Olenko köyhä vai rikas? Jos Suomi halutaan kuluttamaan, täytyy asuntohintojen lähteä nousuun!

Äkillinen ja laajalle levinnyt inflaation nousu vuosikymmenten maltillisemman

ostovoiman heikkenemisen jälkeen ajoi keskuspankkiirit kiristämään rahapolitiikkaa.

Korkeammat korot ja lisääntynyt epävarmuus ovat nostaneet pääoman hintaa ja

laskeneet korkealla olleita omaisuuserien hintoja – tärkeimpänä näistä asuntojen

hinnat. Ai että miksei osakkeet? Koska yksityinen kulutus on selkeästi enemmän

riippuvainen asuntojen hinnoista. Ja suomalaisethan pitäisi saada kuluttamaan, kuten

jo kympin uutisetkin tietää kertoa. Hop hop kansalaiset! Olette eurooppalaisia

jäljessä, kuten alla oleva kuva kertoo.

Finanssikriisin jälkeen asuntojen hinnat nousivat Euroopassa oikeastaan

keskeytyksettä, joskin eri maissa hyvin erisuuruisesti. Viime aikojen erittäin keveiden

rahoitusolojen päättyminen ja tulojen kasvun hidastuminen ovat kuitenkin

heikentäneet kiinteistömarkkinoita keskellä pahinta elinkustannuskriisiä sitten

vuosikymmeniin, painaen asuntojen hintoja alas ja tehden merkittävän loven

ostovoimaan.

Palataan kuitenkin siihen kulutukseen, koska senhän on jo eduskuntakin hoksannut.

Tai hoksannut ja hoksannut. Tarkastellaan asiaa kansainvälisen valuuttarahaston

(IMF) varsin tuoreen tutkimuksen (Cevik & Naik, 2023) avulla. Kulkevatko asuntojen

hinnat ja yksityinen kulutus käsi kädessä?

Kuulkaa kansalaiset – ”Ostovoima on jo vahvistunut merkittävästi”!

Ostovoima on jo vahvistunut. Eli kulutus lähtee aivan juuri liikkeelle. Tai piti kai

lähteä. Tai siis lähtee. Tarkoitan siis, että... yksityinen kulutus alkaa vahvistua vuoden

loppupuolella, kun korkojen aleneminen on ilmeisempää ja talousnäkyvät alkavat

yleisemminkin parantua. Olikohan tuo kirjoitettu viime vuoden tammikuun

ensimmäisenä päivänä vai 29.9.2025?

Katsotaan ensin käytettävissä olevien reaalitulojen kehittymistä. Vuodesta 2014 aina

vuoteen 2021 käveltiin varsin mukavasti käsi kädessä euroalueen kanssa. Sitten iski

ostovoimakriisi, mutta euroalueen pudotus on ollut pienempi mitä Suomessa sekä

myös nousu on ollut nopeampaa. Siitä huolimatta tämän kuvion perusteella

reaalitulot ovat kuitenkin jo nousseet pohjilta mukavasti. Onko tässä kuitenkaan koko

totuus?

Omistaminen kannattaa, niin jaksaa kuluttaa tai ainakin olisi varaa siihen

Kuten aina, on hyvä tehdä tarkempaa jaottelua ja tulokehityksenkin suhteen tilanne

näyttäytyy hieman erilaiselta, kun erotellaan käytettävissä olevat tulot sekä

käytettävissä olevat tulot ilman omaisuustuloja. Alla hyvä graafi Nordean Juho

Kostiaiselta. Kuvasta näkyy varsin hyvin, miten omaisuustuloista puhdistettu

tulokehitys on selkeästi heikompaa. Tämä viittaa siihen, että kuluttamisen volyymien

nousun mahdollisuus ei ole aivan yhtä vahvalla pohjalla kuin annetaan ymmärtää.

Kun vauras ihminen saa lisätuloja, ei se allokoidu kulutukseen yhtä vahvasti kuin

vähemmän tienaavalla (tätä ei kuitenkaan kannata sekoittaa työn vastaanottamisen

kannustimiin).

