Väestön ikääntyminen ja palveluasumisen murros – kiinteistömarkkinoiden hiljainen megatrendi

Suomen väestö ikääntyy nopeasti, ja tämä muutos muokkaa yhteiskuntaa monella tasolla – myös kiinteistömarkkinoita. Ilmiö ei ole uusi, mutta sen vaikutukset ovat vasta nyt konkretisoitumassa investointipäätöksissä, rakennushankkeissa ja kuntien palvelurakenteissa. Samalla kun rakentaminen hakee uutta tasapainoa korkean korkotason ja kiristyvän sääntelyn keskellä, väestön ikääntyminen toimii vastavoimana: se luo vakaata ja pitkäjänteistä kysyntää hoiva- ja palveluasumiselle.

Ikääntyminen on yksi niistä tekijöistä, joka ei ole riippuvainen suhdanteista. Se etenee

ennustettavasti, mutta sen vaikutuksia ei vielä täysin hahmoteta kiinteistösijoittamisen strategisissa keskusteluissa.

1. Demografinen muutos – ikärakenteen painopiste siirtyy

Tilastokeskuksen ennusteiden mukaan vuoteen 2035 mennessä lähes joka kolmas suomalainen on yli 65-vuotias. Ikääntyminen ei jakaudu tasaisesti: pienissä kunnissa ikääntyneiden osuus voi nousta jopa 40 prosenttiin, kun taas kasvukeskuksissa väestö nuorenee maahanmuuton ja opiskelijavirtojen ansiosta.

Tämä kehitys luo kaksijakoisen tilanteen. Toisaalla kasvaa tarve tehostetulle hoivalle ja

palveluasumiselle, toisaalla kysyntä painottuu esteettömiin, huolettomiin koteihin, jotka tukevat aktiivista arkea. Moni haluaa asua omassa kodissa mahdollisimman pitkään, mutta ei enää omakotitalossa.

Kaupungeissa painopiste siirtyy palveluiden läheisyyteen, turvallisuuteen ja yhteisöllisyyteen. Tämä lisää tarvetta kehittää uusia asumismalleja, jotka sijoittuvat perinteisen omistusasumisen ja hoivakodin väliin.

2. Palveluasumisen segmenttien eriytyminen

Palveluasuminen ei ole enää yksiselitteinen konsepti. Markkina on jakautunut useampaan

alasegmenttiin, joilla on omat taloudelliset ja toiminnalliset dynamiikkansa.

• Tehostettu palveluasuminen tarkoittaa ympärivuorokautista hoivaa, jossa vuokralaisina

toimivat pääasiassa hyvinvointialueet ja suuret hoivaoperaattorit.

• Tavallinen palveluasuminen ja senioriasuminen keskittyvät kevyempiin palveluihin ja

itsenäiseen elämiseen, jossa yhteisöllisyys ja arjen tuki ovat keskiössä.

• Yhteisöllinen ja hybridiasuminen yhdistävät eri ikäryhmiä ja asumismuotoja: esimerkiksi

kortteli, jossa on sekä opiskelijoita että senioreita, voi tukea molempien yhteisöllisyyttä ja

turvallisuudentunnetta.

Sijoittajan näkökulmasta tämä kehitys tarkoittaa, että tuotto- ja riskiprofiilit eriytyvät. Tehostettu palveluasuminen tarjoaa vakaan, pitkäaikaisen vuokralaisen mutta vahvan riippuvuuden julkisesta rahoituksesta. Hybridiasuminen puolestaan on markkinaehtoista ja dynaamisempaa, mutta edellyttää konseptiosaamista ja operatiivista tehokkuutta.

3. Hyvinvointialueet ja julkinen rahoitus – kumppanuusmallien aika

Hyvinvointialueiden taloudelliset paineet ovat kasvaneet nopeasti. Niillä on lakisääteinen vastuu palvelujen järjestämisestä, mutta pääomaa ei riitä rakennushankkeisiin. Tämä on johtanut tilanteeseen, jossa alueet ostavat hoiva- ja asumispalveluja yksityisiltä toimijoilta, mutta eivät välttämättä omista tiloja itse.

Syntyy tarve pitkäaikaisille vuokrasopimuksille, joissa yksityinen sijoittaja omistaa kiinteistön ja hyvinvointialue tai palveluntuottaja toimii käyttäjänä. Tämä malli luo ennustettavaa kassavirtaa ja mahdollistaa yksityisen pääoman ohjautumisen yhteiskunnallisesti merkittäviin kohteisiin.

Samalla laatuvaatimukset ovat kiristyneet. Energiatehokkuus, turvallisuus ja rakennuksen

käyttökelpoisuus ovat nousseet keskeisiksi kilpailutekijöiksi. Tulevaisuuden hankkeissa arvioidaan entistä tarkemmin kiinteistön elinkaarikustannuksia ja muunneltavuutta– ei vain neliöhintaa.

4. Sijoittajan näkökulma – vakaus ja kehityspotentiaali samassa paketissa

Palveluasuminen on yksi kiinteistösijoittamisen vakaimmista segmentistä. Väestörakenteen kehitys takaa pysyvän kysynnän, eikä segmentti ole yhtä altis suhdannevaihteluille kuin esimerkiksi toimisto- tai liiketilamarkkina.

