Uusi huoneenvuokralaki muuttaa vuokraustoiminnan pelisääntöjä - tätä se tarkoittaa asuntosijoittajalle

Uusi huoneenvuokralaki (531/2026) tulee voimaan 1.10.2026. Lakia sovelletaan pääsääntöisesti myös ennen voimaantuloa tehtyihin sopimuksiin. Vanhaan kantaan jää vanha laki vain seitsemän pykäläkohdan osalta, ja niissäkin vain, jollei toisin sovita. Työ osuu sopimuspohjiin, käytäntöihin ja vuokraustoiminnan prosesseihin.

Mikä jää vanhalle kannalle

Voimaantulosäännöksen poikkeuslista on lyhyt ja tyhjentävä: 4 §:n 2 momentti, 8 §:n 1 ja 5 momentti, 27 §, 32 §:n 2 momentti, 52 §:n 2 ja 4 momentti sekä 68 §. Käytännössä nämä ovat ns. hybridisopimus, vakuuden kattavuus, vuokrankorotuksesta ilmoittaminen, irtisanomisaika ja muuttopäivä.

Irtisanomisaika on näistä olennaisin. Vuokranantajan pidempi irtisanomisaika on jatkossa neljä kuukautta, ja se edellyttää vähintään kahden vuoden yhtäjaksoista vuokrasuhdetta. Muussa tapauksessa aika on kolme kuukautta. Nykyinen raja on yksi vuosi, joten eniten muuttuu yhdestä kahteen vuotta kestäneiden vuokrasuhteiden asema: niissä irtisanomisaika putoaa kuudesta kolmeen kuukauteen. Uusissa sopimuksissa on lisäksi mitätön ehto, jonka mukaan irtisanomisaika voisi alkaa vasta tietyn ajan kuluttua vuokrasuhteen alusta. Tilalle tulee määräaikainen sopimus, joka jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi.

Mikä osuu koko kantaan

Vakuus saa määräajan, jota nykylaissa ei ole. Vakuus on palautettava tai sen pidättämisestä annettava kirjallinen ilmoitus viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa sopimuksen päättymisestä tai sen jälkeisestä hallinnan luovutuksesta. Ilmoituksesta on käytävä ilmi peruste ja kohtuudella tehty arvio sen määrästä, ja pidätettävä osuus saa vastata enintään tuota arviota. Vuokravakuustilillä olevan vakuuden saa pidättää kokonaan, kunnes saatavan määrä on selvinnyt. Aiheettomasta pidättämisestä seuraa vahingonkorvausvastuu, ja todistustaakka on vuokranantajalla. Lähtötarkastus, kustannusarvio ja ilmoitus mahtuvat siis samaan kahden viikon ikkunaan, myös heinäkuussa.

Tiedoksianto uudistuu. Irtisanomis- ja purkamisilmoitukset sekä varoitus on edelleen annettava todisteellisesti, mutta haastemiehen sijaan riittää kahden sähköisen kanavan malli: tiedoksianto sovitussa kanavassa ja heräteviesti toisessa. Tiedoksisaanti katsotaan tapahtuneeksi kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä. Molemmista kanavista on sovittava yksilöllisesti ja kirjallisesti, mutta sopia voi myös nykyisen vuokralaisen kanssa. Potentiaalisesti mahdollisen häätöprosessin alkupäätä voisi tulevaisuudessa saada lyhennettyä viikoista muutamiin päiviin.

Tupakointi kielletään sisätiloissa, parvekkeella ja huoneistoon liittyvissä yksityisissä tiloissa. Vuokranantaja voi kuitenkin antaa luvan, jos yhtiöjärjestys ei sitä estä. Vuokralaiselle tulee velvollisuus ilmoittaa huoneistossa asuvat, täysi-ikäisistä nimi, syntymäaika ja yhteystiedot, ja vuokranantajan on lain tultua voimaan ilmoitettava tästä velvollisuudesta jokaiselle vuokralaiselle. Se on koko kantaa koskeva toimenpide, ei mahdollisuus.

Purkuperusteisiin lisätään muu erittäin painava syy. Huoneistoon jääneen omaisuuden käsittelystä ja vuokrasuhteen päättymisestä vuokralaisen kuoltua säädetään ensimmäistä kertaa määräajoin. Myös vuokranantajan pääsy huoneistoon selkeytyy: jos sopivaa aikaa ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä, käynti voidaan toteuttaa ennakkoilmoituksella.

Mitä asuntosijoittajan pitää huomioida

Ensin kannattaa käydä läpi oma sopimuskanta. Ennen 1.10.2026 tehdyissä sopimuksissa jatkaa vanha irtisanomisaika, eli kolme kuukautta alle vuoden ja kuusi kuukautta sitä pidemmissä vuokrasuhteissa. Se määrää, kuinka nopeasti kohteen saa vapaaksi myyntiä, remonttia tai omaa käyttöä varten. Uusissa sopimuksissa vastaavat ajat ovat kolme ja neljä kuukautta.

Tällä on merkitystä myyntitilanteessa. Vuokratun kohteen vapautumisajankohta perustuu irtisanomisaikaan, ja se on kerrottava ostajalle. Kahden sääntökannan salkussa vapautumisaika riippuu siitä, milloin sopimus on solmittu. Jos kohde on menossa myyntiin lähivuosina, asia kannattaa tarkistaa sopimuskohtaisesti.

Vakuuden 14 päivän määräaika koskee myös vanhoja sopimuksia. Määräajan ylitys johtaa

vahingonkorvausvastuuseen, ja todistustaakka on vuokranantajalla. Loma-aika ei ole peruste, joten lähtötarkastukselle ja ilmoitukselle on varattava tekijä myös kesällä lomairessujen ajaksi.

Sähköinen tiedoksianto vaatii kirjallisen sopimuksen molemmista kanavista. Ilman sitä irtisanomis- ja purkuilmoitukset kulkevat edelleen haastemiehen kautta. Ehdon voi lisätä myös nykyisiin sopimuksiin, ja se voi lyhentää suoraan häätöprosessin kestoa.

Lisäksi laki velvoittaa ilmoittamaan jokaiselle vuokralaiselle uudesta ilmoitusvelvollisuudesta. Se ja tupakointikiellosta tiedottaminen hoituvat samalla viestillä.

Yhteenveto

Uudistus ei muuta vuokrauksen perusperiaatteita eikä vuokraustoiminnan kannattavuuden elementtejä. Käytännön riski on se, ettei lokakuussa tiedetä, mitä sääntöjä mikäkin sopimus noudattaa. Poikkeuslista on onneksi lyhyt: seitsemän kohtaa, joissa vanha laki jatkaa. Kaikki muu koskee koko kantaa ensimmäisestä päivästä alkaen.

Lähteet: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta 531/2026 (HE 33/2026, YmVM 8/2026, EV 72/2026); laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995; Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakivaliokunnan tiedote 25.6.2026.