Älä tee johtopäätöksiä yksittäisten kuukausien perusteella tai olet viihdetaitelija

Asuntomarkkinoista uutisoidaan nykyään lähes reaaliajassa. Kauppamääriä, hintakehitystä ja vuokrailmoitusten määriä seurataan kuukausitasolla, jonka lisäksi korkomarkkinoiden liikkeitä uutisoidaan melkeinpä päivittäin. Tällainen data sinällään on mielenkiintoista, mutta siihen liittyy selvä riski: liian nopeat johtopäätökset yksittäisten kuukausien perusteella voivat antaa vääristyneen kuvan markkinan todellisesta suunnasta. Ja vielä selkeämmin ilmaistuna: johtopäätökset yhden kuukauden perusteella ovat hyvin todennäköisesti vääriä. Eli vaikka yhden kuukauden data voikin olla mielenkiintoista, onko se tärkeää? Onko se oikeastaan millään tavalla tärkeää?

Tilastoissa on aina kohinaa

Yksittäinen kuukausi voi näyttää rajulta – esimerkiksi hinnat voivat nousta jopa useita prosentteja. Mitä tämä oikeasti kertoo? Taustalla voi olla monia syitä: esimerkiksi yhdellä alueella on myyty tavallista enemmän vaikkapa kolmioita edelliskuukausiin verrattuna, tehty tavallista enemmän tai vähemmän vaikkapa uudiskohdekauppoja, myyty paljon enemmän ns. A-tason kohteita ja heikompikuntoiset jäävät markkinaan tai miksei toisinpäin, tehty vero- tai politiikkamuutoksia tai kenties vain ollut poikkeuksellisen lämmin ja aurinkoinen kuukausi, joka viritti ihmiset mielet oikeaan tilaan sateisen kotikuukauden sijaan…

Asuntomarkkinat ovat luonteeltaan hitaita. Asuntomarkkina ei käänny kuten pörssiosake uuden informaation jälkeen, eivätkä vuokrat reagoi muutoksiin yhtä nopeasti kuin talouskommentaattorien mielipiteet tulleista. Kun yritetään päästä kärryille markkinan suunnasta, on tärkeämpää katsoa hieman pidempiä aikavälejä – kuukausimuutosten sijaan olisi parempi katsoa edes kvartaalimuutoksia, ja usein jopa puolivuotisjakso voi olla riittävä. 

Markkinat ovat kääntyneet jo ainakin viisi kertaa paitsi, ettei olekaan

Yhden kuukauden data ei riitä kertomaan pysyvästä suunnanmuutoksesta. Jo paljon puhuttu varainsiirtoveromuutos käänsi markkinat parin hyvän kauppakuukauden perusteella, lainahakemukset ovat yhtäkkiä kasvaneet joku kuukausi jopa 50 % yhdellä pankilla, hinnoissa on nähty käänne jo useammin ja niin edelleen. Alla on kuukausidataa hinnoista pelkästään isoista kaupungeista eli alueilta, joilla kauppamäärät ovat suurimpia. Jos käänne on todella tapahtunut, niin missä kohtaa se näkyy? 

Tampereella? No entäs nuo edelliset yhtä vahvat piikit ylöspäin – miten nykyinen eroaa niistä?

Monesti sitä voi yllättyä yhden kuukauden luvuista, mutta kokemus on opettanut, että niiden kanssa täytyy olla hyvin varovainen – tai oikeastaan parempi olla sanomatta juuri mitään. Viihdemielessä toki nähdään kaikenmoista kommentointia.

Ja koska tuo äsken mainittu oma kokemus ei yllä kymmeniin vuosiin, niin kysyin tilastokeskuksen eläköityneeltä hinta-asiantuntijalta, onko kuukausiluvuilla mitään merkitystä? Kohtalaisen monen vuosikymmenen kokemuksen vastaus oli: Ei. Saman hän myös toisti parille sadalle vuokranantajalle, kun hieman myöhemmin piti esityksensä. Toivottavasti moni kuunteli.

Ja niiden ”pohjien” kanssa sitten tarkkana 

Nyt kun olemme käyneet kuukausitason vaihtelun ja sen kuvaajan läpi, katso alla olevaa hintojen kvartaalimuutosta. Missä kohtaa pohjat on nähty?

Jos olet varma vastauksestasi, niin mieti vielä kerran. Esimerkiksi itse uskoin pohjien olevan jo takanapäin Oulussa, kunnes ei taas ollutkaan. Jo useampi kvartaali oikeansuuntaista kehitystä ja nousevia kauppamääriä, kunnes taas uudet pohjat vuoden ensimmäisellä kvartaalilla.

Jos taas katsoo KVKL huhtikuun asuntomarkkinakatsausta, niin pääkaupunkiseudulla selvä käänne ylöspäin (huhtikuussa). Aivan varmasti iso osa päättää nyt, että pohjat ovat nyt takanapäin. Näinkö on?

Be Careful ja seuraa enemmän suuntaa kuin sykettä

Kohinan ja aidon signaalin erottaminen toisistaan vaatii kontekstin ymmärtämistä ja useamman kuukauden tarkastelua. Yksi hyvä kuukausi ei vielä tee kevättä, kuten sanonta kuuluu – mutta useampi hyvä neljännes voi jo kertoa aidosta suunnanmuutoksesta. Olemme viime vuosina useasti ja useasti nähneet, kuinka helposti yksittäisiin tilastoihin tarttumalla voi päätyä vääriin johtopäätöksiin.

Ymmärrän hyvin, että positiivisia merkkejä halutaan etsiä. Toivo paremmasta on inhimillistä – mutta jos käännettä ennustaa joka kuukausi, osuu oikeaan ehkä lopulta, mutta kuinka paljon uskottavuutta on menettänyt matkalla? Ehkei useammalle mitään, ehkä monelle paljon. Omasta mielestä maltti ei ole vain valtti, vaan maltti on myös vastuullisuutta - sitä toki on monenlaista. Yhtä kaikki – viesti on, että älä tee johtopäätöksiä yksittäisten kuukausien perusteella.