Eli kuvio siis kertoo, kuinka reaalitulot ja yksityinen kulutus ovat kehittyneet

Suomessa vuosina 2011–2025. Pitkään tulojen ja kulutuksen kehitys kulki käsi

kädessä, mutta viime vuosina väliin on kasvanut silmiinpistävä ero.

Koronapandemian aikaan kulutus romahti hetkellisesti, vaikka tulot säilyivät

korkealla tasolla. Ihmiset eivät voineet kuluttaa normaalisti, mutta ostovoimaa

allokoitui omaisuuteen kuten asuntoihin. Sittemmin reaalitulot romahtivat

ostovoimakriisin seurauksena ja kulutus kipusi heikkenevän tulokehityksen kiinni.

Vuodesta 2022 omaisuustulot alkoivat kuitenkin tehdä eroa, kun samalla kulutus ei

ole enää kasvanut. Ero on itse asiassa varsin merkittävä, sillä omaisuustuloja

omaavat ovat nyt palanneet 2020-luvun vaihteen tasoilla. Jos taas ei saa

omaisuustuloja, on palannut vielä muutaman vuoden enemmän taaksepäin. Ja

kulutus, kuten kuviosta selvästi näkee, on laskenut selkeästi. Nyt olemme noin

vuoden 2017 tasoilla.

Kulutuskäyttäytyminen

Kulutuskäyttäytyminen on ylipäätään muuttunut yhä varovaisemmaksi. Kotitaloudet

säästävät enemmän, lyhentävät velkojaan tai lykkäävät hankintojaan, vaikka niillä

sinänsä olisikin varaa kuluttaa. Säästämisaste on koronahuippua lukuunottamatta

huipussaan. Ja ihmekös se? Työttömyysaste on samalla tasolla kuin vuonna 1999. Jos

ihmiset uskoisivat käänteeseen, niin todennäköisesti he alkaisivat myös kuluttamaan.

Mutta luottamuslukujen perusteella näin ei näytä olevan. Kuka on väärässä? Yksikö

itse, ihmiset kollektiivina vai kuluttamiseen kannustavat poliitikot ja asiantuntijat?

Taustalla vaikuttavat erityisesti asuntohintojen lasku, inflaation heikentämä

ostovoiman romahtamisen kokemus eikä todellakaan sovi unohtaa epävarmuutta

tulevasta. Nyt aletaan vihdoin pääseen pihviin, mutta pidetään vielä perunat ja

vihannekset mukana. Listataan nyt selvyyden vuoksi vielä selkeimmät syyt

kulutuksen heikkouteen:

Ostovoimakriisi:

Ostovoiman heikentymistä vauhdittanut korkea inflaatio on

johtanut siihen, että kotitalouksien lompakko on kutistunut, joka saa ihmiset

harkitsevimmiksi. Vaikka reaalitulot tilastollisesti kasvavat, kotitaloudet

saattavat kokea arjessa hintojen nousun painavammin kuin tulokehityksen.

Lisäksi on syytä erotella inflaation eri erät – mikä nousee, mikä laskee.

Epävarmuus ja odotukset:

Ero tulojen ja kulutuksen välillä kertoo myös

kuluttajien epävarmuudesta tulevaisuudesta. Kun talouden näkymät ovat

sumuiset (korot, geopoliittiset riskit, työmarkkinatilanne), kulutusta lykätään ja

säästämisaste nousee.

Rakenteellinen muutos (?):

2010-luvulla kulutus ja tulot ovat kulkeneet lähes rinnakkain. Ei ole täysin poissuljettua, että erkaantuminen viittaisi jopa osittain pysyvämpään muutokseen kotitalouksien käyttäytymisessä: enemmän varautumista ja säästämistä, vähemmän kulutusta suhteessa tuloihin. Tähän vaikuttaa erityisesti edellinen kohta ja ns. muuttunut maailmantilanne.

(ja sitten veitsi blogin pihviin) Varallisuusvaikutukset:

Asuntojen hintojen (ja myös monien muiden varallisuuserien) lasku heikentää kotitalouksien varallisuudentunnetta. Vaikka käytettävissä olevat tulot ovat kasvaneet, psykologinen kulutushalukkuus jää matalammaksi. Tämä näkyy erityisesti 2023 jälkeen. Vuoden 2022 keväästä asuntohinnat alkoivat laskea. Kulutus sahasi mielestäni yllättävän pitkän aikaa paikallaan, kunnes on aloittanut trendinomaisen selvän laskun.

