Varainsiirtovero tapetilla – miksi se on hölmö ja kuusi ideaa sen poistamiseksi

Asuntokauppamäärien trendi on kääntynyt laskevaksi ja syyttävä sormi on kohdistunut

osittain varainsiirtoverokeskusteluun. Eli siis varainsiirtoveron poiston spekulointiin,

jolloin kuluttajat saattavat lykätä ostopäätöstä, koska haluavat katsoa, josko vero oikeasti

poistettaisiin – kyllähän siinä säästää parhaillaan useita tuhansia. Vaikutusta on vaikea

arvioida – mutta tuskin kyse on pääsyystä. Tässä blogissa en kuitenkaan spekuloi veron

poistolla, vaan palaan askelta taaksepäin: mikä varainsiirtovero oikeastaan on ja mitä siitä

tiedetään tutkimuksen perusteella? Ja vaikka emme spekuloi poiston vaikutuksilla,

pohditaan vähintään puolivakavissaan tapoja toteuttaa poisto.

Ensin historia – tuttuun tapaan

Varainsiirtovero otettiin Suomessa käyttöön vuonna 1997, jolloin se korvasi aiemmin

käytössä olleen leimaveron. Muutoksen tavoitteena oli modernisoida kiinteistöjen ja

arvopaperien omistuksen siirtoon liittyvä verotus ja selkeyttää järjestelmää. Alkuvaiheessa

verokannat olivat 4 prosenttia kiinteistöjen kaupoissa ja 1,6 prosenttia asunto-osakkeiden

ja muiden arvopapereiden kaupoissa. Samalla ensiasunnon ostajat vapautettiin

varainsiirtoverosta vuonna 1997, mikä oli pitkään keskeinen osa suomalaista

asuntopolitiikkaa.

Veroa on sittemmin muutettu useaan otteeseen. Merkittävä uudistus toteutettiin vuonna

2013, jolloin arvopaperikaupan veropohjaa laajennettiin koskemaan myös

asuntoyhtiölainojen osuutta velattomasta hinnasta – tämä muutos näyttää jääneen

julkisessa keskustelussa vähemmälle huomiolle (aikaisemmin veroa tosiaan maksettiin

vain myyntihinnasta). Samalla verokanta asunto-osakkeissa nostettiin 2 prosenttiin.

Vuonna 2024 verotusta kevennettiin, kun varainsiirtoverokantoja alennettiin: asunto-

osakkeiden verokanta laski 2 prosentista 1,5 prosenttiin ja kiinteistöjen verokanta 4

prosentista 3 prosenttiin, samalla kun ensiasunnon ostajien verovapaus poistui (tämä oli

mielestäni heikkoon kysyntätilanteeseen huono ratkaisu, noh saatiinpahan hieman

neutraalimpi asumismuotojen verokohtelu tältä osin…).

Varainsiirtovero on pysynyt keskeisenä osana suomalaista asuntokaupan verotusta, vaikka

sen rakennetta ja tasoa on vuosien varrella muokattu useaan otteeseen.

Hyvän veropolitiikan lähtökohta ja hyvinvointitappio

Hyvän veropolitiikan keskeinen tavoite on kerätä julkisten palvelujen ja tulonsiirtojen

rahoittamiseen tarvittavat verotulot mahdollisimman oikeudenmukaisesti ja siten, että

verotus häiritsee talouden toimintaa mahdollisimman vähän. Varainsiirtovero täyttää

nämä kriteerit heikosti. Se aiheuttaa merkittäviä taloudellisia haittoja hidastamalla

asuntomarkkinoiden toimintaa ja kohdistuu epäoikeudenmukaisesti niihin kotitalouksiin,

joiden on elämäntilanteen muutosten vuoksi pakko vaihtaa asuntoa.

Verotuksella voidaan perustellusti ohjata käyttäytymistä silloin, kun sillä pyritään

vähentämään yhteiskunnalle haitallista toimintaa, kuten ympäristön pilaamista. Asunnon

ostamiseen, myymiseen tai muuttamiseen ei kuitenkaan liity tällaisia ulkoisvaikutuksia.

Tästä näkökulmasta varainsiirtoverolle on vaikea löytää vastaavanlaisia taloustieteellisiä

perusteita, ja samalla varainsiirtoveron takia ihmiset asuvat heille sopimattomissa

asunnoissa.

