Kauppamääräkatsaus – kattilan kansi käy jo kuumana?

Kirjoitin viimeksi blogin asuntokauppamääristä viime vuoden syyskuussa eli melkein vuosi takaperin. Silloin lähdettiin liikkeelle vuodesta 2006, jolloin Lordi voitti euroviisut, Räikkönen poseerasi Fobban kanssa Torinon jälkeen ja niin edelleen…loppu mainitussa blogissa. Kirjoitin silloin kattavan katsauksen pidempään asuntokauppahistoriaan, ja blogissa todettiin myös, että nollakorkoaikana asuntokauppa liikkui alle pitkän aikavälin keskiarvon. Niin ettäkö kaikki on koroista kiinni? Selitäppä sitten äskeinen.

Tosiaan vuosi sitten viimeksi. Eli varmasti aika päivitellä taas asuntokaupan numeroita. Vesi on lämmennyt kattilassa, ja kansi alkaa jo heilua ”porinasta”? Ehkei nyt kuitenkaan sentään, mutta kyllä perunat voi jo heittää veteen kypsymään.

Asuntokauppa on kokonaisuudessaan reilu 10 % keskiarvoa jäljessä

Tarkastellessa kymmenen vuoden kauppamääriä on viimeinen kvartaali jo itse asiassa kohtuullinen vanhojen asuntojen suhteen. Keskimäärin vanhojen asuntojen kauppoja on tehty noin 14 840 kvartaalissa koko alla olevalla ajanjaksolla. Jos tiputetaan ajanjakso 2020-2025Q2 pois, päädytään runsaat sata kauppaa korkeampaan lukuun. Eli 2020 luvulla mentiin ensin kovaa ylös, mutta hiljaiset viimeiset vuodet ovat tasoittaneet kauppamäärät suunnilleen pitempään keskiarvoonsa. Mikäli asiaa tarkastellaan prosenteissa, on viimeinen kvartaali (2025Q2) jäljessä ainoastaan -3 % kymmenen vuoden keskiarvoonsa.

Asia muuttuu täysin, jos tarkasteluun otetaan uudet asunnot. Kauppa on edelleen sanalla sanoen jäässä ja edellisenä kvartaalina kiinteistövälittäjien kautta tehtiin neljänneksi huonoin kvartaali nyt kuluvan laskukauden aikana. Kun asia taas pyöräytetään prosenteiksi, on kauppa jäljessä lähes -80 % kymmenen vuoden keskiarvoonsa. Uudisasuntomarkkina on edelleen hyvin hauras ja tulee pysymään vielä pidemmän aikaa hiljaisena. Myös asuntorakentaminen jatkuu jähmeänä.  Tänä vuonna aloitetaan kolmatta vuotta putkeen alle 20 000 asuntoa ja vuoden asuntotuotantoennustetta tullaan vielä tarkentamaan alaspäin.

Kauppamäärät 2015Q1-2025Q2, datat kerätty KVKL sivuilta. Palkkien numerot kertovat asuntojen kauppamäärät (mustat vanhojen ja keltaisten kohdalla olevat numerot uusien asuntojen).

Nyt kun vanhat ja uudet asunnot on tarkasteltu erikseen, summataan ne yhteen. Silloin kauppa on noin -11 % jäljessä kymmenen vuoden keskiarvoa.

Vuoden 2025 kuukausikeskiarvo edellä kahta viimeistä vuotta

Siirrytään lähempään tarkasteluun ja jätetään pois vuotta 2023 edeltävät vuodet. Vuodet 2023 ja 2024 eivät eronneet merkittävästi toisistaan, jos varainsiirtoveron muutoksia ei huomioida. Kun ensiasuntojen ostajat siirrettiin pois varainsiirtoverovapauden piiristä, oli sillä selvä vaikutus ensiasunnon ostajien käyttäytymiseen. Tämä näkyy suurempina kauppamäärinä marras- ja joulukuussa 2023, ja taas pienempinä alkuvuodesta 2024. Käytännössä kauppoja vain aikaistettiin.

Kuitenkin kuukausikeskiarvot olivat hyvinkin samat (4111 vs. 4172) vuosina 2023 sekä 2024 ja eroa on alle 100 kauppaa kuukaudessa. Nyt vuoden 2025 kuukausikeskiarvo on jo selkeästi parempi (n. +500). Nyt kauppoja on viisi kuukautta putkeen tehty jo kohtalainen määrä vanhoissa osakeasunnoissa. Määrät ovat myös jokaiselta kuukaudelta korkeampia kuin viime vuodelta. Tämä siis vanhoissa asunnoissa, uudisasuntomarkkina on, kuten todettua, edelleen jäässä.

