Uudisasuntokauppa – todella hiljaista, edelleen

Aika ajoin kyselen uusien asuntojen myyjiltä, että mikä fiilis? Vastaukset vaihtelevat, mutta yksi on toistuva: kohtalaisen hiljaista on, mutta kyllä jotain kyselyitä tulee. Ja varmasti se myyjälle aidosti tältä tuntuukin.

Mutta nykyisessä markkinassa kyselyt ja toteutuneet kaupat ovat toisistaan lähes valovuoden etäisyydellä – ainakin lukujen perusteella. Blogissa pureudutaankin näihin lukuihin ja käydään pienimuotoinen katsaus uudisasuntojen tilanteeseen.

Uudisasuntokauppa kyntää todella syvällä

Vanhojen asuntojen kauppa on käytännössä palautunut lähelle 10 vuoden keskiarvoa. Joku voisi ajatella, että mukana on hiljaisia vuosia, mutta yhtä lailla mukana ovat myös vilkkaat kauppavuodet. Jos tarkastellaan ajanjaksoa 2015–2019 ja verrataan tämän vuoden kauppamääriä, olimme vuoden ensimmäisellä kvartaalilla jäljessä noin 2 300 kauppaa, toisella kvartaalilla noin 500 kauppaa ja kolmannella enää noin 200 kauppaa (kvartaalitasolla).

Uudisasuntojen osalta tilanne on kuitenkin täysin toinen. Alla näkyy kauppamäärät vuodesta 2013 alkaen: olemme huippuvuodesta jäljessä 86 %, 2013–2025 keskiarvosta 78 % ja esimerkiksi vuodesta 2015 73 %. Taso on jopa alempi kuin viime vuonna.

Alla oleva taulukko havainnollistaa, kuinka marginaaliseksi uudisasuntokauppojen osuus koko asuntokaupasta on painunut. On syytä todeta, että vaikka lokakuun kokonaiskauppamäärät olivat jo positiivisia, uudisasuntokauppojen tilanne synkkeni entisestään. Lokakuu oli niiden osalta vuoden toiseksi hiljaisin kuukausi ja koko 2020-luvun kuudenneksi hiljaisin. Alla olevassa taulukkoa tulkitessa tulee ottaa huomioon, että mukana on vain välittäjien kautta tehdyt kaupat.

Miten kaupat jakaantuvat?

Uudisasuntojen kaupat jakautuvat lähes tasan pääkaupunkiseudun ja muun Suomen kesken, johon kuuluvat pääosin Turku, Tampere, Oulu, Kuopio ja Jyväskylä. Rakennuslehden mukaan pääkaupunkiseudulla noin joka kymmenes kauppa koskee uutta asuntoa, kun taas muualla Suomessa osuus on vain 8,4 %. Mukana ovat myös nippukaupat, joten yksittäisten kuluttajien ostot ovat hyvin vähäisiä. Kun otetaan huomioon myös muut kuin välittäjien kautta tehdyt kaupat, uudisasunnot muodostivat parhaimmillaan (v. 2017) jopa yli kolmanneksen kaikista kaupoista.

Valmiiden suuri määrä ongelma lähinnä pk-seudulla

Rakennuslehden mukaan tällä hetkellä rakenteilla olevia myymättömiä asuntoja on lähes 2 467, mikä on noin viidenneksen enemmän kuin keväällä (+18 %). Valmiiden myymättömien asuntojen määrä on puolestaan 2 167, ja tämä luku pienenee keskimäärin noin 50 asunnon kuukausivauhtia. Yli kaksi kolmasosaa näistä sijaitsee pääkaupunkiseudulla, eikä muissa kaupungeissa valmiiden myymättömien osuus ole enää merkittävä ongelma. Kun tarkastelee tarkemmin pääkaupunkiseudun myymättömiä asuntoja, huomaa, että moni niistä ei tule menemään kaupaksi ilmoitetulla hintatasolla vuosikausiin. Joukossa on myös hienoja kohteita, mutta maksukykyisten ja – haluisten joukko on kohtalaisen rajattu.