+ bonus:

Varmasti tietynlainen vaikutus lienee poliitikoillakin.Oppositio ryökyttää hallitusta ja tuntuu lietsovan toivottumuutta. Samalla hallitus toistaa montraa, että jotain on tehtävä, muuten on hyvinvointivaltio historiaa. Länsinaapurissamme nukkui kuluvana vuonna pois muuan Kjell-Olof Feldt. Hän tokaisi aikanaan ”Vaikeat päätöksen ovat poliittisesti liian aikaisia, kunnes ne ovat liian myöhäisiä” – no näinhän se on. Mutta en ole täysin vakuuttunut tuoko nykyinen poliittinen ilmapiiri oikein kenellekkään toivoa. Vaikeita päätöksiä kun vältettään.

Asuntomarkkinoiden tila ja kuluttajien kulutus ovat tiiviisti sidoksissa toisiinsa

Olen kirjoittanut aikaisemminkin varallisuusvaikutuksesta ja kirjoitan edelleen, koska

minusta tätä aliarvioidaan jatkuvasti. Tästä on kuitenkin vahvaa näyttöä, että

vaikutus on hyvin merkittävä. Kuitenkin yleinen narratiivi ” Kotitalouksien kulutus

kasvuun ostovoiman perässä” hallitsee yksinomaan keskustelua. Tuo muuten oli

valtionvarainministeriön viime maanantain raportista. Ymmärrän sinänsä, että tuota

toistetaan kvartaalista toiseen – onhan siinä selvä perä, kasvanut ostovoima tukee

kulutusta. Mutta sitä en ymmärrä, miksi kukaan ei tuo esille varallisuusvaikutusta.

Usein tosin muistetaan kyllä tuoda esiin, että suomalaisen varallisuus on seinissä.

Niin, seinissä. Eli sillä on jo intuitiivisesti mittava vaikutus, miten nuo seinät

kehittyvät!

Oouright, mennään Eurooppatason tarkasteluun. Ne kuuluisat seinät eivät ole

ainoastaan Suomessa tärkeitä, vaan kiinteistöt muodostavat kotitalouksien

varallisuuden tärkeimmän osan niin muuallakin Euroopassa kuin muuallakin

maailmassa. Euroopassa keskimäärin noin 55 prosenttia kotitalouksien

yhteenlasketusta varallisuudesta on asuinrakennuksissa, mutta toki osuuksissa on

huomattavaa vaihtelua maiden välillä.

Cevik & Naik käyttävät tutkimuksessaan data-aineistoa 20 Euroopan maasta

neljännesvuositasolla ajanjaksolta 1980–2023. Tulokset vahvistavat edelleen sitä, että

kotitalouksien kulutus reagoi voimakkaasti asuntohintojen liikkeisiin ja reaalisen

käytettävissä olevan tulon kasvuun. Keskitytään kuitenkin nyt enemmän

ensimmäiseen eli kotitalouksien kulutukseen.

Alla oleva kuvio havainnollistaa asuntohintojen ja kotitalouksien kulutuksen kehitystä

Euroopassa yli neljän vuosikymmenen ajalta. Sekä nimelliset että reaaliset

hintamuutokset kulkevat pitkälti samassa syklissä kotitalouksien kulutuksen kanssa,

mikä kertoo vahvasta yhteydestä varallisuuden ja kulutuskäyttäytymisen välillä.

Eli mitä meille pitäisi nyt jäädä käteen kuvista? Asuntohinnat ja kulutus eivät ole

pelkästään rinnakkaisia ilmiöitä, vaan niiden välillä on vahva syy-seuraussuhde. Kun

asuntojen hinnat nousevat, kotitaloudet kokevat varallisuutensa kasvaneen ja kulutus

lisääntyy. Kun hinnat laskevat, varallisuuden väheneminen hillitsee kulutusta.

