Yhtä oikeaa lainoitusstrategiaa ei ole – Osa 2

Elokuun 19. päivä viime vuonna tällä alustalla julkaistussa blogitekstissäni käsittelin eri

lainamuotoja. Esittelin kolme lainamuotoa hyvine ja huonoine puolineen. Lisäksi päädyttiin

johtopäätökseen, että yhtä oikeaa lainoitusstrategiaa ei ole. Tästä huolimatta asuntosijoittajalle yleisesti houkuttelevimmaksi lainamuodoksi muodostui tasalyhenteinen lainamuoto.

Tämänkertaista blogitekstiä ennen on hyvä käydä lukemassa blogiduon ensimmäinen osa, jotta eri lainamuodot ovat kirkkaana mielessä. Blogitekstin voi lukea linkistä: https://www.treco.fi/post/yhta-oikeaa-lainoitusstrategiaa-ei-ole.

Lainamuodot saattavat vaikuttaa kuivilta ja hankalasti ymmärrettäviltä, mitä ne osin ovatkin. Mutta jos ne olisivat mehukkaita ja helposti ymmärrettäviä, kaikki pohtisivat niitä. Lainamuotojen syvällinen ymmärtäminen mahdollistaa asuntosijoittajaa löytämään oman nichensä ja luomaan kilpailuetua suhteessa niihin, jotka eivät lainamuotoihin perehdy. Kahdella asuntosijoittajalla voi olla täysin samat pääomaresurssit, mutta toinen saa omistansa enemmän irti kuin toinen, kiitos tehokkaamman lainoitusstrategian. Tämän merkitystä korostaa entisestään se, että vuokraustoiminnan lisäksi olennaisin osa-alue asuntosijoittamisessa on rahoitus, jonka alle lainoitus ja lainoitusstrategia kuuluvat.

Tämänkertaisessa blogissa jatketaan siitä, mihin vuosi sitten jäätiin. Lainamuotoja kuvataan

lainoitusstrategian näkökulmasta ja niistä laaditaan lyhyet tiivistykset. Lopuksi vielä kerrotaan

kuvitteellinen esimerkkitarina, joka pyrkii tuomaan eri lainamuotojen käytännön

toteutusmahdollisuudet BRRRR-strategiaa toteuttavan asuntosijoittajan näkökulmasta sekä

lausutaan loppusanat.

Ennen varsinaiseen pihviin kiinnipääsemistä on vielä todettava, että seuraavaksi esitettävä on pitänyt ankkuroida joihinkin samanlaisiin oletuksiin, jotta vertailu olisi mielekäs ja toisi esille lainatyyppien erot. Ensinnäkin kaikissa lainatyypeissä tarkastellaan samaa kuvitteellista

vuokrakohdetta. Toisekseen tämän kohteen vuokraamisen lähtökohtavaatimuksena on

kassavirtaneutraalius ensimmäisessä maksuerässä. Toisin sanoen lainan ensimmäisen maksuerän suuruus voi vastata vain kokonaiskassavirtaa. Kolmannekseen kohteen korkein lainoitusaste on enimmillään 70 %, joka toteutuu vain annuiteettilainassa.

Kiinteä tasaerä – passiivisen ja yleistason tuntevan asuntosijoittajan peruslainatyyppi

Kiinteässä tasaerässä lainan maksuerä on nimensä mukaisesti kiinteä, jonka vuoksi korkojen

heilunta vaikuttaa lainan maksuaikaan. Korkojen laskiessa maksuaika pienenee ja noustessa pitenee. Pankkien myöntämien lainojen enimmäisaika on rajoitettu kolmeenkymmeneen vuoteen (mahdollisesti ensi vuonna 35 vuotta, mutta käytännössähän henkilöpuolella tulonhankkimislainat ovat 20-25 vuotisia). Tämän vuoksi pankit varautuvat korkojen nousun aiheuttamaan laina-ajan kasvamiseen tarjoamalla kiinteää tasaerälainaa enintään kahdeksikymmeneksi vuodeksi. Jos korot nousisivat pankkien stressitestin mukaiseen kuuteen prosenttiin, laina-aika ei ylittäisi sääntelyn mukaista kolmeakymmentä vuotta. Varaventtiilinä korkojen nousulle on vielä maksuerä. Jos enimmäislaina-aika ei pysty kanavoimaan korkojen nousua, nousevat muutoin kiinteät maksuerät.

Kiinteä tasaerälaina onkin köyhänmiehen korkosuojaus ilman korkosuojaa.

