Piti säännellä ”ylivelkaantumista”, mutta säänteleekö asuntomarkkina itsensä kanveesiin?

Kaikki sääntely aiheuttaa jossain määrin hyvinvointitappioita, joten sen tuomien hyötyjen on oltava ehdottomasti ja selvästi perusteltavissa ja mitattavissa. Ylisääntelyn vaara asuntomarkkinoilla on jopa ilmeisempi kuin ylivelkaantuminen. 

Säätely houkuttelee erilaisia interventioita – usein kai vilpittömin aikein. Viime vuosina keskustelu on kuitenkin painottunut vahvasti ylivelkaantumisen riskeihin, ja se on johtanut tiukentuvaan sääntelykehitykseen. Tämä kehityssuunta kaipaa kriittistä tarkastelua. Trade-off ajattelu tuntuu loistavan poissaolollaan.

Yhtä lailla kuin ylivelkaantuminen on riski, ylisääntely voi muodostua rakenteelliseksi ongelmaksi, joka heikentää rahoituksen saatavuutta, jarruttaa asuntotuotantoa ja vähentää yksityisen sektorin toimeliaisuutta. Tässä kirjoituksessa käsitellään, miksi ylisääntely on todellinen ja yhä näkyvämpi uhka asuntomarkkinoilla – ja miksi sen torjuminen on keskeinen osa kestävää ja toimivaa asuntopolitiikkaa.

Viimeiset 15 vuotta ovat olleet sääntelyn kulta-aikaa

Finanssikriisin jälkeinen maailma on ollut sääntelyn renessanssia, ja Basel III loi perustan uudelle vakausajattelulle, jossa makrovakauden edistäminen nousi keskiöön. Sittemmin makrovakauden ja kuluttajasuojan nimissä on otettu käyttöön useita rajoituksia, joilla pyritään estämään riskien kasaantumista kotitalouksille ja pankeille. Suomikin on ollut kehityksessä mukana (kuten aina sääntelyssä).

Kattavat stressitestit, lainakatot, omarahoitusvaatimukset sekä pankkien vakavaraisuussääntely ovat kaikki esimerkkejä siitä, kuinka yksityiskohtaisesti asuntorahoitusta on lähdetty sääntelemään. Heinäkuussa 2023 kaikkein huonoimmalla hetkellä voimaan astui taloyhtiölainojen sääntely, joka on saanut osin kohtuuttoman leiman riskituotteena, vaikka historialliset luottotappiot ovat olleet hyvin pieniä, erityisesti kotitalouksien keskuudessa.

Ylivelkaantuminen kasvaa kuitenkin lähinnä asuntovelkaantumisen ulkopuolella, ja samalla asuntolainojen maksuhäiriöt ovat pysyneet hyvin matalina niin finanssi-, euro-, korona- kuin nykyisessä luottamus- ja ostovoimakriisissä. Joku voisi sanoa, että suomalainen asuntolainaaja on stressitestattu onnistuneesti.

Sääntelyperusteet alun alkaen hyviä, mutta onko Finanssivalvonta ajanut punaisia päin

Sääntelyperustelut ovat sinänsä ymmärrettäviä. Ylivelkaantuminen voi aiheuttaa laajempia taloudellisia seurauksia, kuten kotitalouksien kulutuksen supistumista, rahoitusmarkkinoiden häiriöitä ja finanssivakauden horjumista. Erityisesti velkaantumisen nopea kasvu ennakoi kriisiä, mutta ei niinkään itse velan taso. Mutta siinä missä ylivelkaantumisen riskit ovat mahdollisia, ylisääntelyn seuraukset ovat jo nyt nähtävissä.

Nyt hallitus on kuitenkin linjannut, että ”Hallitus haluaa teettää Finanssivalvonnan suositusten roolista ja käytöstä riippumattoman oikeudellisen selvityksen”. Selvityksiä selvityksien perään, mutta kerran kun tämä on maan tapa, niin hyvä, että nimenomaisesta aiheesta teetetään selvitys.

Ylisääntelyn seuraukset – ketkä kärsivät?

Ylisääntelyn vaikutukset eivät jakaudu tasaisesti. Ne iskevät erityisesti:

1. Ensiasunnon ostajiin, joilta edellytetään yhä suurempaa omarahoitusosuutta ja jotka eivät välttämättä täytä tiukkoja tulo- ja velkasuhdekriteereitä.

