Kiinteistöalan käsitykset tulevaisuuden muutosvoimista

Kiinteistösijoittaminen nojaa tulevaisuusolettamuksiin: tuottolaskelmat diskontataan vuosikymmenten päähän, vuokrasopimusten kestot ja ehdot muotoutuvat odotetun tilatarpeen mukaan, ja kaavoitus tähtää kaupunkien pitkän aikavälin kehitykseen. Toivosen (2025) kyselytutkimus antaa joitain vastauksia siihen, mihin voimiin kiinteistö- ja rakennusalan toimijat itse uskovat rakentaessaan näitä olettamuksia.

Digitalisaatio ja kestävyys kattoivat suurimman osan maininnoista

Digitalisaatio ja teknologinen kehitys sekä ympäristöpaine ja kestävyys kattoivat yhdessä lähes puolet kaikista maininnoista kolmella tarkastellulla sektorilla. Toimistoissa digitalisaatio – käytännössä etätyö – nousi selvästi eniten mainituksi voimaksi, ja vastaajat olivat asiasta lähes yksimielisiä. Vähittäiskaupassa digitalisaatio ja kestävyys yhdessä kattoivat yli puolet maininnoista. Kestävyys nousi myös asumisessa keskeiseksi voimaksi, mutta toimistosektorilla se sai selvästi vähemmän mainintoja.

Tutkimus nostaa tämän esiin huomionarvoisena havaintona, koska toimistokiinteistöt muodostavat merkittävän osan kaupunkien rakennuskannasta, ja alalla on jo käyty keskustelua pinnallisista kestävyyskäytännöistä – esimerkiksi taipumuksesta jättää huomiotta tyhjien tilojen tarpeeton käyttöpäästö sekä siitä, että heikkolaatuisiksi koettuja rakennuksia puretaan ja korvataan ottamatta huomioon uudisrakentamisen sitoutuneita päästöjä.

Väestörakenne, sijainti ja talous saivat vähemmän mainintoja

Ikääntyminen, kotitalouskoon pieneneminen ja maahanmuutto saivat asumisessa noin kymmenesosan maininnoista, toimistoissa vain harvoja mainintoja ja vähittäiskaupassa niin ikään vähän. Tutkimus huomauttaa, että suurin osa vastaajista tulee maista, joissa väestö ikääntyy ja supistuu – Suomessa kaksi kolmasosaa kunnista on väestöltään kutistuvia – ja pitää tätä taustaa vasten havaintoa huomionarvoisena; kutistuvien kaupunkien ja kiinteistömarkkinoiden yhteyttä on aiemmin dokumentoitu tutkimuskirjallisuudessa, mutta tämä yhteys sai kyselyssä vain vähän mainintoja.

Samansuuntainen havainto koskee sijaintia ja saavutettavuutta sekä taloudellisia ajureita, kuten korkoja, inflaatiota ja työllisyyttä: molemmat saivat vain vähän mainintoja kaikilla sektoreilla, vaikka ne ovat perinteisesti olleet kiinteistömarkkinan dynamiikan keskeisiä tekijöitä kirjallisuudessa. Tutkimus jättää avoimeksi, selittyykö havainto sillä, että näitä tekijöitä pidetään itsestään selvinä eikä niitä siksi erikseen mainita, vai jollain muulla tekijällä.

Pitkä aikaperspektiivi ja heikot signaalit

Kyselyssä yli 80 prosenttia vastaajista piti yli kymmenen vuoden aikaperspektiiviä sopivana kiinteistöpäätöksille, ja lähes 40 prosenttia suosi yli 40 vuoden horisonttia. Vahvojen megatrendien lisäksi tutkimuksessa tunnistettiin joukko heikkoja signaaleja, joiden merkitys on vielä epävarma: muun muassa monikulttuurinen ja sukupolvien välinen tilankäyttö, kaupunkiluonnon rooli, sekä näkemys siitä, että tulevaisuuden vähittäiskauppa- ja toimistotilat tarvitsevat nykyistä pienemmän ihmistyövoiman robotiikan ja automaation yleistyessä. Opiskelijavastaajat tunnistivat heikkoja signaaleja useammin kuin alan ammattilaiset, minkä tutkimus tulkitsee viittaavan siihen, että kyky hahmottaa uusia tulevaisuuksia ei riipu asemasta organisaatiossa.

Yhteenveto

Tutkimuksen keskeinen havainto on, että digitalisaatio ja kestävyys kattoivat yhdessä suurimman osan vastaajien maininnoista kaikilla kolmella sektorilla, kun taas väestörakenteen muutos, sijainti ja taloudelliset tekijät saivat vähemmän huomiota – myös niillä sektoreilla ja maissa, joissa niiden merkitys on kirjallisuuden perusteella todennäköisesti suuri.

Tutkimus tulkitsee tämän merkiksi siitä, että alan tulevaisuuskäsitykset saattavat olla kapeampia kuin mitä markkinan moninaiset ajurit edellyttäisivät. Tuloksia tulkittaessa on kuitenkin syytä huomioida aineiston rajoitteet: tulokset kuvaavat vastaajien käsityksiä pikemminkin kuin todennettua kausaalista vaikutusta.

Kyselytutkimus kertoo myös vain sitä, mihin voimiin vastaajat uskovat puhuessaan tulevaisuudesta – ei sitä, mikä lopulta ohjaa toteutunutta rakentamista ja investointeja, joita ohjaavat ennen kaikkea kysyntä sekä sääntely ja hankkeiden taloudellinen laskelma.

Lähde: Toivonen, S. (2025). Megatrends and weak signals shaping future real estate. Buildings & Cities, 6(1), 327–344. https://doi.org/10.5334/bc.507