On tiedossa, että korjausvelka ei näy täysimittaisesti asuntojen hinnoissa. Siksi vanhoja asuntoja ostettaessa korostuu asuntosijoittajan oma mielenkiinto selvittää taloyhtiön korjausvelka ja arvioida itse asunnon hinta. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö ominaisuudet kapitalisoituisi hintoihin, vaan näyttää siltä, että niin sanotusti jopa pehmeämmätkin ominaisuudet, kuten lasten lähikoulu, siirtyvät asunnon hintaan. Omakotitaloissa esille taas näyttää nousevan lämmitysmuoto. Lisäksi julkisen liikenteen parantuminen, erityisesti metron läheisyys, on omiaan siirtymään hintoihin 800 metrin säteellä.
”Kyllä minun lapseni on päästävä tuohon kouluun”
On olemassa kansainvälistä tutkimusta, joka osoittaa koulujen laadun nostavan lähialueen asuntojen hintoja. On kuitenkin haasteellista yleistää tutkimustulosta suoraan Suomeen, koska erot asuinalueiden ja koulujen välillä voivat olla hyvinkin suuria esimerkiksi Yhdysvalloissa. Suomessa on kuitenkin verrattain tasalaatuisia kouluja. Harjusen ym. (2018) tutkimus keskittyy Helsinkiin, joka noudattaa ns. lähikouluperiaatetta eli asuinpaikka varmistaa lasten pääsyn tiettyyn kouluun. Eli mikäli kaksi asuntoa sijaitsee lähellä toisiaan samassa naapurustossa, on niillä pääsy samoihin palveluihin, mutta eri osoitteiden perusteella lapset voivat kuitenkin päätyä eri kouluihin.
Tutkimuksen perusteella helsinkiläiset lapsiperheet ovat valmiita maksamaan jopa huomattavasti enemmän (noin 3 %), jotta saavat varmistettua lapselle koulun, jonka oppimistulokset ovat parhaassa kymmenyksessä. Kääntäen voidaan todeta, että koulun laadulla on olemassa markkinahinta.
Markkina hinnoittelee lämmitysteknologioiden eron
Rakennukset käyttävät merkittävästi energiaa lämmittämiseen ja ovat siten oleellisessa osassa energia- ja ilmastopolitiikkaa. Perinteisen talousteorian mukaisesti kuluttajat ovat rationaalisia ja huomioivat tässä tapauksessa lämmityskustannusten vaikutukset asunnon hinnassa. Maailmalta löytyy tutkimusta, joka tukee ”energiaparadoksia” eli ihmiset aliarvoivat energiatehokkuuden tuoman hyödyn. Nämä tutkimukset ovat kuitenkin keskittyneet enemmänkin pienempiin investointeihin kuten ilmastointilaitteisiin ja suoraa johtopäätöksiä isompiin hankintoihin, eli esimerkiksi asunnon ostoon, ei voida vetää.
Harjunen ja Riski (2014) vertailivat Helsingin markkinoilla omakotitalojen suoraa sähkölämmitysjärjestelmää ja vesikiertoista kaukolämmitystä, jolloin lämmitysjärjestelmän vaihto ei onnistu ilman merkittävää panostusta (tänä päivänä keskusteluun toki varmasti nousisi myös maalämpö). Tutkimustulos oli varsin yksiselitteinen, lämmitysmuodolla on merkitystä. Kaukolämmitteiset omakotitalot olivat keskimäärin 5–6 prosenttia kalliimpia ja lämmitysteknologioilla näyttää selvästi olevan siis markkina-arvo. Politiikkatoimien osalta on kannustava huomata, että kuluttajat reagoivat erihintaisiin lämmitysvaihtoehtoihin. Mikäli näin ei olisi, toimet olisi lopetettava välittömästi.
Vähemmän yllättäen metrolla on merkittävä vaikutus
Liikenneyhteyksistä puhutaan paljon asuntosijoittamisen yhteydessä, eikä syyttä. Hyvä sijainti liikenneyhteyksien varrella säästää aikaa ja vaivaa sekä myös rahaa. Liikenneyhteyksiä on erilaisia ja niistä kenties merkittävin on metro, joka on iso investointi ja tehokas liikenneväline. Harjunen (2018) tutki länsimetron rakentamisaikaisia vaikutuksia asuntomarkkinaan tulevien asemien läheisyydessä. Metron valmistuessa töiden ja harrastusten saavutettavuus paranee merkittävästi lisäten alueiden houkuttelevuutta ja näin vuokra- ja omistusasuntokysyntää.
Tutkimuksessa tarkasteltiin Helsingin ja Espoon paikallisjuna-asemien läheisyydessä sijaitsevia naapurustoja (pl. kantakaupunki), jotka paljastavat hyötyjen keskittyvän metroasemien välittömään läheisyyteen. Merkittävät positiiviset vaikutukset ei siis säteile erityisen pitkälle vaan rajoittuvat 800 metrin päähän metroaseman sijainnista. Tällä säteellä asuntojen hinnat nousivat noin neljä prosenttia. Kyseistä tutkimusta tukee myös kansainväliset tutkimusta, jotka toteavat hyötyjen keskittyvän kävelymatkan etäisyyteen asemista.
Asuntokauppa ratkaisee, ei kyselytutkimus mieltymyksistä
Lopuksi painotan empiriaan perustuvan tutkimustiedon tärkeyttä, sillä silloin tulee esille, mitä todella arvostetaan. Mikäli kaupunkisuunnittelua, investointeja tai asuntosijoittamisesta (esim. mikä on exit-suunnitelma?) tehdään ainoastaan kyselytutkimuksien perusteella, ollaan heti heikommilla jäillä.
Esimerkki – mitä sinä Eemeli arvostat? En halua tuhlata aikaa ja resursseja liikenteeseen, arvostan siis sijaintia. Parveke tuo pientä vapauden tuntua, sellainen siis. Energiatehokkuuskin näkyy kuukausittaisissa laskuissa, A-energialuokka kiitos. Olen aina tykännyt merestä, joten olisi kiva asua meren läheisyydessä. Kaksio on hyvä, mutta kyllähän iso kolmio on vielä parempi. Olisi elämää helpottavaa, jos ruokakauppa on 300 metrin säteellä. Taloyhtiön kattosauna olisi kyllä makea! Ja niin edelleen, lista jatkuu...
Mutta mistä olen valmis maksamaan, on täysin toinen kysymys. Missä tämä näkyy? Mitä olen valmis maksamaan. Toteutuneet kaupat – ne paljastavat mitä ostajat todella arvostavat ja mistä ollaan valmiita maksamaan. Tällöin huomioidaan rajalliset resurssit.
Kyselytutkimukset, jotka mittaavat mieltymyksiä, eivät ole omiaan huomioimaan rajoitteita. Jos rajoitteet jätetään pois, saatetaan ajautua harhaan siitä, minkälaista asuntokantaa todella tarvitaan. Elämä on aina enemmän tai vähemmän kompromisseja – pätee erityisesti asuntomarkkinaan. Mitä todella arvostat, siitä olet valmis maksamaan. Lopullinen päätös on käytännössä erilaisten yhdistelmien kompromissi, koska varallisuusrajoite on usein vahvasti läsnä. Et maksa siitä, mitä et arvosta tarpeeksi, kun resurssit ovat rajalliset.