Energiatehokkuusvaatimukset kiristyvät: kuka maksaa laskun?
- Väinö Mettiäinen
- 25.8.
- 3 min käytetty lukemiseen
Useamman vuoden korpivaelluksen jälkeen asuntomarkkinoilla on havaittavissa pientä optimismia, vaikka mm. likviditeetin puute sekä epävarmuus tulevaisuutta kohtaan pitävätkin kauppamääriä vielä alhaisina. Samalla kuitenkin EU:n viime vuosien tuttu kehityskulku sääntelyn lisääntymisestä herättää myös kysymyksiä alan piireissä. Energiatehokkuussääntely on kiristymässä ja tullee lähitulevaisuudessa aiheuttamaan toimenpiteitä myös Suomessa. Kyse ei ole enää yleisistä linjauksista, vaan aikatauluista ja velvoitteista, jotka on vietävä osaksi Suomen lainsäädäntöä lähivuosina.
Euroopan unionin energiatehokkuusdirektiivi (EED, EU/2023/1791) astui voimaan vuonna 2023, ja jäsenvaltioiden on saatettava se osaksi kansallista lainsäädäntöä viimeistään 11. lokakuuta 2025. Suomessa toimeenpanoa on valmisteltu työ- ja elinkeinoministeriön vetämässä työryhmässä, jonka loppuraportti julkaistiin alkuvuodesta 2025. Velvoitteita aiotaan toteuttaa osin vapaaehtoisilla energiatehokkuussopimuksilla, mutta osaltaan ne edellyttävät myös lainmuutoksia (TEM 2025; Kiertotaloussuomi 2025).
Samaan aikaan rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (EPBD IV) hyväksyttiin EU:ssa keväällä 2024 ja se tuli voimaan 28. toukokuuta 2024. Direktiivi antaa jäsenmaille aikaa 29. toukokuuta 2026 saakka toimeenpanna sen vaatimukset kansalliseen lainsäädäntöön. Ympäristöministeriö on jo aloittanut valmistelut ja lakimuutosehdotuksia on lähetetty lausuntokierrokselle keväällä 2025 (YM 2025; Valtioneuvosto 2025). Käytännössä tämä tarkoittaa, että tulevien vuosien aikana rakennusten energialuokkien parantaminen nousee aivan uudelle tasolle, ja paine kohdistuu erityisesti 1960–80-lukujen kerrostaloihin.
Tavoite on kunnianhimoinen ja tarkkaavaiselle seuraajalle varsin luonnollinen kehityskulku EU:n nykyisessä roolissa, mutta ongelma piilee siinä, että Suomen rakennuskannan korjausvelka on jo nyt valtava. FIGBC:n ROTI 2023 -raportin mukaan korjausvelka on kasvanut vuosituhannen alun noin 25 miljardista eurosta jo 77,5 miljardiin euroon (FIGBC 2023). POP Pankin tilastot kertovat, että pelkästään vuonna 2022 omakotitaloihin käytettiin korjauksiin noin 4 miljardia ja taloyhtiöihin 2,4 miljardia euroa (STT Info 2023). Näistä luvuista on helppo päätellä, että rakennuskannan ylläpitoon ja korjaamiseen olisi jo nyt tarpeen allokoida muutama euro, ihan jo ilman energiatehokkuusvaatimusten kiristyksiä ja niiden aiheuttamia tulevia lisäinvestointeja.
Sijoittajan näkökulmasta tilanne on kaksijakoinen. Energiatehokkaat kohteet hyötyvät: ne säilyttävät arvonsa paremmin, houkuttelevat vuokralaisia ja saavat helpommin rahoitusta pankeilta. Sen sijaan F–G-luokan rakennukset voivat muuttua lähivuosina yhä haastavimmiksi erityisesti rahoitettavuuden näkökulmasta. Todennäköisesti jo peruskorjauksen läpikäyneissä yhtiöissä voi olla edessä pakollisia remontteja, joille ei varsinaisesti käytön näkökulmasta ole tarvetta, mutta jotka on tehtävä rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseksi.
Kysymys kuuluukin: Mistä löytyvät rahat?
Suomeen tyypilliseen tapaan tukia ja avustuksia on tarjolla, mutta niiden mittakaava ei ole lähelläkään sitä, mitä rakennuskanta todellisuudessa tarvitsee. Maton jatkaminen toisesta päästä puretuilla langoilla hallinnon viedessä osan jakopuuhissa mukanaan ei varsinaisesti kuulosta miltään ikiliikkujalta. Moni taloyhtiö on jo valmiiksi velkaantunut niin korjausvelan kuin ihan näkyvän taseenkin osalta, ja jos sääntelyä viedään eteenpäin ilman kansallisia joustoja, todennäköistä on, että osa rakennuskannasta menettää arvonsa kokonaan. Kuten toki tulee käymään muutenkin, mikäli yhtiö sijaitsee jo valmiiksi väärässä paikassa.
Suomen erityisolosuhteet, laajat alueelliset kaukolämpöverkkomonopolit, kylmä ilmasto ja vanha asuntokanta, eivät helposti istu yksi yhteen Keski-Euroopasta lähtöisin olevan sääntelyn kanssa. Siksi olisi tärkeää, että kansallisessa toimeenpanossa hyödynnetään kaikki direktiivien tarjoamat joustot ja vältetään hukkainvestoinnit. Elinkeinoelämän keskusliitto onkin korostanut, että sääntelyä ei tulisi toteuttaa mekaanisesti, vaan kustannustehokkuus ja realistisuus on pidettävä keskiössä (EK 2024). Historia on saattanut joskus osoittaa, että yleensä ainakin Suomessa kansallinen lainsäädäntö vedetään vielä hieman pidemmälle kuin direktiivin puolesta tarvitsisi, varsinkin ilmastoasioissa.
Asuntosijoittajalle tämä kaikki tarkoittaa, että energiatehokkuus tullee nostamaan merkitystään nykyisen todistusten näennäispakottamisten sijaan. Energiatodistus ei liene rahoitustiskeillä enää tulevaisuudessa se pakollinen paha ja ehkä sitä joku vuokralainenkin saattaa vuokrauksen yhteydessä kysyä, kuka tietää. Yhtiövastikkeiden viime vuosien mukavien korotusten päälle voi alkaakin laskemaan lisää nousupainetta.
Eikä pidä ymmärtää väärin, usein esimerkiksi maalämpöön siirtyminen lisää yhtiölle paitsi mahdollisuuksia vaikuttaa myös konkreettisia hyötyjä ihan perinteisillä investointilaskelmilla laskettuna. Järkevät energiatehokkuusinvestoinnit ovat tulevaisuudessakin kannatettavia ja niiden määrää on varmasti syytä lisätä. Excelissä toimimatonta hankehumppaa vain tekemisen iloksi varsinkaan muiden tukirahoilla on tuskin syytä lisätä missään tilanteessa.
Syksyllä 2025 ei välttämättä siis kannata tuijoittaa perinteisen median otsikoita missä kaupungissa hinnat nousevat eniten, vaan sitä, millä aikataululla energiatehokkuusvaatimukset muuttuvat todellisiksi kustannuksiksi ja mistä niihin varat löydetään. Energiatehokkuus voi olla tulevaisuuden kilpailuetu, mutta väärässä kohteessa se muuttuu riskiksi, joka syö tuoton ja voi viedä likviditeetin jopa kokonaan.
Lähteet:
