
Minne menet asuntomarkkina vai menetkö minnekään? Historiaa peilaten ja asuntohintojen tulojouston tuntien huomioiden asuntoväestön kasvun vaikuttaen positiivisesti kysyntään olet keskipitkällä aikavälillä menossa ylöspäin. Pahoittelut lauserakenteesta, pitihän sinua herätellä. Mutta asetellaan kysymys tässä kohtaa sillä perinteisellä kalenterivuosityyppisellä tavalla – miltä näyttää asuntomarkkinoiden vuosi 2025?
Useat eri toimijat antavat ennustuksia asuntomarkkinoiden kehityksestä ja pidän niiden lukemisesta. Mutten lähde kilpailemaan niiden kanssa, vaan teen tämän nyt omalla tavallani. Ja vaikka tykkään graafeista, tehdään tämä tänään hieman erillä tavalla. Saanko esitellä asuntomarkkinoiden ajatteluprosessin kaksi henkilöä ja yksi pariskunta – jokainen omanlaisensa: 1. Herra Makro, 2. Pariskunta Epäilevä, 3. Rouva Erityispiirre.
Tuliko jo ikävä pankkien ennustuksia?
Herra Makro jatkaa tuttua linjaa
Olemme kaikki lukeneet saman mantran jo pidemmän aikaa, johon kuuluvat inflaatio, palkat, ostovoima ja korot. Herra makro ottaa välillä selkänojakseen vielä työmarkkinoiden vakautumisen ja kasvavan talouden. Voimme helposti lähteä piikittelemään Herra Makroa, mutta onko meillä todellisuudessa varaa siihen? Herra Makrolla on kyllä pointtinsa. Vai uskallatko väittää, että:
Laskeva inflaatio ja sen ylittävä palkkakehitys ei tue ostovoimaa ja sitä myötä asuntomarkkinaa?
Positiivinen tulokehitys ei tue asuntomarkkinaa?
Laskevat korot eivät tue asuntomarkkinaa?
Kasvava työllisyys ja talous eivät tukisi asuntomarkkinaa?
Ehkä uskallat, mutta en usko, että sinun pitäisi. Kuluttajahinnat nousevat tällä hetkellä alle prosentin vuosimuutoksella, kun samalla ansiotaso kehittyy noin 2,5-prosentin vuositahtia ylittäen siis kuluttajahintojen muutoksen. Kuluttajan (asunnon ostajan) ostovoima kasvaa. Kasvava ostovoima tukee hintoja ja tulokehitys on positiivista. Asuntohintojen positiivisen tulojousto tarkoittaa, että lisäpalkasta tietty osa nostaa asuntojen hintoja. Lisäksi tuloihin nähden asuntojen hinnat ovat suhteellisesti jo jopa halpoja.
Huomasit varmasti mitä nouseva korko teki asuntomarkkinoilla? Sen jälkeen, on aika hankala väittää, etteikö laskeva korko tukisi asuntomarkkinaa? Mitä pienempi korko, sen enemmän käteen jää rahaa. Lisää käteen jäävää ostokykyä tarkoittaa lisää ostovoimaa. Olikohan tuossa nyt jo hieman toistoa.
Työmarkkina on sakannut jo pidempää ja työttömyysaste on noussut. Mutta tänä vuonna työllisyyden odotetaan paranevan. Taustalla lähinnä ostovoiman kasvu, joka piristää kysyntää. Kulutusmenot ovat kansantalouden suurin tekijä kattaen noin puolet kokonaiskysynnästä, eli kysynnän piristymisellä on todellinen vaikutus talouteen. Kun kysyntä kasvaa, tarvitaan lisää väkeä kasvattamaan tuotantoa ja palvelemaan ihmisiä – simple? Going up.
Herra Makro odottaa myös rakentamisen aktivisuuden lisääntyvän lisäten kysyntää työvoimasta. Jostain syystä nyt mikrofoni alkoi värisemään Herran Makron käsissä. Eiköhän ole aika antaa mikki Pariskunta epäilevälle.
Epäileekö pariskunta toisiaan, maailmaa vai vain satunnaisesti naapureita?
Pariskunta Epäileväinen voisi luoda oman narratiivinsa, mutta eivät siihen kykene. Toteavat, että on helpompi vain piikitellä muita, aina helppoa ja kivaa?
Pariskunta aloittaa kertomalla tarinaa viimeisestä puolestatoista vuodesta. Toteavat, että analyysit eivät ole muuttuneet ei länteen eivätkä itään, ja Herra Makro jatkaa tarinaansa uskoen siihen sokeasti – koska näinhän sen nyt pitää olla! Voi pariskunta…ilkeä aloitus!
