Sodan päättymisen vaikutukset Suomen asuntomarkkinoihin

Venäjän hyökkäyssodan alkaminen Ukrainassa vuonna 2022 aiheutti merkittäviä häiriöitä Euroopan talouteen (Suomen Pankki, 2022). Suomessa sodan vaikutukset näkyivät erityisesti energian hinnan nousuna, inflaation kiihtymisenä ja yleisen epävarmuuden kasvuna sekä välillisesti korkojen nousuna. Nämä tekijät heikensivät kotitalouksien ostovoimaa ja investointihalukkuutta, mikä itsessään jarrutti asuntomarkkinoita. Esimerkkinä vanhojen osakeasuntojen hinnat kääntyivät laskuun: vuoden 2023 aikana hinnat laskivat koko maassa keskimäärin 6,4 % edellisvuodesta ja pääkaupunkiseudulla noin 8 %.

Myös asuntojen kauppamäärät romahtivat – välittäjien kautta tehtiin yli neljänneksen vähemmän kauppoja kuin vuotta aiemmin. Samaan aikaan Suomeen saapui kymmeniä tuhansia sotaa pakenevia ukrainalaisia, mikä kasvatti vuokra-asuntojen kysyntää erityisesti kasvukeskuksissa. Kirjoituksen tavoitteena on tarkastella, miten sodan loppuminen voisi vaikuttaa suomen asuntomarkkinoihin kysynnän ja tarjonnan kautta.

Sodan päättyminen toisi vakautta

Ukrainan sodan päättyminen toisi todennäköisesti mukanaan talouden vakaantumista ja luottamuksen palautumista, mikä taas heijastuisi positiivisesti asuntokysyntään. Sodan aiheuttama epävarmuus on hillinnyt monien ostoaikeita, ja korkojen nousu on heikentänyt ostovoimaa. Rauhan myötä inflaatiopaineet voisivat helpottua – erityisesti energian hinnan osalta rauhan odotetaan tuovan helpotusta, jos energiakauppa Venäjän kanssa aukeaisi uudelleen. Tämän seurauksena keskuspankkien rahapolitiikan kiristäminen voisi keventyä, ja markkinakorot mahdollisesti laskisivat entisestään. Toisaalta inflaation suurin lasku on jo takanpäin, joten merkittävää helpotusta tuskin enää on nähtävissä.

Korkotaso yhdessä kotitalouksien tulojen on kanssa yksi merkittävimpiä tekijöitä asuntomarkkinoiden taustalla (Karlsson, 2023). Sodan loppuminen voisi siis alentaa rahoituskuluja ja parantaa kuluttajien luottamusta, mikä lisäisi asuntojen kysyntää. Huomionarvoista on, että Suomen Nato-jäsenyys on toisaalta poistanut merkittävää turvallisuuspoliittista epävarmuutta, huomioiden kuitenkin Yhdysvaltojen sisäänpäin kääntyminen ja viimeaikaiset toimet Euroopassa.

Maahanmuuttajien liikkeet

Toisaalta rauha Ukrainassa vaikuttaisi myös maahanmuuttotrendeihin. Sodan aikana Suomeen saapui yli 70 000 ukrainalaista hakien tilapäistä suojelua. Tämä pakolaisvirta kasvatti vuokra-asumisen kysyntää läpi Euroopan. Esimerkkinä Puolassa nähtiin, että kaupunkien väestönkasvu nosti vuokria n. 15 % lyhyessä ajassa (Trojanek & Gluszak, 2022). Suomessakin ukrainalaiset ovat täyttäneet vapaita vuokra-asuntoja sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa.

Kun sota päättyy, monet pakolaiset alkavat mahdollisesti palata kotimaahansa. Nordean katsauksessa arvioidaan, että rauhan myötä maahanmuuton suunta kääntyy, mikä heijastuu taas vuokrakysyntään negatiivisesti (Kostiainen, 2025). Vuokra-asuntojen kysyntä saattaa siis tilapäisesti pehmentyä, kun ukrainalaisten joukko Suomessa vähenee. Tämä voisi hillitä vuokrien nousua tai johtaakin paikoin vuokratason laskuun, etenkin kaupungeissa, joissa pakolaisia on paljon.

Kuitenkin ukrainalaisten osuus vuokraajista on kohtuullisen pieni, joten vaikutus kysyntään on todennäköisesti rajallinen ja keskittynyt tietyille alueille. Rauhan tuoma yleinen talouskasvun piristyminen – mm. työllisyyden koheneminen ja kuluttajaluottamuksen vahvistuminen – voi osaltaan lisätä kotimaista muuttoliikettä ja asuntosijoittajien kysyntää. Nuoret kotitaloudet, jotka epävarmuuden aikana lykänneet asunnon ostoa, saattavat palata markkinoille.