Näin ollen voidaan todeta, että vanhojen asuntojen kauppamäärät kulkevat oikeaan suuntaa, vaikkeivat täysin vielä ylläkään markkinaa selkeästi tukevalle tasolle. Ja korostan, että tässä tarkastellaan nyt kauppamääriä, eikä mm. myyntiaikoja, luottamuslukemia tai likviditeettiä.

Kauppamäärät 01/2023–07/2025, datat kerätty KVKL sivuilta. Asuntokauppamäärät ilmaistu samalla tavalla kuin ylemmässä kuvaajassa. Tumma yhtenäinen viiva viittaa edellisen vuoden kauppamäärään ja keskiarvo näyttää kunkin vuoden kauppamäärien kuukausikeskiarvon.

Vertailua voi tehdä monella tapaa

Nyt kun kauppamääriä on katseltu perinteisemmällä tapaa eli tarkastelemalla kvartaali- tai kuukausimuutoksia, niin muutetaan lähestymiskulmaa. Vasemmalla näkyy mitä ajankohtia vertaillaan, seuraavaksi näkyvät uusien ja vanhojen asuntojen kauppamärät, ja lopuksi vertailtavalla ajankohdalla sekä uusien että vanhojen asuntojen kauppamäärien kasvuprosentit.

			Kauppamäärät	Kasvu-%
	Uudet asunnot	Vanhat asunnot	Uudet	Vanhat
Marras 23 - Maalis 24	632	18 602
Marras 24 - Maalis 25	752	21 103	19 %	13 %
Marras 23 - Touko 24	910	26 819
Marras 24 - Touko 25	1 031	30 430	13 %	13 %
2024 H1	748	21 374
2025 H1	836	26 904	12 %	26 %
2024 Huhti-Heinä	531	16 156
2025 Huhti-Heinä	570	19 110	7 %	18 %
2024 Kesäkuu	151	3686
2025 Kesäkuu	166	4931	10 %	34 %
2024 Heinäkuu	102	4253
2025 Heinäkuu	125	4852	23 %	14 %

Ensinnäkin alkuvuoden 33 % kauppamääräkasvut olivat perehtymättömien turhaa uutisointia/liioittelua. Kun otetaan huomioon varainsiirtoveromuutos, oli vanhojen asuntojen kauppamäärien kasvu vastaavalla ajankohdalla (marras-maalis) 13 %. On kuitenkin hankala sanoa tarkasti, kuinka kauan varainsiirtoveromuutos vaikutti kauppamäärien kasvulukuihin. Jos otetaan mukaan vielä huhti- ja toukokuu, on muutos sama 13 %. Jos taas vertaillaan vain vuoden 2024 ja 2025 ensimmäisiä vuosipuoliskoita, on kasvua 26 % (varainsiirtoveromuutos ei siis huomioida). Mielestäni lieneekin perusteltua sanoa, että alkuvuonna kauppamäärät kasvoivat noin 13 %.

Havainnollistetaan vielä kuukausitarkastelua. On todellista, että vanhojen asuntojen kauppamäärät kasvoivat kesäkuussa 34 % vuoden takaiseen, mikä on varsin iso luku. Mutta on myös todellista, että heinäkuun kasvu vuodentakaiseen on 14 %, mikä taas on 20 % kesäkuuta pienempi. Kuinka mielekästä on siis tarkastella pelkästään kuukausikasvuja vuoden takaa?

Vanhojen kauppa alkanut piristymään, mutta jäädään seuraamaan trendiä

Yksittäiset kuukausiluvut voivat heilahdella paljonkin, mutta tärkeämpää on katsoa pidempää linjaa. Viimeiset viisi kuukautta ovat olleet selvästi edellisvuotta vilkkaampia vanhojen asuntojen osalta, mikä kertoo markkinan vähittäisestä elpymisestä. Trendi on siis oikeansuuntainen. Se, kuinka voimakkaasti kauppa tästä vielä voi piristyä – ja millä aikataululla – on jo haastavampi kysymys. Suuren käänteen julistaminen näyttäytyy liian aikaiselta, kun laajennetaan tarkasteltua kauppamääristä muihin indikaattoreihin. Mutta pahin hiljaiselo vaikuttaa olevan takanapäin. Epävarmassa maailmantilanteessa, jossa kuluttajat ja likviditeetin tarjoajat ovat vielä varovaisia, jäämme seuraamaan kehitystä.