Mutta kuunnelkaahan, toteaa pariskunta ja kysyy: ”Miksi ostovoima olisi sillä tasolla, että se tukisi asuntomarkkinaa?” He väittävät kyllä ymmärtävänsä lainalaisuudet ja eri muuttujien vaikutukset niiden toimiessaan staattisesti, mutta pirulaiset muistuttavat historiasta! Hiekkaa haavoihin ja 90-luvun lama - ostovoima kurottiin umpeen useita vuosia. Oli muuten pidempään hiljaista asuntomarkkinoilla…
Menetetty vuosikymmenen 2010-luvulla, jossa finanssikriisin jälkeen ostovoimaa kurottiin umpeen taas useampi vuosi. Isku ostovoimaan ei ollut kuitenkaan yhtä syvä, mutta minkäs teet, kun talous polkee muutoinkin paikallaan.
PAM! Elinkustannuskriisi. Vaikka toinen öljykriisi 1970-luvun lopulla iski kovaa, meneillään oleva 2020-luvun elinkustannuskriisi piirtää omalla liidullaan. Pariskunta epäilevän myöntää ostovoiman alkavan kyllä tukemaan kulutusta, mutta muistuttaa – kuoppa, josta nyt olemme lähteneet ponnistamaan ylöspäin, on todella syvä. Allokoituuko kasvava ostovoima todella heti kulutukseen (huom. + hyödykeverojen korotukset)? Vai kasvattavatko ihmiset vielä puskureitaan? Tuliko jo muuten mainittua, että säästämisaste osoittaa koilliseen? Kriisin jälkien paikkaus ja epävarmuus tulevasta ei kannusta kaupoille. Sori Herra Makro.
Pariskunta muistaa kyllä riitansa, muistatko sinä 2010-lukua?
Korko on laskenut huipulta jo noin 1,7-prosenttia. Laskun odotetaan edelleen jatkuvan ja markkinat hinnoittelevat euriboreihin reilua 2-prosenttia. On myös rohkeampia ennusteita kuten esimerkiksi Danske Bankin ennustepolku päätyy noin 1,5-prosentin tasolle. Nyt Pariskunta Epäileväinen kysyy ”mutta mikä on riittävä taso kaupan piristymiselle?”. Ärsyttävä kysymys, samalla katse toisiinsa ja nyökkäys, ”katse historiaan”. Heti vaativat kysymään itseltänne, muistatteko, milloin korko on viimeksi ollut 2,5 %?Tammikuu 2009. Entä 2 %?Tammikuu 2012. Mitä!! Lavalla tunnelma kiristyy ja Herra Makro nostaa mikrofonin suulleen.
Parikunta epäilevä ehtii kuitenkin ensin.Työmarkkina! Paranee talouskasvun piristymisen myötä, eikö vain? Kyllä vain. Tietenkin siis olettaen, että talous kasvaa. Työttömyyteen on iskenyt erityisesti syklisten sektoreiden, kuten rakentamisen, heikkous. Vaikka rakennussektorin pohjat näyttävätkin jääneen lupakuutioiden osalta viime syksyyn, ei näköpiirissä ole merkkejä kunnollisesta käänteestä.
Suurin riski liittyy edelleen asuinrakentamiseen, joka vastaa kuitenkin karkeasti noin puolesta. Gryndirakentamisen on odotettu toipuvan vuoden 2025 loppua kohti, mutta näkymät ovat lievästi sanottu usvaiset lähinnä kolmesta syystä: 1) Kuluttajat karttavat uudistuotantoa kuin talvipakkaset eteläistä Suomea, 2) Iskut asuntorahastoihin ovat samalla isku myös uudistuotantoon, 3) Jos olet kiinteistösijoittaja, niin oletko vuonna 2025 kiinnostunut nykyisten stressaantuneiden avointen asuntorahastojen omistuksista, stressaantuneiden kiinteistösijoittajien omistuksista ja stressaantuneiden rakennusliikkeiden taseessa olevista asunnoista, vai rakentamaan kalliilla uutta? Pienet yksityiset asuntosijoittajat ovat kyllä alkaneet aktivoitua, mutta vastaavat asuntolainakannasta ainoastaan noin 10-prosentin osuudesta.
Samalla ARA:lta, joka on kannatellut asuinrakentamisen aloituksia kahden vuoden ajan, pienenee valtuudet merkittävästi vuoden 2025 jälkeen. Pahimmillaan vapaarahoitteisten aloituksien takkuaminen jatkuu vielä ensi vuonnakin (2026) ja samalla ARA:n aloitukset vähenevät merkittävästi (toisaalta mitä vähemmän ARA:a, sen enemmän mahdollisuuksia käynnistää vapaarahoitteista). Jos uskallat siis olla varma, ettei edessä ole pidempää vajetta uudisasuntojen tuotannossa, Pariskunta Epäileväinen kuuntelee mielellään tarinasi.
