top of page

Vieraskynä: Jos etsit korkeaa tuottoa ja korkeaa riskiä, et ole sijoittaja vaan uhkapeluri

Sijoittamisessa on yleisesti nähty korkean riskin ja korkean tuoton liikkuvan käsi kädessä. Kyseessä on kuitenkin korrelaatio, ei kausaliteetti. Tarkastellaan asiaa esimerkin kautta. Jäätelön syönnin kasvaessa hukkumiskuolemat kasvavat. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että jäätelönsyönnin ja hukkumiskuolemien välillä olisi selkeä syyn ja seurauksen suhde, eli kausaliteetti. Nämä kaksi toisistaan riippumatonta asiaa vain sattuvat yleensä liikkumaan samaan suuntaan, eli korreloivat keskenään. Samalla tavalla sijoittamisessakaan korkea riski ei aiheuta korkeita tuottoja. Niillä on vain yleensä tapana liikkua samaan suuntaan. Syntyy siis helposti ajatusvääristymä.


Tuotto, riski ja markkinoiden tehokkuus


Mikä on siis riskin ja tuoton välinen suhde? Lyhyesti sanottuna moniselitteinen. Markkinoilla on toki tarjolla esimerkiksi uudiskohteita, joihin ennakkomarkkinointivaiheessa pääsisi houkuttelevalla alennuksella mukaan. Pitäen mielessä edellä mainitun ajatusvääristymän syntyy kuitenkin pohdinnan arvoinen kysymys. Jos riskin ja tuoton välillä ei ole kausaliteettia, miksi lähtisi mukaan korkeamman riskin kohteeseen? Voisiko samaan, tai jopa korkeampaan, tuottoon päästä pienemmällä riskillä? Oikea vastaus on, että kyllä, muttei aina. Esimerkissä sivuttu rakennusliike vain hyödyntää ajatusvääristymää, joka ihmisillä on.


Mutta mitä riski tarkoittaa? Klassisesti riski on sijoittamisessa ymmärretty volatiliteettina, eli arvon heilahteluna. Tehokkaan markkinan on nähty osaavan hinnoitella kohteita siten, että sillä olisi käytettävissä kaikki saatavilla oleva tieto. Kun tarjolla on korkeita tuottoja, markkina ohjaa hinnatkin korkealle ja päinvastoin. Edellä kuvattuun sisältyy kuitenkin oletus siitä, että markkina on tehokas. Kärjistetyt ääripäät ovat, että markkina on absoluuttisen tehokas tai absoluuttisen tehoton. Todellisuus on jotain näiden ääripäiden väliltä. On hedelmällistä luonnehtia markkinan olevan suhteellisen tehokas. Markkinalla ei siis ole kaikkea tietoa ja sen vuoksi markkinoilla voi syntyä tuoton ja riskin epäsuhta.


Olet itse suurin riski


Tiedon avulla kyetään arvioimaan tuottoja ja riskejä, sekä varautumaan jälkimmäiseksi mainittuun. Koska tuoton ja riskin välillä ei ole kausaliteettia, on mahdollista tiedon avulla samaan aikaan nostaa tuottoa ja pienentää riskiä. Tämä tulee ymmärtää siten, että riskejä ei voi kontrolloida tai hallita, mutta niitä voi sietää ja niihin voi varautua. Tiivistettynä voisi todeta, että riski koostuu Warren Buffetin luonnehdinnan mukaan siitä, mitä ei tiedetä. Olennaista on siis sietää ja varautua riskeihin. Tähän taas vaikuttaa edelleen paitsi niiden todennäköisyys, myös niiden merkittävyys.


Riskejä ei tulisi nähdä staattisina ja objektiivisina, eli pysyvinä ja tarkastelijasta riippumattomina. Päinvastoin ne tulisi nähdä dynaamisina ja subjektiivisina, eli muuttuvina ja tarkastelijasta riippuvina. Otetaan esimerkkinä vuokranmaksu. Todennäköisyyttä vuokranmaksun onnistumiseen voidaan parantaa esimerkiksi paitsi vuokralaisvalinnalla, myös vakuutuksella. Merkittävyyttä taas puolestaan voidaan parantaa esimerkiksi pitämällä yllä puskuria ja valmiita toimintamalleja reagoida maksamattomiin vuokriin. Olennaista on siis tiedon käsittely. Tämä ilmenee viime kädessä varautumisena erilaisiin skenaarioihin, mutta edellyttää tietoa, jonka edellytyksenä on edelleen data.


