Yhtiökokous sijoittajan työkaluna

Taloyhtiön yhtiökokous on yksi Suomen aliarvostetuimmista sijoittajan työkaluista.

Suomessa on noin 90 000 asunto-osakeyhtiötä ja niissä reilusti yli 1,5 miljoonaa asuntoa. Näistä arviolta noin puolet on muutamaa asuntoa suurempia yhtiöitä. Jokaisessa taloyhtiössä pidetään vähintään kerran vuodessa yhtiökokous, jossa päätetään kiinteistön taloudesta, korjauksista ja hallinnosta.

Silti moni osakas, mukaan lukien asuntosijoittajat, jättävät kokouksen väliin.

Tämä on yllättävää, sillä juuri yhtiökokouksessa tehdään päätöksiä, jotka voivat vaikuttaa

yksittäisen asunnon arvoon kymmeniä tuhansia euroja. Yhtiökokouksessa vaikutetaan myös

sijoituskohteen kassavirtaan.

Yhtiökokouksessa päätetään isoista asioista

Taloyhtiön yhtiökokous ei ole pelkkä muodollisuus. Siellä päätetään muun muassa:

• taloyhtiön budjetista (talousarvio) ja vastikkeista

• korjauksista ja remonttihankkeista

• hallituksen valinnasta

• merkittävistä investoinneista

• lainojen ottamisesta

Käytännössä yhtiökokous päättää siitä, mihin suuntaan taloyhtiötä johdetaan.

Putkiremontti, julkisivuremontti tai energiahanke tarkoittavat lähes aina yksittäiselle osakkaalle huomattavia kustannuksia. Näin ollen on erikoista, että osa sijoittajista käyttää paljon aikaa ostokohteen analysointiin, mutta ei osallistu yhtiökokoukseen tai hallitustyöskentelyyn omistusaikana. Osakkaan on hyvä ymmärtää, että kaikki remontit eivät ole pelkkiä kulueriä taloyhtiölle, vaan ne voivat toimia myös sijoituksena.

Esimerkiksi 60-luvulla rakennetulle kohteelle, jossa on koneellinen poistoilmanvaihto, voidaan saada pilp-järjestelmälle reilusti alle 10 vuoden takaisinmaksuaika. Mitä tämä tarkoittaa sijoittajalle, jos remontille otetaan 20 vuoden laina ja itse remontti maksaa itsensä takaisin reilusti alle 10 vuodessa? Tietenkin reilusti alennettua hoitovastiketasoa suhteessa maksettavaan pääomavastikkeeseen.

Yhtiökokouksessa aktiivinen osakas voi vaikuttaa paljon

Monissa yhtiökokouksissa paikalla on vain pieni osa osakkaista. Käytännössä tämä tarkoittaa, että suhteellisen pieni joukko osakkaita tekee päätöksiä koko taloyhtiön puolesta. Riippuen kohteen koosta, tässä puhutaan useampien miljoonien, tai jopa kymmenien miljoonien omaisuuseristä.

Tämä on erityisen huolestuttavaa silloin, kun kokoukseen osallistujista kenelläkään ei ole riittävää substanssiosaamista. Huomioitavaa on myös, että yhtiökokous valitsee keskuudestaan hallituksen ja hallituksen tärkein tehtävä on valita isännöitsijä. Jos yhtiökokoukseen ei osallistu osaavia henkilöitä, ei hallituksella ole riittävää osaamista valita taloyhtiölle sopivaa isännöitsijää tai arvioida hänen toimiaan.

Taloyhtiön arvo syntyy päätöksistä

Taloyhtiön arvo ei muodostu pelkästään rakennuksesta ja sijainnista. Merkittävä osa arvosta syntyy näiden lisäksi siitä, miten taloyhtiötä johdetaan.

Hyvin johdettu taloyhtiö:

• suunnittelee korjaukset ajoissa

• kilpailuttaa palvelut tehokkaasti

• pitää kustannukset hallinnassa

• huolehtii kiinteistön kunnosta pitkäjänteisesti

Huonosti johdetussa taloyhtiössä taas voi syntyä korjausvelkaa, turhia kustannuksia tai

päätöksenteko voi olla lyhytjänteistä. On hyvin yleistä, että huonosti hoidetussa taloyhtiössä

maksetaan useita kymmeniä tuhansia euroja ulos vuosittain. Tämä saattaa tarkoittaa esimerkiksi vuosikymmenessä neljännesmiljoonaa hukattua osakkaiden euroa.

Yhtiökokouksessa näihin asioihin voidaan vaikuttaa.

Sijoittajan näkökulmasta kyse on riskienhallinnasta

Asuntosijoittamisessa puhutaan paljon:

• sijainnista

• vuokratasosta

• rahoituksesta

• markkinasykleistä

Harvemmin puhutaan siitä, että myös taloyhtiön päätöksenteko on sijoitusriski.

Jos sijoittaja ei seuraa taloyhtiön toimintaa, hän käytännössä antaa muiden osakkaiden päättää oman omaisuutensa hoidosta. Yhtiökokoukseen osallistuminen on yksi helpoimmista tavoista hallita tätä riskiä. Taloyhtiöiden hallituksiin on myös mahdollista valita ulkopuolisia ammattilaisia, mikäli taloyhtiön osakkaiden joukosta ei löydy riittävää halua tai ammattitaitoa.

Pieni panostus – iso vaikutus

Yhtiökokous kestää usein 1–2 tuntia vuodessa. Muutaman tunnin aikana voidaan tehdä päätöksiä, jotka vaikuttavat kiinteistön arvoon vuosikymmeniksi. Siksi voikin perustellusti sanoa, että taloyhtiön yhtiökokous on yksi aliarvostetuimmista sijoittajan työkaluista.

Aktiivinen osakas ei ainoastaan seuraa päätöksiä, vaan myös osallistuu niiden tekemiseen, ja joskus juuri sillä voi olla yllättävän suuri vaikutus sijoituksen lopputulokseen.