2. Pieniin ja keskisuuriin asuntosijoittajiin, joiden toimintaa leimaavat usein pitkäjänteinen omistajuus ja matala riskiprofiili, mutta joita kohdellaan sääntelyssä usein spekulaattoreina. Yksityiset asuntosijoittajat ovat kuitenkin maltillisesti velkaantuneita ja Suomen Vuokranantajien kyselyt kertovat, että yli 60-prosentilla on velkaa alle 50 % sijoitusasuntojen arvosta

3. Rakennusalaan, jonka rahoitusnäkymät ja kysyntä perustuvat vahvasti yksityisten kotitalouksien lainansaantiin erityisesti isojen sijoittajien puuttuessa markkinalta. Rakentaminen on syklinen ala, mutta sääntely voi syventää ja pidentää taantumia. Kuulin juuri hiljattain, että 60 % varausasteen omaava asuinrakennushanke ei saa lainaa kasvukolmiossa. Ja lainantarve oli 1–2 MEUR välissä, ei 10-20 MEUR välissä.

   
   

Lainan saatavuuden heikentyminen ei ole enää vain tunne – se on ihan todellinen ilmiö. Suomen Vuokranantajien kevään 2025 barometrissa 40 % vastaajista ilmoitti, että rahoituksen saanti on vaikeutunut viimeisen vuoden aikana. Etuoven vastaavassa kyselyssä luku oli yli 50 %.

Nämä havainnot eivät viittaa ylivelkaantumiseen, vaan siihen, että sääntely itsessään rajoittaa markkinaosallistumista, vaikka perustekijät – kuten kotitalouksien velkaantumisaste ja luottotappiohistoria (pl. vakuudettomat kulutusluotot sekä tili- ja korttiluotot) – ovat edelleen varsin maltillisia.

Ylisääntelyn mekanismit – kuinka hyvä tarkoitus kääntyy itseään vastaan?

Ylisääntely on erityisen ongelmallista siksi, että se usein perustuu yksittäisiin riskitekijöihin ilman laajaa systeemistä ymmärrystä. Kun säännökset kumuloituvat päällekkäin, syntyy tilanne, jossa rahoituksen saanti ei enää perustu yksittäiseen maksukykyarvioon vaan sääntelyn kasautuvaan vaikutukseen.

Syntyy jäykkä, yksinkertainen ja hallinnollinen päätös, jossa:

1. päätökset perustuvat säännöstöön, ei kokonaisvaltaiseen riskiarvioon,

2. pienikin poikkeama normista voi johtaa lainahakemuksen hylkäykseen, ja

3. dokumentointi ja raportit (joku voisi sanoa positiivinen luottorekisteri) ajaa tosiasiallisen tilanteen yli.

   
   

Erityisesti Suomessa, jossa rahoitusjärjestelmä on pankkikeskeinen, on kriittisen tärkeää, että pankit voivat joustavasti kanavoida rahoitusta reaalitalouteen – mukaan lukien asuntomarkkinoihin. Jos sääntely tukahduttaa tämän kanavan, vaikutukset ulottuvat työllisyydestä rakentamiseen ja lopulta verotuloihin sekä vuokralaisten maksamiin vuokriin asti (tarjontavaikutus). Tästähän ei muuten tietenkään puhuta!

Ylisääntely ja luottamus: näkymättömän infrastruktuurin heikentyminen

Sääntely ei ole vain tekninen kysymys – se on myös viesti, kuten päätökset aina. Päätökset ovat myös viestejä. Tiukka ja epäluottamusta heijastava sääntely luo ilmapiirin, jossa yksityistä toimijaa ei nähdä vastuullisena osapuolena vaan riskinä, jota pitää hallita.

Pahimmillaan tämä rapauttaa luottamuspohjan, joka on välttämätön kestävälle asuntomarkkinalle:

1. Luottamus siihen, että yksityinen voi toimia uskoa omistusasumiseen. Toisaalta ei vuokralla asuminen ole ollenkaan huono vaihtoehto. Nythän ihmiset tosin vain ajetaan sinne. Haasteena vaan, että vuokranantajienkin rahoitus on tiukassa. Pitäisi kai jonkun tarjota vuokrakotejakin.

2. Luottamus siihen, että asunnon ostaminen tai vuokraaminen on yhteiskunnan näkökulmasta myönteinen teko, ei potentiaalinen uhka vakaudelle.

3. Luottamus siihen, että päätöksenteko perustuu kokonaiskuvaan, ei yksittäisiin negatiivisiin poikkeamiin.

   
   

Kun sääntely viestii epäluottamusta yksityiseen toimijaan – olipa kyseessä ensiasunnon ostaja tai vuokranantaja – se vähentää investointihalukkuutta, lisää varovaisuutta ja kaventaa markkinatoimijoiden diversiteettiä.

Kuten Jouni Vihmo kirjoitti rakennusalan suhdanneraportissa ”Lainsäätäjä ei luota pankkeihin, asuntolainaajaan eikä rakentajaan. Ensimmäisen uskotaan kaatuvan, jos saa rahoittaa kuten haluaa. Toisen epäillään ylimitoittavan oman asumistarpeensa. Kolmannen luullaan takovan ylivoittoja tai rakentavan huonoa ilman pilkuntarkkaa sääntelyä.” Ensin hymähdin, sitten vakavoiduin. Kuten Vihmo myös totesi:

1. asuntojemme kunto on eurooppalaista kärkikastia (vakuuden parempi laatu?)

