Markkinassa myynti- vai ostohaluja? Millä mielin asuntosijoittaja katsoo asuntomarkkinaa vuodenvaihteessa 2025–2026?

Asuntomarkkinoiden ostohalut ovat patoutuneet kohta jo neljättä vuotta, tiesi joku kertoa. Toinen taas unohti kertoa, että myyntihalut ovat patoutuneet jo neljättä vuotta. Kumpi vai Kampi oli & on oikeassa?

Voisi ajatella, että kasvava kohdemäärä tarkoittaa ostajavetoista markkinaa. Asuntoja tulee myyntiin nopeammin kuin ne menevät kaupaksi, kysyntä on heikkoa tai ainakin varovaista, ja myyjät kilpailevat samoista ostajista. Laskeva kohdemäärän voidaan ajatella olevan päinvastainen. Toki on muistettava, että taustalla on muitakin muuttujia kuten esimerkiksi likviditeetti. Eli kasvava kohdemäärä ei välttämättä suoraan tarkoita, että koko markkina on jumissa, vaan taustalla voi esimerkiksi vaikuttaa (ja vaikuttaakin) rahoitushaasteet.

Tässä blogissa tarkastellaan koko Suomen sekä pääkaupunkiseudun, Tampereen, Turun ja Oulun asuntomarkkinoita Tilastokeskuksen julkaisemien lukujen pohjalta, jotka perustuvat Oikotien myyntiaineistoon. Tarkastelujakso kattaa ajanjakson 2019M01–2025M09. Loka- ja marraskuun tietoja ei vielä ole käytettävissä, mutta todettakoon, että KVKL:n toteutuneisiin kauppoihin perustuvan tilaston mukaan lokakuu oli varsin vilkas (5 506 kauppaa), kun taas marraskuu selvästi heikompi (4 599 kauppaa).

Yleisellä tasolla myynti-ilmoitusten määrän ja myyntiaikojen välillä on selvä yhteys: ne korreloivat keskenään varsin voimakkaasti. Tyypillisesti ensin reagoivat ilmoitusmäärät ja vasta sen jälkeen myyntiajat. Kun ilmoituskanta lähtee laskuun, myös myyntiajat alkavat lyhentyä – ja vastaavasti ilmoitusmäärien kasvu heijastuu viiveellä pidempinä myyntiaikoina. Tämä dynamiikka näkyy aineistossa sekä pitkällä aikavälillä että kalenterivuoden sisäisessä vaihtelussa.

Suomi – tahmea, mutta ei pysähtynyt

Suomen asuntomarkkinoiden iso kuva on varsin selkeä. 2020-luvun vaihteessa markkina kävi poikkeuksellisen kuumana: myynnissä olevien kohteiden määrä laski jyrkästi ja myyntiajat vielä enemmän – tästä huolimatta, että uusia asuntoja valmistui runsaasti. Kohdemäärät painuivat aineiston alimmalle tasolle joulukuussa 2021, minkä jälkeen suunta kääntyi nopeasti ja kasvu on ollut voimakasta.

Muutos näkyy erityisen selvästi myyntiajoissa. Markkinointiajan mediaani oli alkuvuodesta 2022 vain hieman yli kolme viikkoa, mutta alle vuodessa se yli kolminkertaistui. Tämä kertoo siitä, kuinka nopeasti markkinan dynamiikka muuttui, kun ostajien käyttäytyminen ja ostovoima alkoivat sopeutua uuteen tilanteeseen.

Vuosina 2023–2025 kohdemäärät ovat jatkaneet kasvuaan. Aineiston korkeimmat ilmoitusmäärät nähtiin toukokuussa 2025, minkä jälkeen määrä on syyskuuhun mennessä laskenut alle tuhannella. Vielä on kuitenkin vaikea arvioida, onko kohdemäärien huippu jo saavutettu. Myyntiajoissa ei toistaiseksi näy selkeää trendinomaista kääntymistä, vaan nousun kulmakerroin on yhä varsin jyrkkä. Tämä viittaa siihen, että hidastuminen on ollut laaja-alaista – ei vain yksittäisten vaikeasti myytävien kohteiden ongelma.

Silti kokonaiskuva ei viittaa ostajien katoamiseen markkinoilta. Kun kehitys yhdistetään varovaisesti parantuneisiin kauppamääriin, on perustellumpaa todeta, että ostajat ovat ennen kaikkea valikoivia ja hintatietoisia. Markkinoilla ei näy paniikkia, vaan pikemminkin kitkaa, harkintaa ja varovaisuutta.

Pääkaupunkiseutu – suuri tarjonta ja valikoivia ostajia

Pääkaupunkiseudulla kohdemäärät ovat koko aineiston korkeimpia ja myyntiajat historiallisen pitkiä suhteessa aiempiin “normaaleihin” vuosiin. Tämä on jo itsessään mielenkiintoinen havainto, koska PKS on yleensä ollut ensimmäisiä alueita, joka reagoi markkinakäänteisiin – sekä ylös että alas.

