Kun mieli jarruttaa markkinoita: tappion välttelyn vaikutus asuntokauppaan

Bruttokansantuote, korkotaso, ostovoima, työllisyys, asuntokuntien määrän muutos... Näiden vaikutusta asuntomarkkinoihin on yleensä helpompi arvioida historian ja datan perusteella. Sen sijaan psykologiset tekijät jäävät useimmiten sivurooliin, vaikka ne voivat vaikuttaa markkinoiden toimintaan yhtä paljon kuin makroindikaattorit – ehkä jopa joskus enemmänkin. Niiden sisällyttäminen markkinakatsauksiin ei ehkä ole kaikkein mielenkiintoisinta, eikä vaikutusten arviointi ole helppoa sekään. Juuri siksi tutkimukset, jotka onnistuvat valottamaan asuntomarkkinoiden käyttäytymisen psykologista puolta, ovat erityisen kiinnostavia.

Juuri julkaistussa VATT:in tutkimuksessa Risto Hurmeranta ja Teemu Lyytikäinen tutkivat aihetta otsikolla ”Nominal Loss Aversion in the Housing Market and Household Mobility”. Käydään läpi, mitä asunnon myyntitappion välttely tarkoittaa, mitä tuore tutkimus sanoo siitä ja miten se näkyy suomalaisilla asuntomarkkinoilla.

Tappion välttely asuntomarkkinoilla

Tappion välttelyllä (engl. loss aversion) tarkoitetaan ihmisen taipumusta kokea tappiot voimakkaammin kuin vastaavan suuruiset voitot. Toisin sanoen – jos voittaa 10 000 euroa, tuntuu se hyvältä, mutta jos taas häviää 10 000 euroa, tunne on selvästi pahempi. Tämä käyttäytymistaloustieteen keskeinen havainto auttaa ymmärtämään, miksi ihmiset eivät aina toimi rationaalisesti, vaikka heillä olisi ns. kaikki tieto päätöksenteon tueksi.

Asuntomarkkinoilla ilmiö korostuu. Koti on sekä taloudellinen että emotionaalinen päätös – ja juuri tämä yhdistelmä tekee tappion realisoimisesta erityisen vaikeaa. Kun ihminen ostaa asunnon, ostohinta muodostuu ankkuriksi, johon kaikkea tulevaa arvoa verrataan. Jos markkinahinta laskee ostohinnan alapuolelle, moni asunnonomistaja ei halua myydä – vaikka vaihtaminen voisi olla järkevää esimerkiksi työn perässä muuttamisen, perhekoon kasvun tai uuden sijoitusmahdollisuuden vuoksi.

Tappion realisoiminen tuntuu epäonnistumiselta. Se ei ole ainoastaan taloudellinen päätös, vaan myös tunneperäinen valinta, jossa “vanhasta hinnasta luopuminen” koetaan tappiona – ei niinkään kylmästi markkinakorjauksena.

Mitä sanoo tuore tutkimus?

Äskeisessä kappaleessa käytiin asia läpi enemmänkin sillä kulmalla, miten asian voitaisiin ajatella menevän. Mitä sanoo Hurmerannan ja Lyytikäisen tutkimus?

Tutkimuksessa analysoitiin osakehuoneistojen omistusasuntokauppoja vuosilta 2006–2018 kauppojen sijoittuessa Suomen kolmelle suurimmalle työssäkäyntialueelle Helsinkiin, Tampereelle ja Turun seuduille. Tutkijat ennustivat asuntojen todennäköiset myyntihinnat koneoppimismallilla ja päätyivät tulokseen, jossa noin joka kymmenes omistaja olisi joutunut myymään asuntonsa tappiolla.

Tutkimuksen johtopäätös näyttää olevan varsin yksiselitteinen – asunnon ja muuttamisen todennäköisyys tippuu selvästi, kun odotettu myyntivoitto kääntyykin myyntitappioksi. Tuloksista käy vielä tarkemmin ilmi, että omistajat, joiden odotettu tuotto on alle nollan, ovat peräti 51 % epätodennäköisempiä myymään asuntonsa kuin ne, joiden tuotto on positiivinen. Näyttää siis siltä, että psykologinen tarve saada maksettu summa takaisin on huomattavan vahva – ja ilmiö on kaikkea muuta kuin marginaalinen.

Tappion välttely synnyttää vuokranantajia ja jarruttaa liikkuvuutta

Moni suomalainen on ryhtynyt yksityiseksi vuokranantajaksi juuri muuttotilanteessa – jättämällä vanhan asuntonsa vuokralle. VATT:n tutkimus lisää tähän ilmiöön uuden näkökulman: tappion välttely voi olla ratkaiseva syy siihen, miksi myynti jää tekemättä ja asunto päätyy vuokralle.

Tutkimuksen mukaan 83 prosenttia muuttajista ei ollut myynyt edellistä asuntoaan kahden vuoden kuluttua muutosta, ja myyntitappion mahdollisuus oli vahva selittäjä tälle käyttäytymiselle. Toimivat vuokramarkkinat toimivat siis eräänlaisena turvaventtiilinä – ne mahdollistavat liikkumisen ilman, että tappio täytyy realisoida heti.

Tappion välttely vähensi muuttamista sekä työssäkäyntialueiden sisällä että niiden välillä. Erityisen vahvasti vaikutus näkyi niissä kotitalouksissa, jotka olivat ostaneet asuntonsa vain muutamia vuosia aiemmin tai joiden velkavipu oli korkea. Mitä tuoreempi ostos ja suurempi velka, sitä voimakkaampi halu pysyä paikallaan – vaikka elämäntilanne olisi muuttunut.

Tutkimustulokset osaselittäjä nykyisessä markkinatilanteessa

Vaikka VATT:n tutkimus kattaa ajanjakson ennen koronapandemiaa ja korkojen jyrkkää nousua, sen tulokset tarjoavat varsin uskottavan osaselityksen myös nykyiselle markkinatilanteelle. Viime vuosien hintojen lasku on jättänyt monen omistusasunnon arvon ostohinnan alapuolelle – etenkin niillä, jotka ostivat asuntonsa vuosina 2020–2022 markkinoiden irtaantuessa fundamenteistaan (esim. tulokehitys). Tappion välttelyn logiikka toimii tällaisessa ympäristössä juuri niin kuin tutkimus ennustaisi: asunnonvaihtohalukkuus hiipuu, vaikka vaihtaminen voisi taloudellisesti olla perusteltua.

Asuntoja on tullut viime kuukausina selvästi enemmän myyntiin, mutta kaupat eivät synny helposti – myyntiajat ovat pidentyneet merkittävästi niin pk-seudulla kuin muualla Suomessa. Liikehdintää kyllä siis on, mutta hinnanmuodostus ja päätöksenteko ovat edelleen epätasapainossa.

Tappion välttely auttaa osin selittämään ilmiötä ja tätä hetkeä: moni omistaja on valmis laittamaan asuntonsa myyntiin, mutta ei ole valmis tinkimään liikaa hinnasta, koska myynti tappiolla tuntuu henkisesti liian raskaalta. Henkinen kynnys myydä tappiolla hidastaa hintojen sopeutumista, ja asuntojen hintojen todellinen pohja löytyykin vasta ajan ja realiteettien kautta? Asuntomarkkinat eivät siis liiku vain korkojen ja tulojen mukana, vaan myös ihmisten mielten liikkeiden mukana.

Blogi pohjautuu seuraavaan tutkimukseen:

Hurmeranta, R., & Lyytikäinen, T. (2025). Nominal Loss Aversion in the Housing Market and Household Mobility.