2. kotitalouksilla on Pohjoismaihin verrattain vähän velkaa, ja lainanmaksukulttuuri on tiukka

3. pankit ovat vakavaraisia eikä niillä ole luottotappioita asumisesta.
   

Pistää miettimään?

Kohti dynaamista, luottamukseen perustuvaa sääntelyä

Tarvitsemme sääntelyä, joka on:

1. Suunnattu riskien rajaamiseen, ei osallistumisen rajoittamiseen.

2. Mukautuvaa, ei mekaanista.

3. Luottamusta rakentavaa, ei epäluuloa lietsovaa.
   

Hallituksen viimeaikaiset linjaukset esimerkiksi taloyhtiölainojen ja asuntorahoituksen sääntelyn keventämisestä ovat askel oikeaan suuntaan. Toisaalta positiivisen luottorekisterin laajentaminen ilman analyysiä edes nykyisen kokemuksista ja vaikutuksista, on vähintäänkin kyseenalaista. Kaunis ajatus, ei ole aina hyvä teko.

Ylisääntelyn purkaminen ei tarkoita sääntelyn lopettamista. Se tarkoittaa, että sääntelyllä tuetaan markkinoita – ei tukahduteta niitä! Kuten ylivelkaantumisen torjunta, myös sääntelyä koskeva päätöksenteko vaatii tietoa, arviointia ja ennen kaikkea tervettä itsekriittisyyttä. Trade-off ajattelua. Katsotaan tosielämän tarina, jossa ei ollut tietoa, arviointia, itsekriittisyyttä ja enne kaikkea trade-off ajattelua.

Kun VM:n työryhmä ehdotti 1.10.2019 kotitalouksien velkaantumisen hillitsemistä kansallisen ja kv-rajoitusten lisäksi vielä tuloihin sidotulla velkakatolla (uuden luoton kokonaismäärä suhteessa vuosituloihin max. 450 %), oli se uskomatonta näköalattomuutta. Keskituloinen suomalainen saisi noin 140 000 euroa lainaa.

”Hoi yksityiset vuokranantajat, tarjotkaa asuntoja! Ja hei kansainväliset kiinteistöjätit! Tervetuloa Suomeen! Teitä tarvitaan, kun kukaan ei saa ostettua asuntoa täällä! Tulisittehan nyt nopeasti avuksi?” Nähdäkseni tuo oli aika lailla viesti Valtionvarainministeriön viesti. Pahoittelut jos lukija sattuu olemaan VM:stä… palautteesi tosin voit esittää asunnonostajille ja oikeastaan myös korkeampaa vuokraa maksaville vuokralaisille.

Lopuksi: tasapaino on mahdollinen

Asuntomarkkinoiden vakaus ei synny yksin rajoituksista eikä yksin vapaudesta. Se syntyy siitä perinteisestä tasapainosta – jossa riskejä hallitaan, mutta mahdollisuuksia ei tukahduteta. Sääntelyllä voidaan ehkäistä ylilyöntejä, mutta jos itse sääntely muodostuu ylilyönniksi, olemme menettäneet näkemyksen koko tarkoituksesta

Dramatisoin hieman loppuun, mutta se sallittakoon, kun sääntelijäkin uhkaa iskeä takaraivoon, ja löi jo muutaman kellon jälkeen. On siis aika kysyä – kuka kantaa vastuun, jos nuoret eivät pääse omaan kotiin kiinni, asuinrakentamisen lama jatkuu ja vuokramarkkinasta tulee entistä enemmän kansainvälisen pääoman kenttä? Tällä hetkellä näyttää siltä, että vastuuta ei kanna kukaan – mutta seurauksia kantavat kohta kaikki.

Tarvitsemme sääntelyä, joka uskaltaa olla luottaa, on suhteellista ja dynaamista. Sääntelyä, joka ei pelkää markkinoita, vaan ymmärtää, että toimivat markkinat ovat osa ratkaisua – eivät riski, jota pitää jatkuvasti suitsia. Jos jatkamme nykyisellä tiellä, emme rakenna vakautta vaan näivetämme sen pohjan. 

Tämä ei ole kannanotto kaiken sääntelyn purkamisen puolesta. Mutta kun sääntely alkaa itsessään muodostua markkinoita rapauttavaksi tekijäksi, on reagoitava – purkamalla sitä, mikä ei tuota selkeää hyötyä. Hyötyjen on ylitettävä sääntelyn haitat. Aina.

Ps. Tiedät kyllä tarinan lapsesta, puuhun kiipeämisestä ja vastuusta.