Harva tekee datasta tietoa


Tiedustelutoiminnasta 90 % tapahtuu avoimien lähteiden tiedusteluna. Kyseessä ei ole valmista tietoa, eli siis sellaista informaatiota, joka itsessään olisi käyttökelpoista ja hyödyllistä. Sen sijaan kyseessä on dataa, eli raakainformaatiota, jota käsittelemällä syntyy käyttökelpoista ja hyödyllistä tietoa. Sama asia pätee asuntosijoittamiseen. Dataa on saatavilla runsaasti ja tässä tarjoutuu oiva mahdollisuus kilpailuedun luomiseen. Miten hankin ja käsittelen dataa siten, että saan luotua tietoa, jonka avulla pienennän riskejä?


Ensimmäisenä tulee tiedostaa riskit, joihin varautua. Asuntosijoittajalla ja vuokranantajalla näitä riittää. Näitä ovat muun muassa luonnonilmiöriski, vastikeriski, hintariski, vuokratasoriski, remonttiriski, pankkiriski, poliittinen riski, tyhjien kuukausien riski, korkoriski ja vuokralaisriski. Toisena on riskien arvioinnin arviointi. Edellä lueteltujen, ja luettelemattomien, riskien arvioimisen arvioimiseen ei ole olemassa oikeaa vastausta, koska riskit ovat subjektiivisia, eli ne riippuvat tarkastelijasta. Rahoitusta opiskelleella ekonomistilla on todennäköisesti parempi tietämys pankki- ja korkoriskeistä, kuin talotekniikkaa opiskella grynderillä, joka puolestaan todennäköisesti ymmärtää remontti- ja vastikeriskit paremmin. Taas kummatkin edellä mainitut voivat omata harrastuneisuuden kannalta vaihtelevat tiedot esimerkiksi luonnonilmiö- ja poliittisista riskeistä.


Kolmantena tulee varsinainen todennäköisyyden ja merkittävyyden arviointi. Mitkä ovat sellaiset riskit, joiden todennäköisyys ja merkitys ovat suurimmat, eli mihin riskeihin tulee erityisesti keskittyä. Luonnollisesti vähämerkityksisiin ja epätodennäköisiin riskeihin, joihin ei voi vaikuttaa ei kannata keskittyä. Neljäntenä puolestaan tulevat keinot, joilla riskien todennäköisyyttä ja merkitystä voi pienentää. Tässäkään ei ole olemassa tiettyjä ja selkeitä vastauksia, vaan vastausten kenttä on periaatteessa ääretön. Samalla tämä mahdollistaa jatkuvasti uusien keinojen löytämisen ja arvioinnin omista lähtökohdista.


Tuotto-odotuksen lisäämiseen ei vaadita aina riskin lisäämistä, päinvastoin vähentämistä


Vaikka riskin ja tuoton välillä ei ole kausaliteettia ja korrelaatiokin on tapauskohtainen, ei näiden välistä rajaa tule hahmottaa liian tiukasti. On mahdollista, että riskin pienentyessä voittokin kasvaa, eli ne voivat korreloida käänteisesti. Esimerkiksi taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) taloyhtiöremonteista auttaa pienentämään odottamattomien taloyhtiöremonttien riskiä, jolloin myös vuokratuotto ohjautuu varmemmin vapaaksi kassavirraksi, eikä pääomavastikkeen maksuun. Näin ollen usein, muttei aina, riskien minimoiminen myös lisää tuotto-odotusta.


Itse en ole asuntosijoitustoiminnassani koskaan lähestynyt sijoituspäätöksiä suoraan voittojen maksimoinnin kautta, vaan korkeintaan välillisesti riskien minimoimisen kautta. Inversio, eli asioiden kääntäminen päälaelleen, on oivallinen ajatustyökalu, jonka avulla kykenee uimaan vastavirtaan sijoittajien meressä.


Tämä ei ole sijoitussuositus, saati sitten tarkoitettu tyhjentäväksi esitykseksi riskeistä ja niiden kanssa toimimisesta. Jokaisen tulee käydä itse oma pohdintansa riskeistä, johon tämän blogikirjoituksen on tarkoitus vain antaa virikkeitä.


Vieraskynäilijä

Ville Karppi



Miten trecolaiset tapasivat Villen ja miten he luonnehtivat häntä?


trecolaiset ovat tavanneet Villen varusmiespalveluksessa, olleet yhtä aikaa rauhanturvaoperaatiossa ja tämän jälkeen jatkaneet yhteydenpitoa. Hyvin usein aiheena on sijoittaminen, erityisesti asuntosijoittaminen. trecolaiset ovat vakuuttuneita Villen kyvystä tarjota perustavanlaatuisia näkemyksiä, jossa yhdistyy poikkeuksellisella tavalla sekä analyyttisyys että filosofinen pohdinta.

Comments


bottom of page