Pääkaupunkiseudulla markkinointiajan mediaani oli lyhimmillään aivan käsittämättömän lyhyt – 12 päivää! Se pysyi kevään 2021 alle kahdessa viikossa, josta se hiljalleen kipusi hieman, kunnes lähti selkeään kasvuun vuotta myöhemmin keväällä 2022 Kun nykyhetkeä (124 päivää) verrataan kuumimpia vuosia edeltäneeseen aikaan – vuoden 2019 keskimääräiseen markkinointiaikaan (63 päivää) – on myyntiaika käytännössä kaksinkertaistunut.

Kohdemäärät ovat edelleen hyvin korkealla ja käytännössä huipputasoilla. 2020-luvun vaihteeseen verrattuna asuntoja on Oikotiellä lähes kolminkertainen määrä (ostajakunta ei ole kolminkertaistunut). Kun sekä kohdemäärät että myyntiajat ovat viime aikoina nousseet näin selvästi yhtä aikaa, ei pääkaupunkiseudulla näytä olevan kiire ennakoida nopeaa hintakäännettä.

Tampere – suuri kontrasti aiempaan tilanteeseen

Tampere on ehkä tämän aineiston mielenkiintoisin tapaus. Vielä muutama vuosi sitten kaupunki oli yksi kuumimmista markkinoista Suomessa – ja juuri siksi nykyinen tilanne näyttää niin rajulta verrattuna huippuvuosiin.

Myyntiaikojen mediaani on noussut voimakkaasti, ja samalla kohdemäärät ovat korkealla. Tämä kertoo siitä, että aikaisempi ylivilkas markkina on jäähtynyt kunnolla, ja osa tarjonnasta on selvästi ylimitoitettua nykyiseen kysyntään nähden. Itse asiassa sekä markkinointiajan keskiarvo ja mediaani näyttävät suuntaavaan räikeästi ylöspäin. Toki osin taustalla on kohdemäärien ja myyntiaikojen lasku vuodenvaihteessa 2024–2025.

Toisaalta Tampereella näkyy myös markkinan segmentoitumista – esimerkiksi Tampereen Keskuksessa (33100) myyntiaikojen huippu näyttäisi varsin varmasti olevan takanapäin (huipussa lähes 117pv ja nyt 79pv) ja myyntiajat ovat palanneet ”jo” 2022–2023 vuodenvaihteen tasoille. Laajemmassa mittakaavassa Tampereen viime kuukausien kehitys antaa silti aihetta varovaisuuteen, eikä nopean hintakäänteen ennustamiseen ole toistaiseksi vahvaa perustetta.

Turku – ehkä asteen parempi kuin Manse

Turku on jo rakenteeltaan pienempi markkina kuin edelliset havainnot. Tästä syystä voisi ajatella, että pienikin kysynnän hiipuminen näkyy nopeammin markkinassa ja myyntiajoissa. Ostajakunta on kapeampi kuin PKS:llä, ja siksi valikoivuus korostuu nopeasti. Välittäjä varmasti ilmaisi asian jotakuinkin näin: ”Ilman selkeää kilpailuetua (sijainti, taloyhtiö, kunto) kohde voi jäädä markkinaan pitkäksi aikaa.”

Kokonaiskuvassa Turun kohdemäärien ja myyntiaikojen kehitys muistuttaa kuitenkin pitkälti Tampereen kehitystä. Markkina on edelleen hidas, mutta markkinointiajan mediaani näyttää jo varovaisia merkkejä siitä, että suunta voisi olla tasaantumassa tai jopa kääntymässä lievään laskuun. Toisaalta kohdemäärät eivät kuitenkaan vielä anna olkapäätä tälle tulkinnalle, vaan tarjontapaine on yhä selvästi läsnä.

Osin Turussa on sama tilanne kuin Tampereella, että jotkut alueet vetävät jo paremmin. Otetaan Tampereen tavoin Turun keskusta (20100). Myyntiaika on 69 pv, jossa se oli viimeksi syyskuussa 2022. Huipussaan myyntiaika oli 109pv eli laskua on jo kertynyt mukavasti. Tästä huolimatta koko Turun markkinaa tarkasteltaessa on vielä liian aikaista puhua laaja-alaisesta käänteestä.

Oulu – vakaampi ja hidas, ei täysin ylikuumentunut eikä romahtanut

Oulu yrittää näyttää aineistossa hieman muita alueita tasaisemmalta. Kohdemäärät ovat kasvaneet ja myyntiajat pidentyneet, mutta liikkeet eivät ole yhtä dramaattisia kuin esimerkiksi pääkaupunkiseudulla. Myöskään esimerkiksi keskiöneliöhintojen muutokset eivät ole olleet yhtä voimakkaita.