Kiinteässä tasaerälainassa laina-ajan lyhyys johtaa siihen, että kohteen lainoitusaste ei voi olla annuiteettilainan tavoin 70 % vaan esimerkiksi noin 50 % tai hieman tämän päälle. Toisaalta etuna on, että korojen heilunnan aiheuttama riski maksukyvylle on normaalissa korkoympäristössä melko olematon. Asuntosijoittajalta ei siis vaadita aktiivista toimintaa, korkeaa korkoriskinsietokykyä tai isoa puskurikassaa. Asuntosijoittaja kykeneekin ottamaan helposti lainallensa halvimman ja heilahtelevimman viitekoron, käytännössä kolmen kuukauden euriborin. Kiinteä korko taas on kiinteässä tasaerälainassa tarpeettomin verrattuna muihin lainatyyppeihin, koska lainatyypin muut piirteet suojaavat hyvin korkojen nousua vastaan. Kiinteän koron ottaminen kiinteään tasaerälainaan tekee lainasta ääriturvallisen ja vertautuu lähinnä ydinsuojaviitan ja havunoksien varastoimiseen.

Kiinteä tasaerälaina koostuu laina-ajan alkupuolella suuremmasta erästä korkoa ja pienemmästä osasta lyhennystä. Tämän vuoksi lainan jälleenrahoitus vaatii paljon aikaa, eikä vapautunut vakuusarvo ole varmasti tiedossa. Toisaalta laina-ajan lyhyys ja lainoitusasteen pienuus tekevät kiinteästä tasaerälainasta helpommin jälleenrahoitettavamman kuin annuiteettilainasta, mutta silti hankalammin lainoitettavamman kuin tasalyhenteisestä lainasta. Jälleenrahoituksesta lausuttu pätee ontuvahkolla analogialla myös lainan, tai lainojen, uudelleenjärjestelyyn. Uudelleenjärjestely ei ole kovin helppoa eikä toteuta lainatyypin perimmäisintä olemusta. Kiinteän tasaerälainan perimmäinen olemus ja suurin etu on maksuerän tasaisuus, joka on selkeästi muita lainatyyppejä vakaampi.

Analyysi kiinteästä tasaerästä: Kiinteä tasaerälaina soveltuukin parhaiten asuntosijoittajalle, joka on passiivinen, hakee matalaa korkoriskiä ja omaa vähintään yleistason ymmärryksen

asuntosijoittamisesta. Tällaiselle asuntosijoittajalle olennaista ei ole oma aktiivinen tekeminen tai kasvun hakeminen. Sen sijaan asuntosijoittaja haluaa maltillista tuottoa ja säästää esimerkiksi eläkevuosia varten.

Tasalyhenteinen – aktiivisen ja perehtyneen asuntosijoittajan peruslainatyyppi

Tasalyhenteisessä lainassa lainaa lyhennetään nimensä mukaisesti tasaisesti, eli yhtä paljon kaikissa maksuerissä koko laina-ajan aikana. Nopeasta ja tasaisesta lyhennystahdistaan johtuen maksettavan koron määrä tippuu nopeasti, jos markkinakorot pysyvät samoina, laskevat tai nousevat vain vähän. Lyhennyserien koon ja määrän ollessa tiedossa sekä korkoriskin maltillinen tasalyhenteistä lainaa on mahdollista saada enimmäismäärä kolmekymmentä vuotta. Tosin lainoitusaste on helposti vain esimerkiksi noin 55 %, koska maksuerä on laina-ajan alussa suuri.

Lainatyypin luoman maltillisen korkoriskin vuoksi viitekorkona voi käyttää riskisintä ja lyhyintä korkoa, eli kolmen kuukauden euriboria. Tämä on myös halvin saatavilla oleva korko pitkällä tähtäimellä, mikä osin korostaa sitä, että tasalyhenteinen lainamuoto on myös kaikkein halvin lainatyyppi. Kiinteän koron ottaminen tasalyhenteiseen lainamuotoon on paremmin perusteltua kuin kiinteän tasaerälainaan. Maksuerä voi kiinteää tasaerälainaa helpommin nousta sietämättömäksi tai muuten häiritä suunniteltua vapaan kassavirran ohjaamista. Toisaalta on myös huomattava, että laina-ajan alun jälkeen korkoriskin merkitys laskee pikkuhiljaa. Lisäksi etenkin tähän lainatyyppiin olennaisesti kuuluva uudelleenjärjestely saattaa hankaloitua tai jopa estyä kokonaan.

