Vuokraustoiminta on puolustuspelin ydintä

Väinö Mettiäinen
3 päivää sitten
2 min käytetty lukemiseen

Pääkaupunkiseudun vuokramarkkina on ollut jo useamman vuoden eriskummallisessa asennossa. Useat ammattimaiset vuokranantajat ovat pyrkineet houkuttelemaan uusia vuokralaisia toinen toistaan luovemmilla keinoilla – tarjolla on ollut niin lahjakortteja, ilmaista asumisaikaa kuin suoria määräaikaisia vuokranalennuksiakin. Ilmiön taustalla on ennen kaikkea kysynnän ja tarjonnan epätasapaino: pitkään jatkunut asuntomarkkinoiden ylitarjonta on antanut vuokralaisille reilusti valinnanvaraa. Mutta toinen relevantti kysymys on: miksi asuntoja ei yksinkertaisesti vain tarjota edullisemmalla vuokralla?

Kirjanpito paljastaa taustat

Käyvän arvon käyttö mittarina kirjanpidossa, taloudellisten tilinpäätösten laatimisessa ja taloudellisessa raportoinnissa on aiheuttanut jatkuvaa keskustelua ja väittelyä politiikan muovaajien ja kirjanpitoasiantuntijoiden keskuudessa useiden sukupolvien ajan. Keskustelu keskittyy varojen arvostamisen ansioihin ja teoreettisiin perusteisiin, vaihdellen historiallisen hankintahinnan menetelmän ja käyvän arvon arviointien välillä. Tämä keskeinen valinta arvostus- ja raportointistandardeissa pysyy vuodesta toiseen keskusteluissa raportoinnin oikeellisuudesta.

Kiinteistösijoittamisen maailmassa niin sanotun käyvän arvon merkitys on keskeinen. Se tarjoaa sijoittajille olennaisen näkökulman varojen todelliseen arvoon, mutta herättää samalla keskustelua ja erimielisyyksiä. Käypä arvo, termi, joka viittaa omaisuuserän markkinoilla vallitsevaan hintaan, on olennainen osa taloudellista raportointia sekä kiinteistösijoittajien tuloksenmuodostusta.

Käypä arvo määritellään vuosittain ulkopuolisen kiinteistöarvioijan tekemän arvion perusteella, ja se vastaa hintaa, joka saataisiin sijoituskiinteistön myynnistä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa kaupassa.

Yksinkertaistettuna kiinteistösijoittaminen jaetaan yleisesti kahteen tuoton komponenttiin,

vuokraustoimintaan sekä arvonmuutoksiin. Vuokraustoiminta on jatkuvaa ja tuottaa tasaisesti kassavirtaa, ainakin toivottavasti, kun taas arvonmuutokset voivat olla markkinoista ja tarkemmin tuottovaatimuksien kehityksestä riippuen suuriakin suuntaan tai toiseen. Usein omistajan kannalta suunta tietysti olisi mielellään ylöspäin.

Historiallisesti käyvän arvon käyttöä on pidetty kahden terän miekkana. Toisaalta se tarjoaa läpinäkyvän kuvan yrityksen varallisuudesta, antaen sijoittajille ja markkina-analyytikoille realistisen arvion yrityksen taloudellisesta tilasta. Toisaalta käypään arvoon liittyy tulosvaihteluita, jotka voivat vaikeuttaa yritysjohdon suorituskyvyn arviointia ja rapauttaa sijoittajien luottamusta yhtiöön.

Käyvän arvon merkitys ja sen haavoittuvuus

Kiinteistösijoittamisessa käyvän arvon merkitys korostuu erityisesti. Kiinteistöjen arvostaminen käypään arvoon tarjoaa sijoittajille ajantasaisen kuvan sijoituksen arvosta, heijastellen markkinoiden muutoksia reaaliajassa. Näin siis teoriassa.

Käytännössä käyvän arvon menetelmä on erityisen haavoittuva nopeissa markkinamuutoksissa, sillä kiinteistömarkkinan ominaispiirre on ensimmäisenä pysähtyvä kauppa. Toimiakseen luotettavasti käyvän arvon menetelmä tarvitsee mielellään paljon datapisteitä (toteutuneita transaktioita) ja nopeiden markkinamuutosten ajassa niitä ei ole tarjolla kuin ehkä yksittäisiä. Tämä tekee kiinteistöarvioitsijan työstä erityisen hankalaa varsinkin pienillä markkinoilla kuten Suomi.

Meneillään olevan markkinamullistuksen aikana olemme nähneet varsin irvokkaita esimerkkejä käyvän arvon toimivuudesta nopeassa markkinamuutoksessa. Sijoittajien luottamuksesta julkisesti listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden ilmoittamiin arvostuksiin kiinteistösalkustaan kertoo osakkeiden treidaus pörssissä parhaimmillaan tai pahimmillaan jopa noin 80% alennuksella suhteessa yhtiön tasearvoon (kiinteistösalkun arvoon). Näin suuret vaihtelut luonnollisesti herättävät aika ajoin kysymyksiä järjestelmän luotettavuudesta.

Vuokraustoiminta on ydintekemistä

Markkinamurroksessa kiinteistösijoittajat suuntaavat poteroihinsa ja aloittavat puolustuspelin: miten kiinteistöjen arvostustasot saadaan pidettyä mahdollisimman korkealla? Tuottoperustaisessa arvostamisessa kiinteistöjen vuokrataso nousee arvoon arvaamattomaan, sillä esimerkiksi korkotason noususta johtuvaan tuottovaatimuksen nousuun ei oikein pysty vaikuttamaan samassa määrin kuin kohteiden vuokratasoihin, käyttöasteeseen ja laajemmin nettotuottoon.

Tässä pelissä erityisesti luotettava ja proaktiivinen vuokraustoiminta on tärkeää, sillä esimerkiksi asuntopuolella nähtävässä ylitarjontatilanteessa hyvien vuokralaisten saamiseen ei riitä yksi ilmoitus vuokraportaaleissa ja arkisin 8-16 tapahtuvat asuntonäytöt. Ihmeitä ei kukaan pysty tekemään ja siksi tällä hetkellä näemme erilaisia kampanjoita uusille vuokralaisille vuokratasojen ja sitä kautta arvostuksen pitämiseksi riittävällä tasolla. Tähän luonnollisesti myös vaikuttaa suuresti missä omistuksia on, minkälaisilla vuokratasoilla ja miten ne on arvostettu ns hyvänä aikana.

Kuten pörssitiedotteista on voinut jo tämänkin tuloskauden aikana lukea, tulevat kiinteistöjen kirjanpitoarvot suurelta osin laskemaan ja sitä kautta rasittamaan käypää arvoa soveltavien yhtiöiden liiketuloksen kehitystä. Kevään tuloskausi tulee myös ainakin osittain paljastamaan, ketkä toisaalta onnistuvat puolustuspelissä ja toisaalta Buffetin legendaarisen sanonnan mukaan ovat uineet ilman uimapukua.

Vuokraustoiminta on puolustuspelin ydintä

Kirjanpito paljastaa taustat

Käyvän arvon merkitys ja sen haavoittuvuus

Vuokraustoiminta on ydintekemistä

Viimeisimmät päivitykset

the real estate company.