top of page

Kiinteistösijoittamisen erityispiireet hyvässä ja pahassa – enemmän toki hyvässä



Olen opiskellut enemmän tai vähemmän ohjatusti viiden vuoden ajan rahoitusmarkkinoita, velkakirjoja, osakesijoittamista ja johdannaisia. Silti allokoin suurimman osan varallisuudestani asuntoihin. Asunnot ja yläluokaltaan kiinteistösijoittaminen on osa-alue, johon suhteellisesti harvempi lähtee perehtymään toden teolla. Uskon taustalla olevan erittäin paljon harhakuvitelmia asuntosijoittamisesta, mutta todennäköisesti osasyynä taustalla ovat kiinteistösijoittamisen erityispiireet – tässä kohtaa pahassa. Mutta nämä erityispiireet ovat myös syitä, miksi kiinteistösijoittamisessa voi tehdä merkittävää tuottoa omalle pääomalle. Mitä nämä erityispiireet sitten ovat?


Kiinteistö on uniikki ja sen osa, vaikkapa keittiö, on uniikki


Kiinteistöt eroavat toisistaan, vaikka ne olisivat naapurissa ja olisivat kohtalaisen samankaltaisia. Mitä vanhempia ne ovat, sen todennäköisemmin ne eroavat jo korjausvelaltaan. Kenties toisessa on ollut kohtalainen hallitus ja toisessa erinomainen, jo tästä saadaan iso ero teknisen kunnon suhteen! Sen lisäksi, kun otetaan mukaan enemmän heterogeenisiä tekijöitä, mukaan astuvat esimerkiksi sijainti, koko, ikä, käyttötarkoitus tai vaikka huoneistotyyppi tai yleiset ominaisuudet. Myös asunnoissa erilaiset ominaisuudet korostuvat ja oikotietä selaamalla alkaa kyllä ymmärtämään vuokrakodin ja vuokra-asunnon eron.


Muita voi muuttaa ja parantaa, mutta sijainti on ja pysyy. Toisaalta sekään ei ole dynaamisessa maailmassa täysin staattinen, jos otetaan huomioon ympäristö. Vaikka sijainti ei sinänsä muutu, voi ympäristö muuttua esimerkiksi uuden kaavoituksen tai paranevien liikenneratkaisuiden myötä.


Absoluuttisesti asunto on kallis, mutta tuo hajautushyötyä


Asunnon yksikkökoko on suuri ja siten absoluuttisesti kallis jos verrataan vaikka yhteen Koneen osakkeeseen. Mutta suhteellisesti ei välttämättä enää olekaan, kun taustalle löydetään fundamentit. Mutta suuren yksikkökoon takia on hyvin tavanomaista, että merkittävä osa hankintahinnasta on rahoitettu velkapääomalla. Tätä myötä lisääntyy myös tuotto omalle pääomalle, mutta ei tietenkään riskittä.


Kiinteistöt ovat osa eläkesijoittajien, useiden rahastojen tai isojen yksityissijoittajien salkkua ja ne luokitellaan vaihtoehtoisiin sijoituksiin. Portfolioteorian mukaisesti sijoittajan tavoite on maksimoida odotettu tuotto valitulla riskitasolla tai minimoida salkun riksi valitulla tuottotavoitetasolla. Tämän tavoitteen täyttämiseksi kiinteistöt ovat olennainen osa sisältäen perinteisesti vähemmän volatiliteettiä ja lisäten tuottoja, kuitenkaan juuri kasvattamatta riskiä. 


Tehokas ja vakaa nettotuotto yhdistettynä inflaatiosuojaan


Sijoittaja voi verrata korkosijoituksia, osakesijoitusten osinkotuottoja ja kiinteistöjen nettovuokratuottoa. Kiinteistösijoituksia on toki erilaisia, mutta yleensä voittaja näistä on kiinteistöt. Nettovuokratuotto voi tuoda merkittävää ennustettavaa kassavirtaa yksityissijoittajalle tai vakaata juoksevia maksuja kattavaa tulovirtaa eläkevakuuttajille. Tiettyjä kiinteistöluokkia, esimerkiksi hoivakiinteistöjä, pidetään hyvin inflaatiosuojattuina, eli vuokrasopimukset sidotaan usein elinkustannusindeksiin ja näin myös tuotot ovat verrattain hyvin inflaatiosuojattuja, mikä tekee eron esimerkiksi korkosijoittamiseen.


Asunnot eivät ole kuitenkaan täysin inflaatiosuojattuja, kuten tässä tarjontaympäristössä on huomattu. Vaikka pääkaupunkiseutu on muuttajilla mitattuna kaikkein halutuin asuinpaikka, vuokrat laahaavat. Tämä johtuu markkinan tasapainotilanteesta ja tällä hetkellä pk-seudulla on edelleen ylitarjontaa. Vaikka asuntojen vuokrasopimukset olisi sidottu indeksiin, ei vuokria voi korottaa, koska vuokralainen saattaa kohtalaisen helposti löytää samalla rahalla paremman vuokrakodin ja oma asunto jääkin tyhjilleen. 