Samalla työttömänä on yli 52 000 korkeakoulutettua tarkoittaen ennätyksellistä määrää. Koko talouden osalta palkkasumma kuitenkin kasvaa, mutta ei tämäkään hyvältä näytä, kun jaetaan asia kahtia: yksityisen sektori supistuu ja julkisen kasvaa. Lyhyesti työllisyydestä: ei merkkejä käänteestä.
Epäilevästä Pariskunnasta toinen muistuttaa toista, ettei ole syytä turhaan pessimistisyyteen. Toinen toteaa takaisin, että todellako - todellako tämä on vain pessimistisyyttä? Ennen riitaa on parempi antaa mikrofoni eteenpäin, illan mustan hevonen, Rouva Erityispiirteet.
Rouva Erityispiirre ei ekonomisteista piittaa
Rouva Erityispiirteen kanssa sovittiin, että hän keskittyy mystisiin erityispiirteisiin. Mutta Vanha Rouva ei säännöistä piittaa ja iskee Herra Makron tontille. Unohdit täysin eurotalouden! Euroalueen kasvu hyytyi jääden nollaan viime vuoden viimeisellä kvartaalilla ja suurimmat taloudet Saksa ja Ranska näyttävät edelleen supistumaan päin. Kuumaveriset espanjalaiset taas näyttävät laittavan talouden rattaisiin vauhtia. Kokonaisuudessaan Euroalueen uudet tilaukset ja tuotanto osoittavat viimeisimmissä havainnoissa ylöspäin, trendi tosin vielä kaakkoon. Ei vaikuta vielä siltä, että eurotalous lähtisi tukemaan Suomen asuntomarkkinaa, mutta tiedä nyt tuosta – eiköhän siirrytä erityispiirteisiin.
Kysyntä – tarjonta? Tarjonta! Runsasta. Katsotaan myytävien kohteiden (uudet + vanhat) määrää ja yhden sanan analyysi (kenties kahden).Koko maa: Normaali. Helsinki: Erittäin runsas, Espoo: Runsas, Tampere: Runsas, Vantaa: Runsas, Oulu: Normaali, Turku: Varsin runsas, Kuopio: Niukahko, Jyväskylä: Normaalihko. Monissa kaupungeissa tarjonta on siis edelleen varsin runsasta ja samalla kysyntä on kohtalaisen heikkoa, vaikkakin osassa kaupungeista vanhoissa asunnoissa kauppamäärät ovat jo kasvaneet. Ja kun tarjonta on runsasta, kysyntä vain aavistuksen kasvavaa, niin kysyntä- ja tarjontakäyrät eivät leikkaa juurikaan entistä ylempänä – eli ei merkittävää painetta hintapuolelle.
Nyt kun katsotte asuntomarkkinaa esimerkiksi näissä kahdeksassa suurimmassa kaupungissa, niin hintapuolta tarkastellessa, kuinka monessa uskallatte oikeasti sanoa, että pohjat ovat takanpäin? Hintaindeksien perusteella uskallan väittää, että suurella todennäköisyydellä Espoossa ja Oulussa. Mutta muutoin mennään kyllä aika ohuella. Juu – muutamassa muussakin mahdollisesti, mutta kauppamäärillä yksi positiivinen kvartaali ei ole vielä tae mistään! Yhden positiivisen kvartaalin sijasta näen mieluummin kaksi tai vielä mieluummin kolme, ennen kuin alan lyömään julistuksia maailmalle. Takaisin tarjontaan. Vaikka kauppamäärät ovatkin hieman nousseet, niin myyntiajat osoittavat kyllä edelleen Kemijärven suuntaan.
Mutta älä sinä perhana selitä Tampereesta, koska booogie hyvä!! Tiesitkö muuten, että Tampereella työttömien työnhakijoiden osuus kasvanut kaikkein voimakkaimmin viimeisen vuoden aikana? Sorry Girls and Boys, Boys and Girls.
Rouva Erityispiirre: Ketsuppipullo avautuu, koska pakkohan sen on?!
Ja se lempiargumentti ”kyllä jossain vaiheessa on pakko muuttaa”. Rouva Erityispiirre on kokenut Rouva ja ymmärtää taas mitä tällä tarkoitetaan, mutta todellako tämä on ensimmäinen argumentti, jolla haluat perustella asuntomarkkinoiden palautumista saatikka käännettä?