Lisäksi Oulu on jo hyvin iso pitäen sisällään hyvin erilaisia alueita, jonka lisäksi kauppojakin tehdään vähemmän mitä edellisissä kaupungeissa. Näin ollen tietyt yksittäiset kuukaudet pääsevät tekemään selvempiä piikkejä. Ja Oulun keskuksessa (90100) on sama myyntiaikahavainto mitä Tampereella ja Turussa, tosin sillä muutoksella, että pahimmillaan myyntiajat kävivät 167 päivässä ja ovat nyt 111 päivää – eli korkealla vieläkin.

Toisaalta vanhojen kerrostalokohteiden myynti-ilmoitusmäärät ovat vähentyneet selkeästi enemmän mitä TRE ja TKU. Kuitenkaan kohdemäärien ja myyntiaikojen perusteella myöskään Oulussa ei ole isossa kuvassa näkyvissä erityistä kiirettä hintakäänteelle.

Koska myyntihaluja selvästi on, niin lyhyt sananen

Kun kaupunkeja vedetään yhteen, on koko maan tasolla viesti myyjille mielestäni seuraava: myynti (tai sijoittajan exit) ei ole nopea eikä itsestäänselvä. Pitkät myyntiajat tarkoittavat, että 1) myynti vie aikaa, 2) mahdolliset hinnanmuutokset realisoituvat vasta viiveellä, 3) pakkomyyntitilanteet ovat edelleen kalliita. Tämä on todettava siitä syystä, että markkinassa vaikuttaisi todellakin olevan paljon myyntihaluja. Tunnista millaiselta alueelta olet myymässä ja kuinka asuntosi erottuu? Onko se kohde, joka tekee ostajat epävarmaksi vai kohde, joka on myös tässä markkinassa likvidi?

Todettakoon heti perään, että tämä nyt ei tietenkään tarkoita suoraan sitä, että asuntosijoittaminen olisi huono idea. Ehkä jopa päinvastoin: juuri tällaisessa markkinassa perinteinen sijoittaminen ja strategian merkitys korostuu. Kassavirta, vuokrattavuus ja taloyhtiöriskien hallinta ratkaisevat enemmän kuin nousumarkkinassa, jossa virheet usein peittyvät yleisen hintakehityksen alle.

Mitä asuntomarkkinaa seuraava miettii siirryttäessä vuoteen 2026?

Historiallisesti asuntomarkkinat eivät ole kääntyneet “napsauttamalla valot päälle”. Sen sijaan käänne etenee tyypillisesti vaiheittain ja viiveellä. Usein ensin vilkastuvat kauppamäärät, tämän jälkeen myyntiajat lakkaavat pitenemästä ja alkavat lyhentyä hyvissä kohteissa. Vasta tämän jälkeen myyntiajat laskevat laajemmin – ja hintakäänne tulee näkyviin viimeisenä.

Tämän blogin tarkastelut viittaavat siihen, että vuodenvaihteessa 2025–2026 olemme todennäköisesti yhä käänteen alkuvaiheessa. Toisaalta on mahdollista, että osa markkinaa on jo siirtymässä kohti seuraavaa vaihetta. Tämä tapahtuu kuitenkin epätasaisesti: alueittain, segmenteittäin ja kohteittain. Juuri tästä syystä markkina voi samanaikaisesti näyttää sekä heikolta että elpyvältä – ja juuri tästä syntyy tulkinnan vaikeus.

Vuonna 2026 suurin ero kohteiden välillä ei todennäköisesti synny hinnasta, vaan myytävyyden varmuudesta. Markkina jakautuu yhä selvemmin kahtia:

1. Hyvin hinnoitellut, selkeät ja riskittömiksi koetut kohteet voivat liikkua selvästi nopeammin kuin vuonna 2025.

2. Samaan aikaan osa kohteista voi jäädä markkinaan pitkäksi aikaa, vaikka yleinen puhe markkinan kääntymisestä voikin voimistua.

Käytännössä tämä tarkoittaa jakautunutta markkinaa: toisessa laidassa kohteet, jotka menevät nopeasti – toisessa kohteet, jotka eivät mene juuri lainkaan.

Mikäli vuonna 2026 nähdään hintojen kääntyminen, se näyttäytyy hyvin todennäköisesti maltillisena, vaikka kauppa vilkastuisi. On täysin mahdollista, että kauppamäärät kasvavat ja myyntiajat lyhenevät ilman selkeämpää muutosta asuntojen hinnoissa. Taustalla vaikuttavat edelleen runsas tarjonta, ostajien korostunut hintatietoisuus, likviditeetti ja rahoitushaasteet sekä se, että nousumarkkinoille tyypillinen psykologinen kilpailutilanne puuttuu.

Blogissa esitetyn perusteella on perusteltua arvioida, että vuosi 2026 ei näyttäydy niinkään uuden noususyklin alkuna, vaan hetkenä, jolloin asuntomarkkina opettelee jälleen toimimaan normaalisti.

treco toivottaa vuodelle 2026 markkinaa, jossa hyvät ja perustellut päätökset erottuvat taas aiempaa selvemmin!