Suhdannevaihtelut ja tarjonnan verkkainen sopeutuminen


Tietyt toimialat ovat perusluonteeltaan defensiivisiä kuten vaikkapa terveydenhuolto, ja tietyt syklisiä, kuten vaikkapa konepajateollisuus. Kiinteistömarkkina lukeutuu jälkimmäiseen ja jyrkät suhdannevaihtelut ovat sen ominaispiirre ja syy löytyy markkinan hidasliikkeisyydestä – tai pikemminkin tarjonnan hitaasta sopeutumisesta kysynnän muutoksiin. Kun kysyntä kasvaa, milloin tarjontaa saadaan lisää? Kenties kahden-kolmen vuoden päästä. Informaatiota tulee todellakin osata käyttää oikein. Tämä aiheuttaa samalla markkinan tehottomuutta, sillä kaikki eivät omaa kykyä analysoida markkinaa ja kysyntää sekä riskejä. Todellinen kiinteistökehittämisen ammattilainen tai kiinteistösijoittajaguru saattaa tehdä äärimmäisen kovaa tuottoa ottamatta merkittävää riskiä. 


Tänään myyntiin, fyrkat ensi vuonna? Ja toki verottajan kautta


Myyty pörssiosake muuttuu rahaksi tilillä samalla viikolla, myyty asunto taas reilun kolmen kuukauden päästä – tämän hetken markkinointiajoilla. Miksi? Ostajien joukko on huomattavasti pienempi, kauppojen toteuttaminen vaatii selvittelyä ja kaupat ovat neuvottelujen tulos. Mitä isommista kokonaisuuksia on kyse, sen enemmän tarvitaan ulkopuolisia arvioitsijoita ja konsultteja, lisää neuvottelua sekä jopa sijoitusstrategian ja -salkun painotukset astuvat peliin. Voiko tässä ympäristössä hinnanmuodostus olla täysin läpinäkyvää? Ei. Lisäksi jokainen transaktio eli kauppa on yksilöllinen ja ehdot tuskin ovat julkisia. Kiinteistövälittäjien hintaseurantapalvelu on toki hyvä työkalu yksittäisten huoneistojen kauppojen selvittämiseen.


Transaktiokustannuksia syntyy siis lähtökohtaisesti huomattavasti enemmän kuin muissa sijoitusluokissa. Ja äsken en edes maininnut välityspalkkioita tai varainsiirtoveroja. 200 000 euron asunto, välityspalkkio 4,5 % ja osakehuoneiston varainsiirtovero 1,5 % (kiinteistön 3 %) tekee 12 000 € eli 6 % hinnasta.


Arvonmuutos tuo isoja euroja, mutta sisältää riskejä


Ei käy kieltäminen, että arvonmuutos ei sisältäisi riskejä. Mutta ei myöskään käy kieltäminen, ettei arvonmuutos toisi paljon isoja euroja. Niukkuus on hyödyksi niille ketkä hakevat suotuisaa asuntojen hintakehitystä lyhyemmällä aikavälillä (miksi joku kommentoi mitä kommentoi...). Pidemmällä aikajänteellä asiaa katsotaan enemmän arvon kautta ja sellaiset tekijät kuten aktiivinen manageeraus sisältäen kiinteistön arvon kehittämisen, korkean käyttöasteen ja hyvät vuokrasopimukset, nousevat kunniaan.


Tähän tarvitaan osaamista, aktiivista otetta ja markkinoiden syvällistä ymmärtämistä. Tässä kohtaa voisin mainostaa trecoa, mutta lukija tehkööt omat tulkintansa. Mutta mainittakoon vaikka nyt, että asuntojen markkinointiaika on trecolla esimerkiksi pk-seudulla puolet lyhyempi kuin markkinointiajan keskiarvo. Aktiivinen manageeraus nostaa arvoa.


Vakuusarvo ja vakuusarvo


Tämä vaihtelee, mutta tyypillisesti pörssiosakkeille pankki antaa vakuusarvoa 30–50 %. Asuntosijoittamisessa luku on tyypillisesti 70 % ja luku voi olla jopa 80 %. Miksi joku uskaltaisi ottaa noin paljon velkaa? Tasaisen kassavirran takia. Ennustettava ja tasainen kassavirta poistaa monia ongelmia, niin yrityselämässä kuin kiinteistösijoittamisessa. Vakuusarvon hyödyntäminen mahdollistaa asuntosijoitustoiminnan monelle kenelle käteisvarat eivät muuten riittäisi harjoittamaan toimintaa. Vakuusarvon hyödyntäminen samalla kompensoi kiinteistösijoitusten heikkoa likviditeettiä – vakuusarvoa hyödyntäen voi saada rahoituslikviditeettiä, ilman että tarvitsee myydä kiinteistöä. 


Erityispiirrettä tulee ymmärtää


Ei ole salaisuus, että kiinteistösijoittaminen sisältää erityispiirteitä. Eikä ole salaisuus, että erityispiirteitä käytetään hyväksi. Mutta jokaisessa sijoitusmuodossa on ominaisuuksia, jotka osaavat käyttävät hyväkseen. Omistatko metsää? Itse en osaa hoitaa metsää, jään jälkeen. Käytkö osakkeilla kauppaa lyhyeksi? Katso HBO:sta Gaming Wall Street. Tuon dokumentin jälkeen alkoi taas kiinteä omaisuus kiinnostaa asteen verran enemmän... No - valitsit minkä valitsit, mutta mieti kiinteistösijoittamisen erityispiirteitä. Ja mieti erityisesti otatko ne hyvässä vai pahassa. 

Commenti


bottom of page