Asuntorakentamisen näkymiä keväällä 2025

Asuntorakentamisen kenttä Suomessa on kokenut poikkeuksellisen haastavat vuodet. Vuodet 2022–2024 ovat olleet monille alan toimijoille todellista selviytymistaistelua. Erityisesti vapaarahoitteinen asuntorakentaminen on kyntänyt viime vuodet jopa reilusti alle 90-l lukemissa. Tässä kirjoituksessa tarkastellaan muutamia mielenkiintoisia seikkoja asuntomarkkinoiden ja erityisesti rakentajien näkökulmasta.

Kehysriihestä helpotusta? Kevään kehysriihessä hallitus viestitti haluaan tukea rakennusalaa höllentämällä taloyhtiölainojen ehtoja. Tämä on sinänsä tervetullut muutos, mutta markkinan todelliset pullonkaulat ovat syvemmällä. Erityisesti pienet ja keskisuuret rakennusyritykset kamppailevat rahoituksen saamisessa – jopa pienimuotoiset uudiskohteet jäävät tällä hetkellä toteutumatta rahoituksen puutteeseen. 

Vaikka lainsäädännöllisellä tasolla lainaehtoja höllennetään, ei se vielä tarkoita, että nykyinen rahoituksen pullonkaula kääntyisi päälaelleen vaan suunta kääntyy kun pankit uskovat jälleen rakentamisen rahoittamiseen. 

Ostovoiman ja neliöiden kilpajuoksu: Kuluttajien ostovoima on ollut paineessa jo useamman vuoden. Korkojen nousu, inflaatio ja epävarmuus ovat jäähdyttäneet asuntokauppaa, eikä tilanne muutu yhdessä yössä, vaikka rahoitusta saisikin. Ihmisillä ei yksinkertaisesti ole tällä hetkellä käytettävissä olevia tuloja tai luottamusta tulevaisuuteen. 

Ostovoiman puutteeseen rakentajat ovat vastanneet tutulla menetelmällä: uudet asunnot ovat pienempiä. Esimerkiksi neljän huoneen perheasunnot, jotka olisivat aikaisemmin olleet noin 100 m², tehdään nyt järjestelmällisesti 80 - 90 m² kokoluokkaan. Tällä keinolla absoluuttinen hinta saadaan kuluttajalle sopivammaksi, vaikka rakennuskustannus on noin 15-20% korkeammalla kuin nyt myymättä olevien 2022-2024 valmistuneiden asuntojen suunnittelu-/käynnistyspäätösvaiheessa. Tosin paradoksaalisesti myös 2022–2024 valmistunut 10-20 neliötä isompi asunto on yleisessä keskustelussa liian kallis.

ARA-rahoituksen tilanne: Vuoden 2026 alussa ARA:n rahoitus vähenee merkittävästi. Tämä sysää monia toimijoita yhä voimakkaammin muiden hankkeiden pariin, mikäli rakentamista haluaa jatkaa. Osa perinteisistä kohtuuhintaisista toimijoista onkin siirtynyt jo tekemään myös vapaarahoitteisia kohteita. Mielenkiintoista on nähdä, miten tämä vaikuttaa vapaarahoitteisen kilpailutilanteiseen, sillä moni isoimmista perinteisesti ARA-toimijoiksi mielletyistä omaa vahvan brändin ja tunnettuuden. Riittävätkö ne kantamaan myös vapaarahoitteisella puolella?

Pientalot: Yksi selkeä markkinansa on pientalot. Pienten ja keskisuurten rakentajien ahdinko on jättänyt monia pientalohankkeita pöytälaatikkoon pölyttymään tai konkurssimenettelyn alle. Nyt näyttäisi, että myös suuret toimijat ovat huomanneet pohjakysynnän yhä löytyvän oikealle pientalotuotteelle ja valmistelleet hankkeita. Ammattimaisella puolella on myös tunnistettu vuokramarkkinassa oleva kysyntä laadukkaalle pientalotuotteelle ja suurempia hankkeita on kevään aikana käynnistynyt useita.

Ukrainan tilanne: Lopuksi on nostettava esiin tekijä, joka saattaa muuttaa kaiken: Ukrainan sodan mahdollinen päättyminen. Jos jälleenrakennus lähtee käyntiin nopeasti, se tarjoaa rakennusalalle täysin uuden pelikentän — ja mahdollisesti paljon kannattavamman markkinan kuin kotimaan nykyiset realiteetit. Rakentaminen ei Suomessa bisneksenä ole ainakaan pörssiyhtiötasolla vaikuttanut kovin kannattavalta. Lisäksi vaikka rakentamishaluja olisi, alihankintakulttuurin Baltiasta ja muualta Euroopasta tuleva työvoima lienee siirtyy kulloisellekin markkinalle, josta maksetaan eniten. 

Yhteenvetona voisi todeta, että elämme mielenkiintoisia aikoja ja vuosi 2025 tarjoaakin rakennusalalle enemmän kysymyksiä kuin vastauksia. Pienet helpotukset eivät vielä tee kevättä, ja kuluttajakysynnän elpyminen vie aikaa. ARA:n roolin pienentyessä ja rahoituksen saatavuuden ollessa edelleen tiukassa, alan toipuminen tapahtuu pala palalta ja markkinaosuuksia jaetaan uudelleen. Asuntosijoittajan silmin uudehko järkevään hintaan ostettu asunto hyvältä paikalta tuonee tulevaisuudessa suhteellista kilpailuetua yhä enenevissä määrin.