Kuvitellaan esimerkiksi Nousiaisten pariskunta. He asuvat aluksi vuokralla ja ostavat

ensimmäisen omistusasunnon heti kun talous sen sallii – pienen kaksion. Perheen

kasvaessa kaksio vaihtuu kolmioon ja myöhemmin neljään huoneeseen. Lasten muuttaessa

pois kotoa pariskunta muuttaa jälleen pienempään asuntoon.

Ilman varainsiirtoveroa Nousiaiset vaihtaisivat asuntoa useaan otteeseen elämäntilanteen

muuttuessa. Kun jokaisesta asuntokaupasta maksetaan vero, muuttaminen kallistuu.

Tällöin he saattavat lykätä muuttoa ja jäädä pidemmäksi aikaa liian pieneen tai

myöhemmin liian suureen asuntoon.

Taloustieteessä tätä ilmiötä kutsutaan varainsiirtoveron hyvinvointitappioksi: kotitaloudet

joutuvat asumaan asunnoissa, jotka eivät vastaa heidän todellisia tarpeitaan.

Varainsiirtoveron keskeinen ongelma onkin, että se estää sellaisia kauppoja, jotka lisäisivät

sekä ostajan että myyjän hyvinvointia, ja mitä korkeampi veroprosentti on, sitä enemmän

tällaisia kauppoja jää syntymättä.

Käyttäytymisvaikutus – muuttaminen vähenee

Empiirinen tutkimusnäyttö ulkomailta osoittaa, että varainsiirtovero vähentää

asuntokauppoja ja muuttamista merkittävästi. Useiden kansainvälisten tutkimusten

perusteella yhden prosenttiyksikön nousu varainsiirtoverossa voi vähentää

asuntokauppoja noin 10–20 prosenttia. Esimerkiksi Iso-Britanniassa tehty tutkimus

havaitsi, että kahden prosenttiyksikön veronkorotus vähensi sekä muuttoalttiutta että

asuntokauppoja noin 30 prosenttia. Samansuuntaisia tuloksia on saatu myös Yhdysvalloista

ja Kanadasta.

Tutkimusten keskeinen johtopäätös on, että varainsiirtovero hidastaa asuntomarkkinoiden

toimintaa vähentämällä kauppojen määrää ja kotitalouksien muuttamista. Mutta sen

vaikutukset työperäiseen muuttamiseen näyttävät jäävän vähäisemmiksi, mikä sinänsä on

myös intuitiivista, sillä usein työpaikan perässä muuttamisesta koituvat hyödyt ovat niin

suuria, ettei varainsiirtovero riitä estämään niitä. Toisekseen vuokra-asuminen on yhä

useammin vaihtoehto. Tästä tosin saatiin myöhemmin tarkempaa tutkimusnäyttöä, siitä

kohta.

Vuoden 2013 varainsiirtoverokorotuksen vaikutus asuntokauppaan

0,4 % nosto varainsiirtoverossa olisi kansainvälisten tutkimusten perusteella pitänyt

vähentää asuntokauppoja ja muuttoja Suomessa noin 4–8 % - ja mikä olikaan tutkijoiden

lopputulema? Vuonna 2018 julkaistun tutkimuksen perusteella muutos vähensi

osakehuoneistossa asuvien omistusasujien muuttoja noin 4,3 prosentilla.

Samalla selvisi myös, että vaikka uudistus poisti varainsiirtoveroon liittyneen kannustimen

pitää asunto-osakeyhtiölainojen osuudet suurina, vaikutus ei ollut riittävän voimakas

vähentämään keskimääräisten yhtiölainojen määrää. Päinvastoin yhtiölainat ovat

jatkaneet kasvuaan uudistuksen jälkeen sekä uudistuotannossa että

jälleenmyyntikohteissa.

Samojen tutkijoiden vuonna 2021 julkaistussa tutkimuksessa selvisi vielä lisäksi

mielenkiintoisia tarkempia tuloksia. Veronkorotus vähensi sekä lyhyitä että pitkiä muuttoja

(alle ja yli 50 km), mutta vaikutus oli selvästi voimakkaampi lyhyissä muutossa. Pitkien

muuttojen väheneminen on tutkimuskirjallisuudessa uusi havainto ja viittaa siihen, että

varainsiirtoverot voivat vaikuttaa myös työmarkkinoiden toimintaan erityisesti maissa,

joissa omistusasuminen on yleistä.

Lisäksi verouudistus vaikutti eniten sellaisiin muuttoihin, joissa asunnon koko muuttui

vain vähän, ja vaikutus oli suurempi siirryttäessä suurempaan asuntoon kuin pienempään.

