Uusi tuettu vuokra-asunto ei ole halpa – se kilpailee samoista vuokralaisista kuin vapaarahoitteinen
Tuettu vuokratuotanto mielletään markkinan edulliseksi pääksi. Kanta on kuitenkin
muuttumassa kahdesta suunnasta yhtä aikaa. Vanhaa ja edullista kantaa vapautuu
rajoituksista lukitulla aikataululla, ja tilalle rakennettava kanta hinnoitellaan tämän päivän
kustannuksilla. Sijoittajan kannalta ero tuetun ja vapaarahoitteisen välillä kapenee.
Edullisin kanta poistuu aikataulussa
Vuosina 2025–2034 rajoituksista vapautuu noin 67 000 valtion tukemaa asuntoa (Varke,
1/2026). Rajoitusajat määräytyvät lainaehdoista, joten poistuma ei riipu hallituspohjasta.
Vapautuvat talot ovat kannan vanhinta päätä, koska rajoitukset päättyvät vuosikymmenten
kuluttua lainan myöntämisestä.
Vapautuneista asunnoista 78 prosenttia jää vuokralle, mutta tilastoissa ne siirtyvät
vapaarahoitteisiksi. Niiden osuus vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista on jo 16 prosenttia
(Varke, 1/2026). Edullinen kanta ei siis katoa kerralla. Sen vuokrat alkavat kuitenkin
hinnoittua markkinaehtoisesti.
Uusi tuotanto hinnoitellaan tämän päivän kustannuksilla
Tuettujen asuntojen vuokra määritetään omakustannusperiaatteella (Varke). Kun
rakennuskustannukset nousivat vuosina 2021–2023 noin 18 prosenttia (valtioneuvosto, kevät
2026) ja korot nousivat samaan aikaan, uusien kohteiden vuokra asettuu korkealle. Uusia
tavallisia tuettuja asuntoja valmistui vuonna 2025 yhteensä 4 500, mikä on 23 prosenttia
enemmän kuin vuotta aiemmin (Varke, 6/2026).
Vaikutus näkyy jo tilastoissa. Tuettujen asuntojen vuokrat nousivat huhti–kesäkuussa
pääkaupunkiseudulla 2,0 prosenttia vuodessa, vapaarahoitteiset laskivat 0,3 prosenttia
(Tilastokeskus, 7/2026). Varken mukaan vuokraero on kaventunut kolmantena vuonna
peräkkäin, ja tuettujen asuntojen hakemuksia jätettiin alkuvuonna 22 prosenttia vähemmän
(Varke, 6/2026). Monessa kunnassa tuettu asunto oli jo vuonna 2023 markkinavuokraa
kalliimpi (Ara, 2023).
Ero siirtyy hinnasta asukasvalintaan
Kun hintaero kapenee, tuetun ja vapaarahoitteisen asunnon ero kutistuu asukasvalintaan.
Tuettuun asuntoon valitaan sosiaalisin perustein, vapaarahoitteiseen ei. Uuden
vapaarahoitteisen yksiön kilpailija on yhä useammin uusi tuettu talo samalla alueella, ei
vanha ARA-kanta.
Tästä seuraa sijoittajalle rakenteellinen havainto. Hintakilpailu vuokramarkkinan alapäästä
heikkenee ajan myötä, koska edullisin kanta hinnoittuu uudelleen ja uusi tarjonta, tuettu tai ei, maksaa saman verran. Poliittinen päätös lisätä tuettua tuotantoa lisää vuokra-asuntojen
määrää, mutta ei automaattisesti halpaa tarjontaa.
Yhteenveto
Tuetun kannan tulevaisuutta ei kannata arvioida pelkästään sen koon perusteella. Poistuma on lukittu, lisätuotanto on poliittinen kysymys, ja kummassakin tapauksessa kannan
keskimääräinen vuokrataso nousee.
Salkun kannalta olennainen kysymys ei ole, rakennetaanko tuettua lisää. Olennaista on, millä
vuokratasolla lähialueen uudet ja vapautuvat tuetut talot tulevat markkinalle. Tämä selviää
kohdekohtaisesti, ja se kertoo kilpailutilanteesta enemmän kuin kansallinen vuokraindeksi.
Lähteet:
Varke: Valtion tukema asuntokanta ja asukkaat vuonna 2024 (1/2026).
Varke: Valtion tukemien vuokra-asuntojen markkinat 2026 (6/2026).
Varke: Valtion tukemat vuokra-asunnot. https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat/valtion-tukemat-vuokra-asunnot
Ara: Vuokra-asuntomarkkinat 2023. https://www.varke.fi/fi/document/vuokra-asuntomarkkinat-2023
Tilastokeskus: Asuntojen vuokrat, 2. neljännes 2026 (7/2026).
Valtioneuvosto: Rakentaminen 2026–2027, kevät 2026.