Nettovaikutuksena asuntokysyntä rauhan oloissa olisi todennäköisesti terveemmällä pohjalla: ostokysyntä vahvistuu (kun korot laskevat ja luottamus palaa) samalla kun sodan aikainen pakolaiskysyntä väistyy vähitellen.

Jälleenrakentaminen ja osaamiskadon riski

Kysynnän jälkeen on hyvä tarkastella tarjontaa. Asuntotarjontaan vaikuttaa erityisesti uudisrakentamisen kehitys. Sodan aikana rakennusinvestointeja on jarruttanut materiaalien hintojen nousu, heikentynyt kannattavuus ja eritoten heikentynyt kysyntä. Suomessa asuntoaloitukset supistuivat vuonna 2023 rajusti – Rakennusteollisuus RT ennusti rakentamisen volyymin laskuksi -16 % (Yle Uutiset, 2022). Todellisuudessa tämä määrä on tuplattu aloituskuutioilla mitattuna. Sodan päättyminen tuo tähän sekä myönteisiä että kielteisiä ajureita.

Mikäli rauha laskee inflaatiota ja korkoja, rahoituksen saatavuus todennäköisesti paranisi ja hankkeiden aloittaminen tulee jälleen houkuttelevammaksi. Tällöin aiemmin jäihin laitettuja rakennushankkeita voidaan käynnistää uudelleen. Jos ostajat palaavat markkinoille ja varastoihin jääneet uudet asunnot alkavat jälleen käydä kaupaksi, lisää tämä halukkuutta aloittaa uusia projekteja. Toisaalta Ukrainan jälleenrakennus avaa rakennusyrityksille valtavan uuden markkinan.

Monet suomalaiset rakennus- ja infrayhtiöt voivat suunnata kalustoaan ja työvoimaansa Ukraina-projekteihin, jossa riittää kysyntää. Kotimaan asuntotuotanto saattaa kärsiä työvoima- ja resurssipulasta, jos kapasiteettia valuu ulkomaille. Myös kotimaan urakoissa urakkahinnat voivat nousta, mikä jarruttaa hankkeiden kannattavuutta. Rakentamisen kustannukset pysyvät erittäin todennäköisesti korkealla tai jopa nousevat entisestään sodanjälkeisen jälleenrakennusbuumin vuoksi. Tämä tarkoittaa, että uusi tuotanto jää väistämättä vaimeaksi.

Epävarmuuden hälveneminen lienee loppujen lopuksi suurin tekijä

Ukrainan sodan päättyminen merkitsisi käännekohtaa, joka poistaisi suuren ulkoisen epävarmuustekijän Suomen talouden ja asuntomarkkinoiden yltä. Edellä mainitun perusteella rauhan myötä asuntomarkkinoiden kysyntä vahvistuisi yleisen luottamuksen palautuessa ja korkojen mahdollisesti laskiessa, vaikka pakolaisten paluu hieman vähentäisi vuokrakysyntää.

Tarjonnan kasvu puolestaan pysyisi todennäköisesti maltillisena, sillä rakentamista rajoittavat korkeiksi jäävät kustannukset ja rakennusresurssien suuntautuminen Ukrainan jälleenrakennukseen. Sodan päättyminen vähentäisi koettuja riskejä, mutta toisi myös uusia haasteita, kuten kilpailun materiaaleista ja työvoimasta. Rakennus- ja materiaalikustannukset pysynevät korkeina jälleenrakennusbuumin vuoksi, mikä jarruttaa uudistuotantoa Suomessa mutta tukee olemassa olevien asuntojen arvoa. Asuntosijoittajalle rauha tarjoaa sekä helpotusta että harkintaa: todennäköiset korkojen lasku ja markkinahintojen nousu parantavat tuotto-odotuksia, mutta samanaikaisesti vuokramarkkinan dynamiikka normalisoituu.

Lähteet:

- Bank of Finland. (2022). Russia’s war in Ukraine is stifling Finland’s economic recovery. Bank of Finland Bulletin, 8 Jul 2022.

- Karlsson, E. (2023). Short-run impact of the Russian invasion of Ukraine on housing prices in Helsinki: A quantile regression analysis (Pro-gradu Vaasan Yliopisto).

- Kostiainen, J. (2025). Asuntomarkkinakatsaus Q1 2025 – Jyvät erottuvat akanoista. Nordea Research 

- Tilastokeskus. (2024). Vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat vuonna 2023 koko maassa. Tiedote 26.1.2024.

- Trojanek, R., & Gluszak, M. (2022). Short-run impact of the Ukrainian refugee crisis on the housing market in Poland. Finance Research Letters, 103236.