Tämä epäsymmetria viittaa siihen, että varainsiirtoverot voivat vääristää ns. asumisen

elinkaaren mukaista kehitystä sekä kotitalouksien säästämis- ja sijoituspäätöksiä.

Törmäsin myös Mirva Koiviston graduun viime vuodelta, jossa on tarkasteltu

viimeisimmän varainsiirtoveron vaikutuksia. Gradu päätyy seuraavaan lopputulemaan -

ensiasuntokauppojen määrä laski varainsiirtoverouudistuksesta johtuen valtakunnallisella

tasolla noin 9,81 prosenttiyksikköä uudistuksen jälkeisenä aikana.

Toisin sanoen varainsiirtovero ei ole vain verokysymys – se vaikuttaa siihen, kuinka

tehokkaasti asuntokanta vastaa kotitalouksien tarpeita.

Spekulatiivinen osio – jos varainsiirtoveron määräaikainen poisto pitää tehdä, niin miten?

Siirrytään lopuksi pohtimaan vielä nykyistä keskustelua varainsiirtoverosta. Onko muuten

yllä olevassa otsikossa mielestäsi virhe? Omasta mielestäni on. Ei määräaikaista poistoa ole

pakko tehdä, mutta saattaa olla, että poliitikkojen mielestä se on pakko tehdä – jotta

perinteisesti ”tehdään jotain”. Joten jos jotain halutaan tehdä, kaikkein huonoin malli

lienee ensin spekuloida poistosta pitkään, sitten poistaa vero lyhyeksi ajaksi ja lopuksi

palauttaa se ennalleen. Näin sekoitetaan markkinaa mahdollisimman paljon. Tässä

muutamia ajatuksia miten asia voitaisiin toteuttaa edes hieman järkevämmin:

1. Täysi verovapaus kaikille asuntokaupoille. Tämä on selkeä.

2. Veron asteittainen palautus. Vero poistetaan ensin kokonaan ja palautetaan

asteittain esimerkiksi kahden vuoden aikana. Tällöin markkina ei kohtaisi yhtä

äkillistä muutosta veron palatessa.

3. Määräaikainen poisto ”hämäyksellä”. Vero poistetaan huomenna puoleksi

vuodeksi ja kun vero on juuri tulossa takaisin, ilmoitetaan uudesta puolen vuoden

poistosta. Vuoden jälkeen asiaa tarkastellaan uudelleen. Näin markkina ei

välttämättä sukeltaisi veron palatessa. Tarvittaessa hämäyksen tilalle saa keksiä

toisen termin…

4. Määräaikainen pysyvä poisto. Sama kuin yllä, mutta tilanne päätyy

varainsiirtoverottomaan asuntokauppaan.

5. Muuttoketjumalli. Varainsiirtovero poistetaan määräajaksi vain sellaisista

kaupoista, jotka käynnistävät muuttoketjun. Esimerkiksi ensimmäinen kauppa

ketjussa olisi veroton, kunhan sen seurauksena syntyy vähintään kaksi uutta

asuntokauppaa. Meneekö jo hieman hankalaksi, ehkä, mutta parempi kuin

tuotantotukemalla yrittää elvyttää kysyntää…

6. Maakuntakohtainen poisto. Poistetaan vero vain tietystä maakunnasta – aito

politiikkakokeilu. Siinähän olisi varsinainen politiikkakevät!

Tässä pohtiessa tuli myös mieleen toinen ajatus – vero pieneneekin jokaisesta muutosta.

Esimerkiksi ensimmäisestä muutosta vero olisi nykyinen, toisesta pienempi ja kolmannesta

jo nolla. Ajatuksena olisi kannustaa kotitalouksia vaihtamaan asuntoa elämäntilanteen

mukana sen sijaan, että jäädään liian pieneen tai liian suureen asuntoon.

Lopuksi on vielä sanottava, että poliitikot ovat näemmä vahvasti alkaneet tukea

ensiasunnon ostajien iän nostamista. Ensin korkovähennysoikeus poistettiin ja sitten

ensiasunnon ostajat laitettiin vielä varainsiirtoverolle. Vuokralla asuminen näyttäytyy näin

entistä houkuttelevammalta.

Blogissa on hyödynnetty seuraavia tutkimuksia:

Eerola, E., Harjunen, O., Lyytikäinen, T., & Saarimaa, T. (2018). Effects of Real Estate Transfer

Taxes: Evidence from a Natural Experiment.

Eerola, E., Harjunen, O., Lyytikäinen, T., & Saarimaa, T. (2021). Revisiting the effects of

housing transfer taxes. Journal of Urban Economics, 124, 103367.