top of page

Taloyhtiöissä tuhotaan nyt omistaja-arvoa enemmän kuin koskaan

Writer's picture: Väinö MettiäinenVäinö Mettiäinen

Taloyhtiölainat ovat yleistyneet merkittävästi erityisesti uudemmissa yhtiöissä, joissa ne kattavat usein huomattavan osan asunnon velattomasta hinnasta. 2010-luvun loppupuolella yleistynyt malli, jossa rakentamisaikainen laina otetaan asunto-osakeyhtiölle ja näin mahdollistetaan yhdessä korkean myyntiasteen kanssa kassavirran toimiminen perustajaurakoitsijalle, oli erityisen suosittu 2020-luvun alkuvuosin rakentamisbuumissa. Nämä lainat ovat tyypillisesti sidottuja 12 kuukauden euribor-viitekorkoon lisättynä pankin marginaalilla ja jatkavat elämäänsä taloyhtiöissä kohteen valmistumisen jälkeen. 


Taloyhtiöiden rahoituksen ammattimainen hallinta


Erityisesti uusien taloyhtiöiden rahoituksellinen tilanne muistuttaa siis suurten yritysten velanhoitoa – niillä on usein useiden miljoonien eurojen lainasalkku, jota tulisi hoitaa sen vaatimalla tarkkuudella ja ammattimaisuudella. Kyse ei ole pelkästä rutiiniluonteisesta kuluerästä, vaan strategisesta taloudenhallinnasta, jossa oikea-aikaiset päätökset voivat tuoda merkittäviä säästöjä ja väärät päätökset puolestaan aiheuttaa huomattavia ylimääräisiä kustannuksia osakkaille. Kun yrityksissä lainojen hoitoon kiinnitetään huomiota aktiivisesti ja rahoitusratkaisuja kilpailutetaan säännöllisesti, pitäisi sama logiikka ulottaa myös taloyhtiöihin. Lainojen hallinta ei ole vain pakollinen paha, vaan mahdollisuus parantaa yhtiön taloudellista asemaa, vaikuttaa rahoitusvastikkeen tasoon ja ennen kaikkea varmistaa osakkaiden omistaja-arvon säilyminen.


Vuoden 2024 aikana 12 kuukauden euribor-korko on laskenut merkittävästi. Syksyn 2023 huipputasoista, jolloin korko oli noin 4,2 %, se on pudonnut alle 2,5 prosenttiin vuoden 2024 loppuun mennessä. Tämä lasku tarjoaa taloyhtiöille mahdollisuuden pienentää rahoituskustannuksiaan merkittävästi. 


Viitekorkojen laskun lisäksi pankit ovat alkaneet kilpailla hyvien yhtiöiden rahoittamisesta myös marginaalien avulla entistä aktiivisemmin.  Monet yhtiöstä ovat onnistuneet kilpailutuksen avulla pienentämään marginaaliaan esimerkiksi 0,3 - 0,5 prosenttiyksiköllä.


Passiivisuuden hintalappu taloyhtiöissä


Valitettavasti monet taloyhtiöt eivät hyödynnä näitä mahdollisuuksia tai isännöitsijä/hallitus eivät viitsi lähteä toimimaan, koska päivittyyhän se korko sitten joskus. Viitekoron päivitys tapahtuu siis usein vasta seuraavan korontarkistuksen yhteydessä, ja marginaalien kilpailutus jää tekemättä. Tämä johtaa siihen, että taloyhtiöt maksavat tarpeettoman korkeita korkokuluja pahimmillaan pitkiä aikoja, mikä korostuu erityisesti tämän hetkisessä tilanteessa, jossa viitekorot ovat laskeneet nopeasti ja marginaalien tarkastus on mahdollista.


Esimerkiksi 7 miljoonan euron taloyhtiölainalla, mitä voidaan pitää varsin tavallisena erityisesti uusissa yhtiöissä, 2 prosenttiyksikön ylimääräinen korko tarkoittaa 140 000 euron ylimääräisiä kustannuksia vuodessa. Jos tämä tilanne jatkuu yhdeksän kuukautta, taloyhtiö menettää turhiin korkokuluihin yli 100 000 euroa, mikä on suoraan pois osakkailta. 

Yleisesti asunto-omaisuudesta huolehtimisen rima on näyttänyt sosiaalisen median keskustelujen perusteella olevan siinä, että jos hallitus ja isännöitsijä päivittävät yhtiön rahoitusvastiketta sen mukaan, kun viitekoron tarkistus sattuu kesken taloyhtiövuoden (reilusti ennen uutta yhtiökokousta jossa päätetään uudet vastikkeet) on kyse ammattimaisesta ja proaktiivisesta alan parhaan tason toiminnasta. 


Tämäkin toki on osakkaan maksusuoritusten näkökulmasta parempi kuin ei mitään, mutta jos taloyhtiön rahoja on juuri hukattu esimerkiksi 50 000 euroa, ei mielestäni voida puhua kovin korkeasta tasosta. Viitekoron muutoksen päivitys vastikkeeseen alentaa toki osakkaiden maksamia vastikkeita ceteris paribus (mikäli siis korko on laskenut), mutta sillä ei sinällään tässä tilanteessa ole merkitystä taloyhtiön rahojen kannalta, sillä ilman vastikkeen päivitystä yhtiö vain keräisi hetken aikaa korkeampia vastikkeita yhtiön kassaan. 


Passiivisuuden hintalappu taloyhtiöissä


Omistaja-arvon säilyttämiseksi ja parantamiseksi taloyhtiöiden hallitusten tulisi aktiivisesti seurata korkomarkkinoiden kehitystä ja reagoida muutoksiin viipymättä. Viitekorkojen päivitykset ja lainamarginaalien kilpailutus ovat keskeisiä keinoja tässä työssä. Isännöitsijälle ja hallitukselle tämä tarkoittaa ns. ylimääräistä työtä ja varsinkin isännöitsijän kannustimet taloyhtiön toiminnan aktiiviseen optimointiin ovat usein varsin heikot (=palkkio tulee maksuun muutenkin). 


Kohti kevättä mentäessä, on mielenkiintoista nähdä, kuinka monessa taloyhtiössä tämä asia otetaan esille kevään yhtiökokouksessa. Sen aiheuttama kustannus kun ei varsinaisesti näy omalla rivillään, mutta mielestäni pahimmillaan kuusinumeroisten summien hukkaaminen yhtiön osakkailta saattaisi olla asia, josta tulisi keskustella. Muutaman euron säästö saunan lämmityskuluissa ei tähän verrattuna paljoa paina. 

the real estate company.

Asukkaiden asiakaspalvelu

+358 50 360 3686 ma-pe 12:00-15:00

Otakaari 5, 02150 Espoo

  • alt.text.label.Instagram
  • LinkedIn
  • Facebook

©2025 by treco.  Tietosuojaseloste

bottom of page