	98,1	0,3	-13,3
Keskiarvo 2025	93,8	4,4	-9,9
Keskiarvo 2024	95,3	3,7	-11,3

Seminaarikaupunki Vaasassa Vuokraovessa on tarjolla noin 250 vuokra-asuntoa. Kun listaa katsoo tarkemmin, huomataan nopeasti, että paikallinen vuokrataloyhtiö vastaa reilusti yli sadasta ilmoituksesta ja Forenom useista kymmenistä. Vapaarahoitteisia vuokrakoteja on marraskuussa tarjolla hieman yli viisikymmentä – ja osa niistäkin kalustettuja. Kireässä markkinatilanteessa voisi olettaa, että juuri paikallisten vuokrataloyhtiöiden käyttöasteet olisivat lähempänä sataa prosenttia.

Yllä oleva taulukko kertookin aivan päinvastaista asiaa – käyttöaste on Vaasassa surkea, ja ainoastaan Kouvola pystyy vielä heikompaan suoritukseen. Eli samaan aikaan kun yliopisto pudottaa sisäänottomääriä 200 opiskelijalla, on tuetun puolen käyttöasteet Suomen heikoimpaa kastia. Tyhjien osuus on neljänneksi suurin ja vuokratasossakaan on enää 8 % ero.

Näitä asioita ei voida jättää huomioimatta, jos vuokra-asuntopulaa halutaan ratkaista. On siis syytä pohtia mitä asialle voitaisiin tehdä? Kattava selvitys yhtiön nykytilasta ja sitten toimenpiteet, mitä voidaan tehdä. Voidaanko vuokra-laatutasoa parantaa? Voidaanko yhtiötä muutoin parantaa ja kehittää (vuokraus, hallinto, brändi, jne.)? Onko yhtiön kantaa syytä myydä yksityisille toimijoille?

Taulukosta voi tehdä myös aika selkeän havainnon koko tuetusta tuotannosta (kts. keskiarvot): käyttöaste, tyhjien asuntojen osuus ja vuokrien ero kulkevat tuetulla tuotannolla väärään suuntaan. Kun tähän lisää vielä asukasvaihtuvuuden, joka sekin on nouseva (21–23,1 %), kokonaiskuva ei ole hyvä.

Nykytilaan pitää osata vastata ennen kuin jatketaan

Edellä olevan kappaleen kysymyksiin tulee osata vastata ennen kuin rakennetaan lisää valtion tukemaa tuotantoa. Enkä ole sanomassa, että sitä ei voisi rakentaa yhtään lisää. Esimerkiksi paikallisen opiskelija-asuntosäätiön toimitusjohtaja oli myös paneelissa ja hänellä vaikutti olevan fiksuja ajatuksia. He ovat parantaneet asumisen tasoa ja samalla käyttöasteita. He saneeraavat vanhaa uudeksi, ja kysyvät opiskelijoilta, mitä he haluavat. Kuulostaa kysyntälähtöiseltä ja fiksulta tekemiseltä. Näiden toimenpiteiden jälkeen myös uudisrakennus, joka on tuloillaan opiskelijoille, kuulostaa heti perustellummalta. Paikallisen vuokrataloyhtiön edustaja puolestaan valitettavasti oli estynyt osallistumaan paneelin. Noh, ehkä ensi kerralla…

Mitä ostaja arvostaa? Mitä käyttäjä arvostaa?

Kun paneelissa pohdittiin, mikä on kriteeri, joista et haluaisi luopua, paikallinen opiskelijaedustaja sanoi, että loppujen lopuksi opiskelijoita kiinnostaa vuokran taso. Kun samaan aikaan asemakaavoituksella voidaan lukita peräti 40 % rakennuskustannuksista ennen kuin on päästy edes suunnittelupöydälle, voidaan esittää kysymys – oliko juuri tämä julkisivu- ja parvekeratkaisu sitä mitä opiskelijat halusivat? Ja yhtä lailla – oliko tämä se ratkaisu, jota Milla, Mikko ja pieni Milo toivoivat, kun etsivät sitä kuuluisaa kohtuuhintaista asuntoa?

Tästä saatiin seminaarissa aikaisemmin myös konkreettinen esimerkki (hieman eri kulmalla), kun Tampereen kaupungin edustaja esitteli heidän pisteytysjärjestelmäänsä uudistuotannolle monine vaatimuksineen ja lopuksi toteuttajaksi valitun Bonavan toteuttavan kohteen. Hän tosin kyllä lipsautti lopussa, että ”aika kallishan siitä tuli”. Olin kuulevinani hymähtelyä yleisöstä.

Yhteenveto

Jos Vaasassa halutaan ratkaista vuokra-asuntopula, ensimmäinen askel on myöntää, että ongelma ei ole pelkästään rakentamisen määrä – vaan myös se, missä kunnossa nykyinen tarjonta on ja vastaako se kysyntää. Parempaan käyttöön pitää saada niin nykyinen asuntokunta kuin myös hyödyntää muita jo olemassa olevia kiinteistöjä. Silloin ei tarvitse ihmetellä, miksi opiskelijoille ei löydy asuntoja samaan aikaan kun merkittävä osa valtion tukemista asunnoista seisoo tyhjillään.

Tämän lisäksi ideoita pitää keksiä myös yrittäjälähtöisesti – ainahan ei tarvitse olla uudenkarhea asunto. Lapissa kausityöntekijöiden asuntopulaa on ratkaistu tuomalla ydivoimalatyömaan vanhoja rakennuksia. Toki uudisrakentamistakin tarvitaan kasvun ohella, mutta se ei ole ainoa avain.