Tasalyhenteisen lainatyypin erottaa muista lainatyypeistä erityisesti kaksi seikkaa. Ensinnäkin

nopeat ja tasaiset lyhennyt luovat ennakoitavaa vapautuvaa vakuusarvoa. Tämä vapautuva

vakuusarvo on mahdollista irrottaa jälleenrahoituksen kautta uusiin kohteisiin. Tasalyhenteisessä lainamuodossa oman pääoman tuotto jää helposti jälkeen annuiteettilainasta, mutta toistuvat jälleenrahoitukset ja mahdolliset uudelleenjärjestelyt pitävät oman pääoman tuoton korkeana. Kaikkien asuntosalkkujen kohdalla jälleenrahoitus edellyttää hyvin toimivaa pankkisuhdetta sekä ostettavien kohteiden löytymistä. Pienten asuntosijoitussalkkujen kohdalla jälleenrahoitusaikajänteestä syntyy helposti pitkä, jolleivat vuokratuotto ja kassavirta ole erityisen vahvoja. Isojen asuntosijoitussalkkujen kohdatta hieman heikommatkin tunnusluvut riittävät.

Toisekseen kasvava vapautuva kassavirta on kyettävä kohdentamaan. Käytännössä tämä tarkoittaa verosuunnittelua, käytännössä esimerkiksi huoneistoremonttimateriaalien ostamista ja useimmiten myös varastoimista. Asuntosijoittajalta vaaditaan siis myös laajempaa osaamista huoneistoremonttimateriaaleista ja sisustuksesta sekä mahdollista varastotilaa. Vapaan kassavirran kanssa törmätään helposti samaan asiaan kuin vapautuvan vakuusarvon kohdalla. Pienen asuntosijoitussalkun kohdalla vuokratuoton ja kassavirran pitää olla erityisen vahvoja tai asuntosijoitussalkun iso.

Analyysi tasalyhenteisestä: Tasalyhenteinen lainamuoto sopii erityisen hyvin asuntosijoittajalle, joka hakee kasvua oman aktiivisuuden ja syvällisen asuntosijoitusymmärryksen kautta. Lainojen jälleenrahoitus ja uudelleenjärjestely, kohteiden analysointi ja löytäminen sekä huoneistoremonttien suunnittelu ja materiaalien hankinta vaativat aikaa ja laajaa tietotaitoa. Kasvua ja oman pääoman korkeaa tuottoa ovat tukemassa lisäksi alle markkinahinnan ostaminen ja alle markkinahintaisten kohteiden löytäminen. Tasalyhenteistä lainoitusstrategiaa on sivuttu lisää blogiduon ensimmäisessä

osassa.

Annuiteetti – asuntosijoittajan erikoistilannelainatyyppi

Annuiteettilainatyypissä laina-aika on kiinteä ja siihen on mahdollista saada enimmäislaina-aika kolmekymmentä vuotta. Pitkän laina-ajan ansiosta annuiteettilainaan on mahdollista saada tavanomainen enimmäislainoitusaste 70 %, mutta olemassa on myös pankkeja, jotka tarjoavat korkeampaa lainoitusastetta. Lainatyypin etuina ovat siis pitkä laina-aika ja korkea lainoitusaste. Näin ollen annuiteettilaina mahdollistaa kiinni pääseminen pienellä omalla pääomalla ja tämän korkean tuoton sekä mahdollisesti paremman kassavirran kuin muut lainatyypit.

Annuiteettilainaan liittyy merkittäviä riskejä. Maksuerän koostuessa kiinteän tasaerälainan tavoin alussa pienestä lyhennyksen määrästä ja suuresta koron määrästä laina ei lyhene nopeasti. Etenkin jos laina-aika on pitkä, lainaa on paljon ja maksuerä on pieni – kuten tyypillisesti onkin. Laina-ajan ollessa kiinteä korkojen nousu voi kohdistua vain maksuerien suuruuteen. Korkoriski etenkin laina-ajan alkuvaiheen maksuerissä on suuri, koska lainaa on paljon. Tilanne on erityisen haastava, jos sekä maksuaika että maksuerä ovat aivan äärimmillään.

