Yksiöiden aika ei ehkä ole ohi - vuokrattavuus ratkaisee

Asuntosijoittamisessa on helppo tuijottaa numeroita. Ostohintaa, vuokraa, hoitovastiketta,lainan korkoa ja laskennallista vuokratuottoa. Lopulta sijoitusasunto on kuitenkin myös jotain hyvin konkreettista: koti, jossa joku ihminen haluaa asua.

Tämä ajatus nousi mieleen Ylen tuoreesta jutusta, jossa käsitellään suomalaisten toiveita uusista asunnoista. S-Pankin kyselyn mukaan yli kolmannes suomalaisista kokee, että uusia asuntoja rakennetaan ensisijaisesti sijoittajille. Samalla pienikokoisia asuntoja on jäänyt markkinoille, kun sijoittajien kiinnostus niihin on vähentynyt. Rakentajat ovat puolestaan alkaneet siirtää tuotantoaan yksiöistä kohti kaksioita, kolmioita ja suurempia asuntoja.

Olemmeko sijoittajina keskittyneet liikaa hyvään sijoituskohteeseen – ja liian vähän siihen,

millaisessa asunnossa ihmiset oikeasti haluavat asua?

Yksiössä on ollut paljon asioita, jotka ovat tehneet siitä houkuttelevan sijoituskohteen - ostohinta on yleensä pienempi kuin suuremmassa asunnossa, vuokra suhteessa neliömäärään voi olla hyvä, kohderyhmä on laaja ja asunto on helppo ymmärtää sijoituksena. Ei ole siis ihme, että yksiöitä rakennettiin runsaasti 2020-luvun vaihteen molemmin puolin.

Miten sijoittajien kysyntä on vaikuttanut asuntotarjontaan?

Yksiöiden suuri määrä ei ole syntynyt tyhjästä. Pienet asunnot ovat pitkään olleet sijoittajille

kiinnostavia kohteita, ja niiden kysyntää ovat tukeneet muun muassa suhteellisen matala

hankintahinta, hyvä neliövuokra ja laaja potentiaalinen vuokralaisjoukko.

Kun sijoittajien kiinnostus kasvoi, oli luonnollista, että

myös rakennuttajat vastasivat tähän kysyntään. Tässä ei sinänsä ole mitään ongelmallista.

Markkina reagoi kysyntään niin kuin markkinoiden kuuluukin – haaste syntyy silloin, kun kysyntä muuttuu nopeammin kuin asuntokanta.

Jos tietyn kokoisia asuntoja rakennetaan useiden vuosien ajan paljon ja samaan aikaan sijoittajien kiinnostus niihin vähenee, voi markkinoille syntyä tilanne, jossa tarjontaa on enemmän kuin kysyntää. Sijoittajan näkökulmasta tämä on olennainen muistutus siitä, että asuntomarkkinoita ei voi tarkastella vain tämänhetkisen vuokratuoton perusteella.

Kun sijoittajien kysyntä heikkeni, pienet asunnot eivät enää liikkuneet samalla tavalla. Ylen

haastatteleman S-Pankin ekonomistin mukaan perheasunnoista on tällä hetkellä puolestaan

enemmän pulaa, ja rakentajien asuntojen keskikoko on lähtenyt kasvamaan. Tässä on

asuntosijoittajalle kiinnostava oppitunti - se, että tietyn asuntotyypin kysyntä on ollut vahvaa eilen, ei tarkoita, että se olisi vahvaa myös kymmenen vuoden päästä. Asuntosijoittajan pitäisi ehkä ajatella enemmän loppukäyttäjää.

Sijoittaja ostaa asunnon vuokrattavaksi. Siksi hänen asiakkaansa ei oikeastaan ole asunto – vaan vuokralainen. Vuokralainen taas ei ajattele asuntoa samalla tavalla kuin sijoittaja.

Sijoittaja ostaa tuottoa, vuokralainen etsii kotia

Sijoittaja näkee 25 neliön yksiössä hyvän vuokratuoton. Vuokralainen näkee pienen keittiön, yhden huoneen, vähän säilytystilaa ja tilapäisen asumisratkaisun. Jos asuntomarkkinoille syntyy paljon samanlaisia pieniä asuntoja, kilpailu vuokralaisista kasvaa. Silloin hyväkään laskennallinen tuotto ei välttämättä toteudu käytännössä, jos asunto joutuu seisomaan tyhjillään, vuokraa täytyy laskea tai vuokralaista vaihdetaan jatkuvasti. Siksi vuokrattavuus voi olla vähintään yhtä tärkeä mittari kuin vuokratuotto.

Asuntosijoittamisessa on houkuttelevaa ajatella, että pienempi asunto tarkoittaa pienempää riskiä: pienempi asunto → pienempi ostohinta → pienempi laina → pienempi riski. Mahtuisiko tähän kaavaan kysyntä? Voisiko kolmio olla uusi “sijoittajan yksiö”?

Ylen artikkelin ehkä kiinnostavin havainto sijoittajalle ei ole se, että yksiöitä olisi rakennettu paljon, vaan se, että kysynnän ja tarjonnan välinen epätasapaino voi muuttua. Jos yksiöitä on paljon ja perheasunnoista on pulaa, sijoittajan kannattaa ainakin katsoa markkinaa avoimin silmin. Voisiko esimerkiksi hyvässä sijainnissa oleva vanhempi kaksio tai kolmio tarjota parempaa riskikorjattua tuottoa kuin uusi yksiö? Ehkä.

Ei julisteta yksiöitä kuolleiksi

Hyvällä paikalla sijaitseva, järkevän hintainen yksiö voi edelleen olla erinomainen sijoituskohde. Kaupunkien keskustoissa, opiskelijakaupungeissa ja hyvien liikenneyhteyksien varrella pienille asunnoille on varmasti jatkossakin kysyntää. Mutta ehkä sijoittajan kannattaa luopua ajatuksesta, että yksiö on hyvä sijoitus, koska yksiö on hyvä sijoitus.

Tulevaisuuden asuntosijoittaja ei ehkä osta asuntoa vaan kysyntää

Ylen jutussa on lopulta kyse paljon suuremmasta asiasta kuin yksiöistä ja kolmioista.

Asuntomarkkinoilla on ollut vaihe, jossa rakentaminen, sijoittajien kysyntä ja kuluttajien tarpeet eivät ole täysin kohdanneet. Nyt markkina hakee uutta tasapainoa. Rakennusyhtiöt ovat jo reagoimassa, mutta koska rakentaminen on hidasta, tarjonnan muuttuminen vie aikaa.

Sijoittajalle tämä tarjoaa kiinnostavan ajattelutavan siitä, että ehkä hyvä sijoitus onkin asunto, jolle löytyy vuokralainen myös silloin, kun markkina muuttuu ja silloin, kun sijoittajien katse siirtyy jo muualle.

Lähde: Yle. 13.8.2026. https://yle.fi/a/74-20240582