Perinteisesti hoivakiinteistöt ovat olleet defensiivisiä sijoituksia, joissa korostuu vakaa vuokralainen ja pitkä sopimuskausi. Kuitenkin korkoympäristön ja rakennuskustannusten nousu on muuttanut dynamiikkaa: uustuotannon määrä on laskenut, ja osa vanhoista hoivakodeista ei enää täytä nykyisiä standardeja.

Tämä avaa mahdollisuuksia niille sijoittajille, jotka etsivät arvonkehityspotentiaalia. Olemassa

olevia rakennuksia voidaan konvertoida esteettömiksi senioritaloiksi tai yhteisöllisiksi

asumisyksiköiksi kohtuullisilla investoinneilla. Tällaiset hankkeet vaativat kuitenkin osaamista sekä teknisestä että sosiaalisesta näkökulmasta: miten asuminen, yhteisöllisyys ja palvelut yhdistetään taloudellisesti kestäväksi kokonaisuudeksi.

Sijoittajien kiinnostus kohdistuu erityisesti kohteisiin, joissa yhdistyvät:

• Hyvä sijainti suhteessa palveluihin ja terveydenhuoltoon

• Rakennuksen muuntojoustavuus ja pitkä tekninen käyttöikä

• Energiatehokkuus ja hallittavat ylläpitokustannukset

• Vuokralaisen maksukyky ja toiminnan jatkuvuus

Näiden tekijöiden yhdistelmä luo pohjan pitkäjänteiselle, vakaalle tuotolle ja tarjoaa

mahdollisuuden yhteiskunnallisesti merkittävään sijoittamiseen.

5. Rakennuttaminen ja konseptointi – kohti monikäyttöisiä, yhteisöllisiä ratkaisuja

Rakennuttamisen kentässä palveluasuminen on siirtymässä määrällisestä kasvusta laadulliseen kehitykseen. Painopiste on siirtynyt siihen, miten ja millaisissa ympäristöissä ikääntyvät ihmiset haluavat elää.

Uudet hankkeet painottavat esteettömyyttä, arjen sujuvuutta ja yhteisöllisiä tiloja. Rakennuksilta odotetaan monikäyttöisyyttä – sama kiinteistö voi tulevaisuudessa palvella erilaisia kohderyhmiä eri elinkaaren vaiheissa.

Keskeisiä suunnitteluperiaatteita ovat:

• Esteettömyys ja turvallisuus: leveät oviaukot, kynnyksettömät kulut ja valaistuksen

suunnittelu ovat perusvaatimuksia.

• Yhteisöllisyys ja jaetut tilat: ruokailu- ja harrastustilat tukevat sosiaalista kanssakäymistä

ja ehkäisevät yksinäisyyttä.

• Hybridirakenteet: samassa korttelissa voi olla senioriasuntoja, opiskelija-asuntoja ja

vuokra-asuntoja – malli, joka lisää elävyyttä ja tehokkuutta.

Rakennuttajalle tämä tarkoittaa, että menestyäkseen ei riitä pelkkä tekninen toteutus. Tarvitaan vahva konsepti ja ymmärrys loppukäyttäjän arjesta. Rakennuksen tulee olla muuntojoustava ja houkutteleva vuosikymmeniä eteenpäin.

6. Pitkän aikavälin skenaariot – millainen on ikääntyvä Suomi 2035?

Väestön ikääntymisen vaikutuksia voidaan tarkastella kolmen mahdollisen kehityspolun kautta:

Optimistinen skenaario:

Julkinen ja yksityinen sektori löytävät yhteisen rytmin. Rakennetaan energiatehokkaita ja

yhteisöllisiä asumiskohteita, joissa ikääntyneet voivat elää aktiivisesti ja itsenäisesti. Sijoittajille avautuu tasainen, ennustettava markkina, jossa yhteiskunnallinen arvo ja taloudellinen tuotto kulkevat käsi kädessä.

Realistinen skenaario:

Hyvinvointialueiden talous pysyy kireänä, mutta markkinaehtoinen senioriasuminen kasvaa.

Yksityiset toimijat ottavat suuremman roolin, ja palveluasumisen kenttä monipuolistuu. Tämä

johtaa hajautuneempaan, mutta innovatiivisempaan tarjontaan.

Heikko skenaario:

Korkeat kustannukset, korkotaso ja työvoimapula estävät investointeja. Hoivapaikkojen puute kärjistyy tietyillä alueilla, ja syntyy hoivakriisi, jossa kunnilla ei ole resursseja vastata kysyntään.

Yhteenveto

Väestön ikääntyminen on hiljainen, mutta voimakas megatrendi, joka määrittää Suomen

kiinteistömarkkinoiden kehitystä seuraavien vuosikymmenten ajan. Se luo pitkäjänteistä kysyntää, haastaa perinteiset asumisen mallit ja nostaa esiin uusia sijoitus- ja konseptimahdollisuuksia.

Vaikka palveluasumisen kenttä on monin tavoin eriytynyt ja säädelty, sen ytimessä on universaali tarve: mahdollisuus elää hyvin ja turvallisesti elämän eri vaiheissa. Kiinteistömarkkinoiden rooli tässä kokonaisuudessa on merkittävä, ei vain rakenteiden tarjoajana, vaan myös elämänlaadun mahdollistajana.