Oletko kysynyt itseltäsi, että kuinka monella ”heistä” on syntynyt lapsi viimeisen kolmen vuoden aikana? Kuinka monen ”heistä” on pakko muuttaa lapsen takia uuteen asuntoon? Kuinka moni ”heistä” asuu omistusasunnossa ja/tai haluaa muuttaa ehdottomasti uuteen omitusasuntoon? Kuinka moni ”heistä” löytää markkinoilta oikeanlaisen asunnon juuri nyt? Kuinka moni ”heistä” pystyy sopeutumaan ja kuinka moni ei? Kuinka moni heistä on valmis vielä ”hetken” käyttämään makuuhuonetta työhuoneena? Lapset jakavat huoneen? Työmatkan piteneminen on ok? Tilankäyttöä optimoidaan? Kuinka monella raha ei ole viimeinen sana? Kuinka monella raha ei ole viimeinen sana? Kuinka monella on aidosti pakko muuttaa nyt?
Rouva Erityispiirre on elänyt aikoja ja siksi Pariskunta Epäileväisen korkopuhe kosketti. Oi tuota tammikuuta 2009, kun korot olivat viimeksi 2,5-prosentissa. Koroista vähennyskelpoisia oli tuolloin 100 % (verohyöty 28 %). Tämä käännettynä kansankielelle tarkoittaa se, että tämän päivän 2,5 % euribor oli tammikuussa 2009 todellisuudessa pienempi eli noin 1,8 %. Herättääkö tunteita?Niin ja esimerkiksi vielä vuonna 2019 25 % koroista oli vähennyskelpoisia.
Rouva Erityispiirre alkaa pääsemään vauhtimaan ja nostaa nyt esille aina liian vähän ymmärretyn erityispiirteen, varallisuusefektin. Varallisuusefekti tarkoittaa, että kuluttajien varallisuuden muutokset, kuten asuntojen tai osakkeiden hinnanvaihtelut, vaikuttavat merkittävästi heidän kulutus- ja sijoituskäyttäytymiseensä. Kun omaisuuserien arvot nousevat, ihmiset tuntevat itsensä varakkaammiksi ja kuluttavat enemmän. Vastaavasti, kun arvot laskevat, kulutus vähenee.
Suomessa tämä on erityisen merkittävää, koska suuri osa varallisuudesta on kiinni asunnoissa. Viime vuosina inflaatio ja korkojen nousu ovat heikentäneet ostovoimaa ja laskeneet asuntojen hintoja, mikä on johtanut varovaisempaan kulutukseen ja vaikuttanut negatiivisesti talouskasvuun. Oliko ne hinnat jo nousussa vai vaakalennossa vai laskussa? Varallisuusefektin kierre positiiviseen suuntaan on edelleen heikko.
Rahoituspuoli on iso kysymys erikseen, johon vaikuttaa monet tekijät niin talouden tilanteesta, markkinatilanteesta, korkotasoista, alueesta, kiinteistön kunnosta, omasta taloudellisesta tilanteesta ja niin edelleen. Mutta yksi tekijä on vielä Basel IV, tuo Baselin pankkivalvontakomitea jyrähdys. Pankkien lainanantoon vaikuttavan riskipainojen laskentaan vaikuttavat lainan 1) vakuuden laatu, 2) kiinteistön tyyppi, 3) lainan osuus kiinteistövakuuden arvosta (LTV). Kiinteistön kassavirrasta riippuvien kiinteistö- ja asuinlainojen riskipainot ovat korkeampia kuin esim. velallisen tuloihin tai varallisuuteen pohjautuvien lainojen riskipainot, vaikka LTV-taso olisin sama.
Mitä tämä kaikki tarkoittaa? Se lienee vielä avoin kortti, mikä onkin se haaste. Suomeksi – epävarmuus on omiaan aiheuttamaan hidasliikkeisyyttä. Tuntuu kummalliselta, että monilla pankeilla on kiire, mutta samanlaista kiirettä ei näy asuntolainanostoissa? Something doesn’t match? Kenties pyöreissä pöydissä tulkitaan uutta sääntelyä? Tulkitseminen viittaa vähintäänkin jossain määrin epävarmuuteen. Rouva Erityispiirre ei sulkisi pois, että esimerkiksi ensimmäisen puolen ajan rahoittamisessa on epävarmuutta edelleen hidastaen asuntomarkkinan toipumista. Mutta Rouva Erityispiirre ystävällisesti muistuttaa, että puhuu vain ääneen eikä tiedä todellisuutta.
Rouva Erityispiirre: Life is Economy, life is life, eiku mitä? Consumer Is Economy!