Ja tämän dynamiikan ymmärtäminen on keskeistä talouden kehityksen kannalta:

asuntohintojen jyrkkä lasku ei ole vain kiinteistömarkkinoiden ongelma, vaan sillä on

suora vaikutus koko talouden kasvuun yksityisen kulutuksen kautta. Eli

kiinteistömarkkinan haasteet ulottuvat kiistatta kiinteistöjä laajemmalle!

Euroopasta pohjoiseen – Pohjolassa tuulee

Euroopan maiden välillä on luonnollisesti merkittäviä eroja mikä on ”riski kulutuksen

laskun määrälle”, ja yksityisen kulutuksen kasvu voi hidastua vieläkin enemmän, jos

kotitaloudet kokevat todellista varallisuuden ”tuhoutumista” myös asuntosektorin

ulkopuolella. Pysytään kuitenkin asuntojen hinnoissa ja havainnollistetaan taas

kuvaajan avulla, miten vuoden asuntohintojen muutokset vaikuttavat yksityiseen

kulutukseen eri Euroopan maissa. Alla oleva kuvaaja kertoo, miten vuoden 2023 ensimmäisen neljänneksen asuntohintojen muutokset vaikuttavat yksityiseen kulutukseen kahden vuoden aikana.

Vasemmanpuoleiset palkit kuvaavat maita, joissa asuntojen hinnat laskivat

neljännekseltä toiselle. Niissä kulutuksen ennustetaan supistuvan tulevan kahden

vuoden aikana. Suurimmat negatiiviset vaikutukset nähdään Tšekissä (CZE),

Saksassa (DEU) ja Puolassa (POL), joissa yksityinen kulutus voi heikentyä jopa 1,5–2

prosenttiyksikköä. Mutta näiden jälkeen tuleekin sitten se meitä kiinnostava eli

Suomi (FIN). Täällä kulutuksen vaikutuksen arvioidaan olevan hieman noin -1

prosenttiyksikköä. Kuten aikaisemmin näytetyssä Norden kuvaajassa näkyi,

yksityinen kulutus on lähtenyt selvään laskuun. Keskimääräinen IMF arvio Euroopan

tasolla on, että noin kahden prosentin reaalihintojen lasku laskee kulutusta noin -0,5

prosenttia.

Yksityinen kulutus muodostaa noin puolet BKT:stä

Koska kulutus muodostaa hieman yli puolet meidän bruttokansantuotteestamme, on

se vaikutus talouskasvuun merkittävä. Kulutus jaetaan sekä yksityiseen että julkiseen

kulutukseen – yksityisten kulutusmenojen ollessa kuitenkin noin kaksikertaiset

suhteessa julkisiin menoihin.

LähiTapiolan ekonomisti Hannu Nummiaro laski, että keskituloisen 3 700 euron

kuukausipalkkaa nauttivan suomalaisen ostovoimasta on hävinnyt noin 8 300 euroa

2021 kevään jälkeen. Kuukausitasolla tällä hetkellä saa noin 120 euron edestä

vähemmän palveluita ja tavaroita. Samalla meidän BKT lukumme päivittyivät alaspäin

ja yllätys yllätys, suurimpana syynä oli yksityinen kulutus. Se laski edelleen 1,3 %

vuoden ensimmäiseltä kvartaalilta. Ja vielä..., myös kuluttajien luottamus nytkähti

alaspäin elokuussa.

Emme tietenkään voi vähätellä kaikkea ympärillämme olevaa aina Ukrainan sodasta

Suomen keskusteluilmapiiriin. Mutta koska varallisuusvaikutus on niin valtava, on

tämän blogin tarkoitus tarjota yksi unohdettu selitys. Joka muutoinkin unohtuu niin

usein. Varallisuusvaikutus. Jos Suomi halutaan kuluttamaan, täytyy asuntohintojen

lähteä nousuun!

Lähteet:

Cevik, M. S., & Naik, S. (2023). Feeling Rich, Feeling Poor: Housing Wealth Effects

and Consumption in Europe. International Monetary Fund.

Nordea (2025). Miksi suomalaiset eivät kuluta? https://corporate.nordea.com/article/101067/miksi-suomalaiset-eivat-kuluta?nx_medium=twitter