Behavioral Finance (BF) eli ”käyttätymisperusteinen rahoitus” pyrkii ymmärtämään miten psykologiset tekijät vaikuttavat sijoittajien päätöksentekokykyyn ja arvopaperien hinnoitteluun. Tämä ”behavioraalinen rahoitus” on käyttätymistaloustieteeseen liittyvä tutkimusala, joka tunnustaa ihmisen inhimillisyyden sen epärationaalisuudessaan. Behavioristisen rahoituksen tutkimus keskittyy melkeinpä pelkästään arvopaperimarkkinoihin perinteisen rahoitustutkimuksen tavoin. Tämä blogi pyrkii kuitenkin tuomaan uutta perspektiiviä ja yhdistämään käyttäytymisperusteisen rahoituksen asuntomarkkinoihin – ensin esittelemällä käsitteitä, jonka jälkeen asiaa pohditaan asuntomarkkinoiden kannalta.
Voitot houkuttaa ja riskit unohtuu
Ylioptimistiset sijoittajat saattavat vähätellä sijoituksiin liittyviä riskejä tai jättää ne huomioimatta, keskittyen liikaa mahdollisiin voittoihin ja aliarvioiden samalla riskejä. He voivat odottaa epärealistisen suuria tuottoja ilman riittävää perustelua tai realistista riskien arviointia. Tämä harha voi vahvistua muiden ylioptimististen sijoittajien vaikutuksesta, kun seurataan heidän optimismiaan ilman asianmukaista riskien tiedostamista. Tunneperäiset päätökset voivat myös voimistua, kun ahneus ohittaa menetyksen pelon. Tätä harhaa kutsutaan ylioptimismiksi ”Excessive optimism”.
Asuntomarkkinoilla ylioptimismi voi yhtä lailla ilmetä sijoittajien odotuksissa ja päätöksenteossa. Ylioptimistiset sijoittajat saattavat aliarvioida asuntosijoituksiin liittyviä riskejä, kuten asunnon vuokrattavuutta tai korkojen nousua. Toisaalta he voivat liioitella markkina-arvon nousun todennäköisyyttä. Tämä voi johtaa siihen, että he näkevät asuntosijoitukset pääasiassa mahdollisuuksina suurille voitoille, sivuuttaen samalla mahdolliset tappiot.
Mitä yhtäläisyyksiä on 2020-luvun alulla ja ylioptimismillä?
Ylioptimismi voi myös vaikuttaa hintojen ylikuumentumiseen, kun sijoittajat odottavat asuntojen arvon jatkuvasti nousevan ilman riittävää perustelua. Lisäksi ylioptimistiset odotukset voivat levitä laajemminkin markkinoilla, aiheuttaen laumakäyttäytymistä ja lisäten hintapaineita. Tällainen käyttäytymismalli asuntomarkkinoilla voi johtaa epärationaalisiin päätöksiin, vaikuttaa markkinoiden vakauden heikentymiseen ja aiheuttaa riskejä sekä yksittäisille sijoittajille että jopa koko asuntomarkkinan kokonaisvakaudelle.
Palasivatko kenties muistot pintaan? Kenties vielä lähivuosilta? Kirjottaessa ylioptimismistä en voinut olla ajattelematta viime vuosia. Sen sijaan, että syytetään viimeisiä vuosia taloyhtiölainoista (jotkut väittävät jopa ilmestyskirjan pedoksi!), jotka ovat kaiken pahan alku..., itse painottaisin ennemminkin ylioptimismia. Markkinat ovat paljon psykologiaa ja ylioptimismilla on yleensä seuraukset, kuten nyt nähty hintakorjaus.
Erota itsevarmuus ja liiallinen itseluottamus
Liiallisen itseluottamuksen ”overconfidence” omaavat sijoittajat tekevät virheitä useammin kuin uskovat ja pitävät itseään keskimääräistä parempana sijoittajana. Tyypillisesti he yliarvioivat omia kykyjään, tietämystään tai analyysejään – luulet siis olevasti todellisuutta taitavampi ja tietoisempi. Tämän seurauksena on usein liiallinen kaupankäynti, lisääntyvä riskinotto ja vastahakoisuus tunnistaa omat rajansa. Kenties laiminlyöt tiedon etsimisen ja päädyt epärationaaliseen päätöksentekoon? Kenties luulet olevasi parempi kuin muut, et myönnä virheitäsi ja pahimmillaan muotoilet jopa omaa varjoasi narsismille?
