Suomen asuinrakentaminen oli erittäin vilkasta vuosina 2017–2021 ja keskimäärin rakennusyhtiöt aloittivat vuosittain noin 42 000 asunnon rakentamisen. Erityisesti pienempiä asuntoja rakennettiin paljon, mutta myös niiden tarpeen lisääntyminen nähtiin vuoden 2017 asumistukimuutoksen myötä. Siitä vuodesta vuoteen 2022 yksinasuvien korkeakouluopiskelijoiden osuus kasvoi yli 20 %. Samalla yksinasumisen trendi ja asuntokuntien keskikoon pienentyminen edelleen lisäsivät tarvetta. Lisäksi erittäin matalat korot tukivat vahvasti rakentamista ja toisaalta kysyntäpuolta. Kuten lukijat hyvin tietävät, tällä hetkellä 42 000 aloitusta on vain peräpeilissä näkyvä heijaste. Yli puolet on pyyhitty pois. Asuntotuotantotarpeen tutkimus on tehty 2011, 2016 ja viimeksi 2020. Nyt tehty selvitys katsoo vuosia 2025–2045.
Mistä tutkimus lähtee liikkeelle ja mihin se päätyy?
Asuntotuotantotarvetta kukaan ei tietenkään tiedä tarkalleen, mutta sen laskemiseksi tulee tehdä jonkinnäköinen oletus väestönliikkeistä. Laskelman oletuksena on 1) tilastokeskuksen alueellinen väestönennuste (nettomaahanmuutto 40 000), ja 2) valtionvarainministeriön käyttämä ennuste (nettomaahanmuutto 24 000). Ensimmäinen olettaa Manner-Suomen väestön olevan yli kuusi miljoonaa 2025 ja jälkimmäinen n. 5,8 miljoonaa. Väestönmuutokset ovat kaikkein oleellisin osa ennustettu, mutta tämän ei ole tarkoitus olla väestöennusteblogi. Siitä voitte lukea esimerkiksi täältä.
Mikäli ensimmäinen eli tilastokeskuksen ennuste toteutuu, asuntoja tarvitaan vuosittain 35 800 ja jälkimmäisessä skenaariossa taas 31 000 asuntoa vuosittain. Eroa näiden välillä on siis 4 800 ja keskiarvo on täten 33 400. Pyöristyy siis 33 000, joten jos joku kysyy kuinka paljon asuntoja tarvitaan vuosittain Suomeen, muista luku 33 000.
Koko ajanjaksolle tämä tarkoittaa noin 100 000 asunnon eroa, eli yhteensä 20 vuoden aika olisi rakennettava uusia asuntoja skenaariosta riippuen 598 000–694 000. Tästä noin 85 % arvioidaan kohdistuvan suuriin kaupunkiseutuihin. Neljäntoista suurimman kaupunkiseudun osuus väkiluvun muutoksesta on kasvanut vuoden 2005 66-prosentista tämän vuoden 72-prosenttiin. Vuonna 2045 osuuden oletetaan olevan 76 %.
Ennusteen taustalla: asuntokunnan keskikoko
Kun arvioidaan asuntojen tarvetta, kotitalouksien koko on keskeinen tekijä. Tämä on ollut pidemmän aikaa supistuva ja koon ennustetaan edelleen pienenevän siten, että 2045 Manner-Suomen tasolla tarve on 53 per 100 henkilöä. Tämä luku ei ole radikaalisti enää muuttumassa ja suurin kasvu on jo nähty. Tällä hetkellä luku on 51.
Tämä toki vaihtelee aluetasolla. Esimerkiksi tällä hetkellä asuntokunnan keskikoko vaihtelee viidentoista suurimman kaupungin välillä siten, että suurin asuntokunnan keskikoko on Espoossa 2,12 ja pienin Turussa 1,71.
Asuntojen lukumäärässä sataa henkilöä kohden on oleellista huomioida, että myös alle 19-vuotiaat ovat laskennassa mukana pienentäen keskiarvoa huomattavasti (3,1). Keskiarvoa kasvattaa taas eniten yli 80-vuotiaat, sillä siellä luku on 72,6. Esimerkiksi 25–64-vuotiaissa luku liikkuu 61–63,3 välillä eli kohtalaisen pieni vaihtelu.
Ennusteen taustalla: asuntojen poistuma
Asuntokunnan keskikoon lisäksi huomioon tulee myös ottaa poistuma asuntokannasta, joka on historiaa tarkastellen 0,8 % vuodessa. Tässäkin on aluetasoista vaihtelua ja muuttujia asuntokunnan ikärakenne- ja määrä.
Asuntokannan poistuma on varsin pientä ensimmäisen viidenkymmenen vuoden aikana. Kuitenkin kun peruskorjaukset alkavat iskemään, poistuma alkaa kiihtyä merkittävästi. Kun rakennusvuodesta on kulunut 100 vuotta, on jäljellä noin 50 % rakennuskannasta.
Tämä tarkoittaa, että vuoteen 2024 mennessä poistumaikään on tullut varovaisestikin arvioiden jo merkittävä massa 1970-luvun reippaan rakentamisen asuntokannasta.
Katse tuotannon historiaan
Viimeistä kymmentä vuotta tarkastellessa asuntotuotannon ennätysvuosi oli 2021, jolloin aloitettiin 46 500 asuntoa. Mikäli tarkastellaan pidempää aikaväliä eli koko 2020-lukua, on toteuman keskiarvo ollut 32 600. Suurimpien kaupunkiseutujen osuus kasvoi vuoden 2005 75-prosentista vuoteen 2024 mennessä noin 90-prosenttiin.
Johtopäätös
Viimeisimmän asuntuotantotarveskenaarioiden (2020) perusteella tarve oli 30–32 000 asuntoa eli tarve on nyt noussut. Välillä kuulee väitteitä, että laskelmat olivat pielessä ja ne tulisi tehdä uusiksi. Nyt ne on tehty ja tarve näyttääkin olevan entistä voimakkaampi, ei vähäisempi. Kriitikoilta kuulisi toki mielellään muutakin kuin ihmettelyä tuotantotarpeesta.
Tutkimuksessa on tehty myös herkkyystarkastelua ja esimerkiksi alemmalla väestönennusteella (eli VM:n käyttämä) ja tämän hetken tarpeella eli 51 asuntoa per 100 henkilöä (tähän ei siis yhtään kasvua, mikä varsin epätodennäköinen skenaario), on asuntotuotantotarve 29 400. Tällöin haitari kasvaa 29 400–35 800.
Suuruusluokka pysyy kuitenkin hyvin selvänä ja asuntoja tarvitaan vuosittain yli 30 000. Asuntopulakeskustelu on ollut pitkälti liioiteltua, mutta mikäli rakentaminen pysyy kanveesissa tämän vuoden ja mahdollisesti pidempään, alkaa pelottelu muuttua todeksi. Toki tietyillä seuduilla pulaa ei tosiasiassa ole enää väistettävissä.
Mutta suurempi kysymys liittyy lähihistoriasta pidemmälle. Pystymmekö vastamaan tuotantotarpeeseen? Vuokrat, hoitovastikkeet, korot, rahoitus kokonaisuudessaan, rakennuskustannukset, ostovoima – yhtälö näyttää edelleen haastavalta. Sopeutuminen kyllä tapahtuu, mutta millä aikavälillä? Ja miksi vuokrat ovat tuon yhtälön erittäin oleellinen komponentti? Koska omistusasuntokysyntä ei tule lähimainkaan riittämään käynnistämään tarvittavaa määrää uudistuotantoa.