Alkuvuoden vuokramarkkinan tarjonta jopa yllättävän suurta – taustalla erityisesti pari muuttujaa

Seuraan vuokramarkkinan lukuja ja kehitystä kuukausitasolla varsin tarkasti 18 suurimmassa kaupungissa. Vaikka viime vuoden lopulla saattoi tehdä oletuksen, että tarjonnan vähentyminen tulee olemaan hidasta, on alkuvuosi kuitenkin päässyt hieman yllättämään.

Tarkastellaan vuokramarkkinan alkuvuoden runsaan tarjonnan syitä tiiviisti kysynnän ja tarjonnan kautta. Perinteisesti ainainen kysyntä ja tarjonta esitetään varsin yksinkertaisiksi käsitteiksi, vaikkakin molempien taustalla on lukuisia tekijöitä. Tässä blogissa pysytään kuitenkin yksinkertaisessa tarkastelussa: tarjontaa lähestytään rakentamisen kautta ja kysyntää väestön ennakkotietojen valossa.

ARA-rakentaminen on yksinkertaisesti erittäin runsasta

Vuokramarkkinoiden tarjonta on alkuvuonna ollut jopa yllättävän runsasta – ottaen huomioon ne paljon puhutut vallitsevat olosuhteet eli ”asuinrakentamisen romahduksen”? Tarjonnan runsauden osalta katse siis kääntyy väistämättä valtion toimiin. Vaikka ARA-rakentamisen vilkkaus on ollut tiedossa, uusimmat luvut rakenteilla olevista pelkästään vuokrakäyttöön tarkoitetuista asunnoista ovat silti pienoinen yllätys. Kaikki kyseiset kohteet eivät toki ole ARA-tuotantoa, vaan mukana on myös joitakin institutionaalisten toimijoiden hankkeita.

Tälläkin hetkellä pelkästään vuokrakäyttöön tulevia asuntoja on rakenteilla tai tiedossa olevia varmoja hankkeita esimerkiksi pelkästään Helsingissä ja Espoossa noin 5 000. Myös Vantaalla määrä on kasvanut – siitä huolimatta, että ylitarjonta on painanut vuokria alueittain jopa tuntuvasti alaspäin. Sentään liukuva vuosisumma vuoden takaiseen on sentään laskenut PK-seudulla ARA-asuntojen osalta, kuten alla näkyy.

Lähde: Varke

Vastaavasti esimerkiksi Turussa vuokrakäyttöön valmistuvien asuntojen määrä on pysynyt lähes samalla tasolla kuin viime lokakuussa, ja Tampereella määrä on itse asiassa kasvanut. Tämä kasvu johtuu käytännössä kokonaan ARA-tuotannosta: vuoden takaiseen verrattuna Turussa ARA-rakentaminen on lisääntynyt 630 asunnolla ja Tampereella 378 asunnolla. Liukuvat vuosisummat ovat siis selvästi nousseet molemmissa kaupungeissa.

Samanlainen kehitys näkyy myös Jyväskylässä ja Lahdessa. Oulussa kehitys on hienoisesti laskusuuntainen, mutta Kuopiossa pudotus on jo selvästi merkittävämpi.

Toisin sanoen, vaikka vapaarahoitteinen asuntotuotanto on käytännössä ollut pysähdyksissä, vuokrakäyttöön on rakennettu runsaasti – erityisesti ARA-vetoisesti – mikä on osaltaan pitänyt vuokramarkkinoiden tarjontapuolta yllättävän vahvana.

Kysyntä ei kasva samaa tahtia mitä vuosi takaperin

Kasvavat kaupungit tarvitsevat enemmän asuntoja ja vaikka kaupunki ei väkimäärällisesti kasvaisi, niin vuokra-asuntojen kysyntä voi silti hyvinkin olla kasvussa ja vuokra-asuntoja tarvitaan lisää. Niitä toki ei aina tarvitse rakentaa lisää, vaan siirtymää voi myös tapahtua jo rakennetussa kannassa. Seuraavaksi katsotaan kuitenkin vain isompaa kuvaa eli väkiluvun muutoksia ja sen kautta kysyntää.

Nyt keväällä 2025 saatavilla olevat Tilastokeskuksen väestön ennakkotiedot kertovat viime vuoteen verrattuna hidastuvaa tarinaa: tammi–huhtikuun 2025 aikana vain Helsinki, Hämeenlinna, Seinäjoki ja Rovaniemi kasvattivat väkilukuaan enemmän kuin samaan aikaan viime vuonna. Kaikissa muissa kaupungeissa kehitys oli heikompaa kuin alkuvuonna 2024 – ja monissa merkittävästi.

Lähde: Tilastokeskus, trecon analyysi

Yksittäiset erot ovat paikoin häkellyttäviä: Tampereella ja Vantaalla väestön nettokasvu on alkuvuonna pudonnut yli 800 hengellä, vaikka viime vuodet ovat olleet molemmissa jatkuvan kasvun aikaa. Tampereen tapauksessa kehitys näyttää ohjautuneen lähikuntiin, joissa väkiluvun kasvu on alkuvuonna kiihtynyt.

Vantaan kasvun hidastuminen puolestaan viittaa erityisesti maahanmuuton vaimenemiseen. Vuonna 2024 Vantaa kasvoi käytännössä yksinomaan maahanmuuton ansiosta, ja tämän kehityksen hyytyminen näkyy nyt selvästi alkuvuoden luvuissa.

Kuopion, Jyväskylän ja Porin kaltaisissa keskisuurissa kaupungeissa väkiluku on suorastaan kääntynyt alkuvuonna laskuun. On kuitenkin syytä suhtautua näihin lukuihin maltilla: esimerkiksi Kuopiossa ja Jyväskylässä väestönkasvu viime vuonna tapahtui pitkälti vasta vuoden jälkipuoliskolla. Näin ollen on erittäin todennäköistä, että vuoden 2025 lopullinen kasvu kirjautuu edelleen positiiviseksi – mutta alkuvuoden perusteella vauhti on toki hidastunut.

Väestönkasvu hiipuu yllättävän nopeasti, tarjonta yllättävän hitaasti

Alkuvuoden perusteella kaupungit eivät enää kasva samaan tahtiin kuin edellisinä vuosina. On hyvä muistaa, että vielä viime vuonna Suomeen muutti yli 63 049 ihmistä ja sitä edeltävänä vuonna jopa yli 70 000. Nettomaahanmuutto oli viime vuonna 48 546. Vuoden 2025 ensimmäisen kvartaalin nettomaahanmuutto oli 5 331 vähemmän kuin viime vuonna.

Nyt kasvu on hidastunut – samaan aikaan, kun pelkästään vuokrakäyttöön rakennetaan edelleen runsaasti asuntoja. Tarjonta on siis vieläkin runsasta, ja näyttääkin edelleen siltä, että sen väheneminen tulee olemaan yllättävän hidasta.

Tästä voisi vetää monia johtopäätöksiä, mutta vedetään vain yksi helppo: älä luota siihen, että markkina korjaa tilanteen nopeasti puolestasi, jos vuokrauksessa on haasteita. Tee itse toimenpiteitä. Mieti yhä tarkemmin ostopäätöksen yhteydessä – onko tämä haluttu tuote juuri siinä vuokramarkkinassa, jossa aiot toimia?