Näkisin, että liiallinen itseluottamus on erityisen läsnä osakemarkkinoilla johtaen nimenomaan liiallisen kaupankäyntiin. Kuitenkin jokainen ihminen on jollain tavalla kytköksissä asumiseen – varsin otollinen maaperä siis kommentoida ja tehdä päätöksiä liiallisella itseluottamuksella. Kenties ajattelet, että tämän asunnon arvo aivan varmasti nousee tulevaisuudessa, joten ei siis ole väliä maksanko nyt 180 000 vai 190 000 euroa. Tai kenties myyjä ajattelee, että ”kyllähän tälle asunnolle on reippaasti kysyntää” johtaen ylihinnoitteluun ja näin hyvin pitkään markkinointiaikaan. Ammattitaitoiset kiinteistövälittäjät tuntevat markkinan ja osaavat asettaa realistisen hinnan.
Kaikki eivät voi olla keskivertoa parempia
On tilastollisesti mahdotonta, että kaikki, jotka kuvittelevat olevansa keskivertoa parempia toimijoita asuntomarkkinoilla, todella olisivat sitä. En tiedä lukua asuntomarkkinoilta, mutta esimerkiksi liikenteestä on tutkimuksellista näyttöä. Muuan Svensson tutki 1980-luvulla yhdysvaltalaisia ja ruotsalaisia opiskelijoita. Kävi ilmi, että 88 % yhdysvaltalaisista ja 77 % ruotsalaisista uskoi olevansa keskimääräistä turvallisempia kuskeja. Useat tutkimukset myös viittaavat siihen, että aktiivisten kaupankävijöiden tuotot ovat keskimääräistä huonompia. Tässäkään kohtaan ei voi ollaajattelematta asuntomarkkinoiden viimeisimpiä vuosia – kaikki eivät ole kultasormia ja kaikki asunnot eivät ole hyviä sijoituksia.
Vuosina 2000–2006 Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoilla tuotot olivat korkeita ja ihmiset juhlivat menestystään ostamalla lisää asuntoja. Itsevarmuus omaan tekemiseen kasvoi samalla kun spekulatiivinen kupla markkinoilla kasvoi kasvamistaan. Seuraukset ovat historialliset.
Kiinteistömarkkinoille tyypillistä on informaatioepäsymmetria, mikä tarkoittaa, että toisella kaupan osapuolella on enemmän informaatiota kuin toisella. Tämä on omiaan lisäämään arviointiharhoja, eritoten liiallinen itseluottamus saattaa johtaa epärationaalisiin päätöksiin.
Huomioi ylioptimismi sekä liiallinen itseluottamus, mutta ole päätöskykyinen
Turbulentti 2020-luku asuntomarkkinoilla on muistutus siitä, kuinka tärkeää on tarkastella päätöksiämme kriittisesti ja ottaa huomioon mahdolliset riskitekijät. Ylioptimismi ja liiallinen itseluottamus voivat tulla kalliiksi, kun tiedonhankinta ja realistinen arviointi jäävät puutteellisiksi. Sen sijaan näkisin, että terve itsevarmuus on hyväksi myös asuntomarkkinoilla. Kun olet tehnyt riittävän analyysin ja pohtinut vaihtoehtoisia näkökulmia ja skenaarioita, lopuksi pitää olla kyky tehdä päätös. Vain päätöksillä syntyy kauppoja. Samalla on tärkeä muistaa, että usein oikea päätös on ohittaa kohde ja siirtyä eteenpäin.
Mikäli olet kiinnostunut tulosperusteisesta manageerauksesta, asuntokokonaisuuksien vuokravälityksestä tai asiantuntijapalveluistamme, ota yhteyttä tai soita +358 50 360 3686.