Annuiteettilainan korkoriskiä on olennaista pyrkiä vähentämään, etenkin laina-ajan alkupuolella. Muuttuvakorkoisilla lainoilla tämä tarkoittaa mahdollisimman pitkän viitekoron valintaa, käytännössä 12 kuukauden euriboria. Vaikka pitkä muuttuva korko on lyhyttä kalliimpi, tämä on annuiteettilainan kohdalla vähemmän olennaista kuin kahden muun lainatyypin kohdalla. Olennaista on lainan saanti sekä maksukyvyn turvaaminen, ei lainan hinta. Kiinteä korko on erityisen houkutteleva nimenomaan annuiteettilainan kohdalla, etenkin jos lainaa saa paljon, pitkällä laina-ajalla ja kohtuullisella korolla.

Lainan verkkainen lyhennystahti johtaa helposti siihen, että lainan jälleenrahoitus ei ole käytännöllinen vaihtoehto vaan vaatii todella paljon aikaa verrattuna muihin lainatyyppeihin. Sen sijaan lainan uudelleenjärjestely voi olla varteenotettavampi vaihtoehto. Tällainen tilanne voi syntyä silloin kun annuiteettilainalla on päästy kiinni kohteeseen ja lainaa on lyhennetty sellaiseen pisteeseen, jossa laina voidaan muuttaa tasalyhenteiseksi. Käänteisesti taas tasalyhenteisestä tai kiinteästä tasaerälainasta on mahdollista siirtyä annuiteettilainaan tilanteessa, jossa korot nousevat erittäin voimakkaasti ja nopeasti.

Analyysi annuiteetista: Annuiteettilaina on asuntosijoittajan erikoistilannelainatyyppi, jonka käyttöperustuu oman pääoman niukkuuteen tai haluun parantaa kassavirtaa. Oman pääoman niukkuus konkretisoituu etenkin tilanteessa, jossa pyritään pääsemään lupaavaan kohteeseen kiinni. Tämän mielenkiinnon voi synnyttää markkinasykli, kohteen selkeä markkinahinnan alitus tai aliarvostus. Kassavirran parantamisen halu taas voi syntyä korkojen voimakkaasta ja nopeasta noususta tai vaikkapa tarpeesta pakottaa arvonnousua huoneistoremontin kautta.

Tarina kaikkia lainatyyppejä käyttävästä asuntosijoittajasta

Lainatyyppien monipuolinen ja tarkoituksenmukainen käyttö hahmottuu helpoiten kuvitteellisen esimerkkitarinan kautta. Tässä tarinassa kuvataan asuntosijoittajan polkua ja valintoja lainatyyppien kautta tarkasteltuna.

Nuori asuntosijoittaja aloittaa säästämällä palkkatuloistaan omarahoitusosuuden. Tämä ottaa pankista annuiteettilainan ensimmäiseen kohteeseensa, jotta tämä pääsisi mahdollisimman pienellä pääomalla varhain kiinni sijoitusasuntoon ja vuokratuloihin hyvällä kassavirralla. Asuntosijoittaja toistaa tekemänsä vielä muutaman sijoitusasunnon kohdalla ja antaa tämän jälkeen sijoitusasuntojen lainojen lyhentyä. Sijoitusasuntojen lainoitusasteen tiputtua tarpeeksi ja uuden kohteen ilmentyessä hän sekä jälleenrahoittaa että uudelleenjärjestelee lainansa. Vanhoihin ja uuteen sijoitusasuntoon tulee nyt yksi yhteinen laina, joka on tasalyhenteinen. Asuntosijoittaja antaa lainan lyhentyä ja vakuusarvon kasvaa ja ostaa uuden sijoitusasunnon. Laina jälleenrahoitetaan ja uudelleenjärjestellään taas. Kaikkien sijoitusasuntojen yhteinen laina lyhenee ja vakuusarvo kasvaa. Lisäksi vapaa kassavirta paranee jatkuvasti, jonka asuntosijoittaja verosuunnittelee ja remontoi heikkokuntoiset huoneistot.

Pian markkinalle ilmestyy selkeästi alihinnoiteltu kohde, johon asuntosijoittajalla ei ole tarpeeksi kassavirtaa tasalyhenteisellä lainamuodolla. Tämä laskee tekevänsä hyvän tilin ostaessaan alihinnoitellun kohteen, joten hän jälleenrahoittaa ja uudelleenjärjestelee lainansa hyödyntäen vapaata vakuusarvoa ja muuttaen lainatyypin annuiteettilainaan kassavirtaa parantavaksi. Sijoittaja antaa asuntojen vakuusarvon kasvaa ja muuttaa annuiteettilainan tasalyhenteiseksi lainaksi. Muutaman vuoden päästä koittavat kuitenkin ruuhkavuodet. Asuntosijoittaja joutuu järjestämään aikaa kaikilla mahdollisilla tavoilla. Tämä päättää vähentää panostaan asuntosijoittamiseen ja muuttaa tasalyhenteisen lainansa kiinteäksi tasaerälainaksi. Ruuhkavuosi ei kuitenkaan kestä kauaa ja asuntosijoittaja palaa takaisin aktiivisempaan asuntosijoittamiseen. Tämä muuttaa lainansa takaisin tasalyhenteiseksi lainaksi.