Rakentajat ottavat hiljaisesta kysynnästä huolimatta riskiä

Vaikka kauppa käy heikosti ja myyntiajat sekä tarjonta viimeisen puolen vuoden aikana viittaavat siihen, että myytävää riittää noin 18 kuukaudeksi (normaalitaso 10–11 kk), STH-Group arvioi Rakennuslehdelle, että rakentajat ovat silti ottaneet riskiä ja käynnistäneet uusia hankkeita. Tilanne näytti hetkellisesti paremmalta (noin 14 kuukauden taso), kunnes kauppa kääntyi jälleen laskuun ja tarjonta kasvoi. Viimeisen puolen vuoden aikana gryndausmäärät ovat olleet pääkaupunkiseudulla reilut 800 ja muissa kaupungeissa hieman alle 800 asuntoa. Ennakkovarauksia pyritään aktiivisesti keräämään, mutta monissa kohteissa kysyntä ei riitä, jolloin niitä vedetään pois markkinoinnista.

Kysyntäpuolesta – ei helppoja ratkaisuita

Uudisasuntotuotannosta ja sen käynnistymisen haasteita on kaikenmoista analyysiä ja koska äsken esitetyistä luvuista moni oli Rakennuslehdeltä, niin otetaan sieltä esimerkki. Toimittaja toteaa, että ”Grynderit rakentaisivat kohteet omalle tontille ja myisivät asunnot velattomina kohteen valmistuttua. Tämä selkiyttäisi uusien asuntojen kauppaa ja laittaisi ne samalle viivalle käytettyjen asuntojen kanssa”. Tosiaanko tällä tämä tilanne aukeaisi?

Jo on taas hepposta analyysiä. Ja jos mennään tuollaisilla yksinkertaistuksilla, niin olisi varmasi syytä vastata samalla sitten muutamiin kysymyksiin. Tässä nyt muutamia alkuun. Ilman RS- ja ennakkomyyntiäkäytänötä, miten toimii riskien jakaminen (ennakkomyynti tuo kassavirtaa ja vähentää rahoituskustannuksia)? RS-järjestelmä suojaa ostajia ja helpottanee rahoituksen saantia, mikä tilalle? Miten kysyntä varmistetaan – ennakkomyynti kertoo, onko kohteelle oikeasti kysyntää – mikä malli tilalle? Lähtökohta siis lienee toimittajalla, että useat yhtiöt omaavat vahvan taseen ja asuntojen kysyntä on varmaa. Vahva oletus.

Ja ennen kaikkea – muutokset eivät voi siirtyä hintaan. Muutosten pitäisi ennemminkin alentaa kuin nostaa hintaa. Miksikö? Kysytään ostajilta.

Suurin estävä tekijä on varsin ymmärrettävä – korkea hinta! Jokaisen muutoksen kohdalla pitäisi kysyä – mitä tämä tekee hinnalle? On jotenkin huvittavaa, että kuluttajat oletetaan tyhmiksi ja he eivät ymmärrä alkuunkaan mitä tarkoittaa kokonaishinta ja koko yhtiölainakäsite on täysin vieras. Siinä vierellä syytetään sitten vuokratontit, lyhennysvapaat jne jne jne. En väitä, että vaikutus olisi nolla – esim. yli 1/5 vastaa haasteeksi korkean tonttivuokravastikkeen.

Mutta jos nyt kuitenkin aloitetaan siitä, minkä kuluttajat itse kokevat ensimmäiseksi haasteeksi ja yritetään ratkoa sitä eli hintaa (helpommin sanottu kuin tehty…). Tilannetta helpottaisi myös vanhojen asuntojen kauppamäärien kasvu, joka loisi hintapaineita ja kaventaisi uusien ja vanhojen asuntojen välistä hintaeroa (tämä ei ole taikatemppu, vaan mitä markkinadynamiikka vaatii). Toki rakennusyhtiöilläkin on parantamisen varaa, mm. kyselyn syiden numero 2 ja 3 osalta.

Yhteenveto

Uudisasuntokauppa on edelleen historiallisen hiljaista, eikä nopeita ratkaisuja ole näköpiirissä. Hintataso ja -ero ovat suuria esteitä, mutta taas kerran monen komponentin pitää liikahtaa, jotta kauppa lähtee käyntiin. Vuosi 2026 näyttää hyvin vaikealta gryndimarkkinan suhteen, mutta myös pk-seudun myymättömien asuntojen osalta.