Rouva Erityispiirre on nähnyt elämää ja uskaltaa siksi sanoa, että ihmiset ovat talous! Koettu tilanne on todellisuus? Koettu todellisuus on todellisuus? Riittää tuo filosofointi, kiitos... Nojuu, mutta kaksi kysymystä: 1) miksi inflaation ja koetun inflaation välillä on 4 % ero (+ja miksi kuluttajat odottavat inflaation olevan 4-prosentin tasolla vielä 12kk kuluttua)?, 2) Miksi Säästöpankin kyselyn mukaan noin 40 % kuluttajista odottaa korkojen nousuun lähivuosina (10 % voimakas nousu)?
Samalla oma rahatilanne koetaan edelleen vaikeaksi, vaikka onkin hieman kohentunut. Sekä Herra Makro että Pariskunta Epäilevä puhuivatkin jo työllisyydestä, mutta eivät maininneet luottamuslukuja sen osalta. Työttömyyden uhka omalla kohdalla on edelleen koholla, ymmärrettävästi. Tiivistettynä tilanne näyttää edelleen siltä, että kuluttajat keräävät puskureita edelleen myös tänä vuonna, kenties pidempäänkin.
Työttömyys ja sen uhka vaikuttavat laajemminkin luottamuslukuihin, jotka ovat edelleen alhaisia. Kuluttajaluottamuksen sekä yritysten luottamuksen ja BKT:n historiallisen korrelaation perusteella BKT:tä tullaan mahdollisesti revisiomaan vielä alaspäin. Eli jos talous ei olisikaan vielä kääntynyt, niin tarkoittaako tämä, että työllisyyden käänne siirtyy loppuvuoteen, vai perhana jopa 2026? Ei kai nyt sentään? Samalla luottamusluvut ovat jälleen hieman notkahtaneet. Pientä positiivisuutta voidaan tosin hakea kohoavista elinkeinoelämän luottamusluvuista, tosin pakkasen puolella ollaan edelleen.
Asuntohintojen ja kotitalouksien tulojen suhteesta tulikin jo maininta, halpaa. Mutta otimmeko siinä huomioon korkopuolen? Nollan tuntumasta --> 2,5 %. Entä vastikkeiden nousun? Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi +25 % kymmenessä vuodessa. Entä muun kulutuksen kallistumisen? Kuluttajahintaindeksi +25 % kymmenessä vuodessa.It ain't that simple, right?
Asuntolainanostojen keskiarvo vuodelta 2010–2019 on huomattavasti ylempänä mitä tällä. Tosin marras- ja joulukuun nostojen osalta ero pieneni. Kuinka kauan Rouva Erityispiirre saa jatkaa tätä? Lopeta jo…mikrofoni pois kädestä.
Kaikilla kolmella on pointtinsa ja sehän se haaste onkin?
Noniin. En tiedä tuntuiko tämä siltä, mutta kirjoittajana koen, että tämä oli analyysi asuntomarkkinoista vuonna 2025. Varmasti erilainen mihin olet tottunut. Tulen kyllä kirjoittamaan erilaissa yhteyksissä myös graafeja sisältäviä analyysejä, mutta minun piti antaa ajatuksien virrata kirjoittaessani tätä ja siihen eivät nyt graafit sopineet väliin. Voisi niitä toki lisätä lopuksi tuomaan uskottavuutta, mutta ajattelen myös asia näin päin: jotta sinä voit lukea tätä mahdollisimman transsisessa tilassa (tai ihan vain normaalilla kiinnostuksella), niin asuntomarkkinat 2025 trecon osalta piti tehdä tarinalliseen muotoon, jotta muistat juuri tämän analyysin niistä kaikista. Muistijälkeen tarvitaan tunnetta?
Toivottavasti pidit tästä. Jos pidit, kirjoitan toistekin.
Ps. Ja kyllä. Sekä Herra Makrolla, Pariskunta Epäileväisellä ja Rouva Erityispiirteellä on pointtinsa. Sehän lajin kauneus onkin. Mutta toisaalta joku on yleensä enemmän oikeassa kuin toiset. Rouva Erityispiirre sai eniten tilaa, mutta ei hän välttämässä ole enemmän oikeassa kuin Herra Makro. Mutta Rouvan Erityispiirteen oli pakko antaa puhua enemmän, koska hän oli erilainen kuin muut.
Tämä kirjoitus ei kertonut miten sinun pitää toimia markkinoilla, vaan kuka markkinoilla repii ja mihinkin suuntaan. Toimenpiteet päätät itse. Hyvää asuntomarkkinoiden vuotta 2025, toivottaa treco.