Sijoittaja saa kohtuullisen korkosään aikaan pankista hyvän lainatarjouksen kiinteäkorkoiseen lainaan. Tämä päättää hajauttaa riskiänsä ja muuttaa puolet lainasta kiinteäkorkoiseksi annuiteettilainaksi. Pian korot nousevat voimakkaasti ja asuntosijoittaja saa kiittää hyvää taitoansa tai tuuriansa, että oli vähän aikaisemmin muuttanut puolet lainoista kiinteään korkoon. Korot nousevat kuitenkin niin voimakkaasti, että asuntosijoittaja joutuu muuttamaan myös tasalyhenteisen lainansa annuiteettilainaksi, jotta selviäisi maksueristä. Ajan myötä korot laskevat ja vakuusarvoa alkaa taas vapautumaan. Asuntosijoittaja voi taas muuttaa muuttuvakorkoiset annuiteettilainansa muuttuvakorkoisiksi tasalyhenteisiksi lainoiksi.

Asuntosijoittaja jälleenrahoittaa ja uudelleenjärjestelee lainansa vielä muutaman kerran päästäkseen kiinni sijoitusasuntoihin. Tämä myös remontoi kaikki sijoitusasuntonsa vapaalla kassaviralla. Nyt asuntosijoittajalla on niin paljon asuntoja, että tämä pystyisi elämään niiden vuokratuloilla, jos tällä ei olisi lainaa. Asuntosijoittaja päättää keskittää koko kassavirtansa lainojen poismaksuun. Tällä ei ole tarvetta asunnoista saatavalle vapaalle kassavirralle vielä, mutta aikainen eläköityminen sen sijaan houkuttelee. Keski-ikäinen asuntosijoittaja uudelleenjärjestelee tasalyhenteisen lainansa vielä lyhyemmäksi lainaksi jääden odottamaan lainojen aggressiivista lyhentymistä ja eläkepäiviä.

Asuntosijoittajan on vastattava itsellensä, jotta lainatyypit vastaisivat tälle

Lainatyypit on hedelmällisintä mieltää erilaisina työkaluina, jotka voivat kukin olla toimivia omalla tavallansa. Mikään lainatyyppi itsessään ei ole muita parempi tai huonompi, mutta tietyissä olosuhteissa oikein käytettynä lainatyypistä voi tulla muista erottuva – niin hyvässä kuin pahassa. Lainatyyppien oikea käyttö edellyttää asuntosijoittajalta tietämyksen lisäksi itsetuntemusta. Asuntosijoittajan on pystyttävä vastaamaan kolmeen kysymykseen. Kuinka aktiivinen asuntosijoittaja olen? Kuinka paljon haluan kasvaa? Kuinka paljon haluan ottaa riskiä? Jos asuntosijoittaja on aktiivinen, haluaa kasvaa ja on valmis ottamaan riskiä, voi tämä käyttää kaikkia kolmea lainatyyppiä edellä kuvatun esimerkin tavoin.

Ville Karppi

Kirjoittaja on turkulainen asuntosijoittaja ja valtiotieteiden maisteri.

Miten trecolaiset tapasivat Villen ja miten he luonnehtivat häntä?

trecolaiset ovat tavanneet Villen varusmiespalveluksessa, olleet rauhanturvaoperaatiossa yhtä aikaa ja tämän jälkeen jatkaneet yhteydenpitoa. Hyvin usein aiheena on sijoittaminen, erityisesti asuntosijoittaminen. trecolaiset ovat vakuuttuneita Villen kyvystä tarjota perustavanlaatuisia näkemyksiä, jossa yhdistyy poikkeuksellisella tavalla sekä analyyttisyys että filosofinen pohdinta.

Vastuuvapauslauseke

Kirjoitus on tehty tutkimus-, ei sijoitustarkoituksessa. Tässä kirjoitettu ei ole sijoitussuositus.

Blogiteksti on tehty yhteistyössä Ville Karpin kanssa.