Asuntomarkkinat ovat monimuuttajamalli, mikä tekee otsikkoon vastaamisesta pelkästään korkomuuttujan avulla erittäin haastavan. Mutta siitä huolimatta on hedelmällistä käydä pohdintaa yhden vahvasti vaikuttavan tekijän, eli korkojen, osalta. Tyhjentävää vastausta hintapudotuksen riittävyyteen onko oikeastaan mahdotonta antaa, mutta haarukoituun perusteltuun arvioon voidaan päästä.
Asuntojen hintoja koskevat akateemiset tutkimukset ovat pääasiallisesti samaa mieltä eri muuttujien vaikutuksesta hintoihin – siis siltä osin, onko vaikutus nostava vai laskeva. Sen sijaan täysin toinen asia on vaikutusten voimakkuus. Talouden eli bruttokansantuotteen kasvu on omiaan tukemaan asuntojen hintoja, mutta kuinka paljon? Kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvulla on selvä vaikutus, mutta kuinka ”selvä ja vahva”? Entä korot, mikä on korkojen vaikutus? Laitetaan kädet saveen, taloustieteilijän rillit kohti otsoryppyjä ja kaivetaan vastaus syvemmältä kuin väitteestä, että asuntokaupan patoumat avautuvat euriborin laskiessa alle kolmen prosentin (magical).
Koroilla ja asuntojen hinnoilla on negatiivinen korrelaatio
Asuntoja ostetaan pääasiallisesti velalla, Suomessa vielä pääasiallisesti muuttuvakorkoisella velalla. Siksi on jo intuitiivisesti ymmärrettävää, että korot ovat yksi keskeisiä tekijöitä asuntomarkkinalla.
Kun keskuspankit nostavat korkoja, lainanoton kustannukset nousevat, mikä yleensä vähentää kysyntää asunnoille. Korkeammat asuntolainojen korot tekevät asunnon ostamisesta kalliimpaa, mikä heikentää ostovoimaa ja yleensä painaa asuntojen hintoja alaspäin. Toisinpäin, korkojen laskiessa lainanottaminen halpenee, mikä lisää ostovoimaa ja yleensä lisää kysyntää sekä yleensä tukee hintojen nousua.
Karlsson, E. E. (2023). Short-run impact of the Russian invasion of Ukraine on housing prices in Helsinki: A quantile regression analysis.
Yllä on pieni ote omasta gradustani, joka tiivistää useamman tutkimuksen tulokset korkojen vaikutuksesta asuntojen hintoihin (gradussa tarkasteltiin myös muita muuttujia kuin korko). Korkojen osalta tiivistetty lopputulema on, että koroilla ja asuntojen hintojen välillä on negatiivinen korrelaatio (korot laskee --> asuntojen hinnat nousee ja vica versa), sekä korrelaatio näyttää olevan vahvempi pitkällä aikavälillä. Ensimmäinen on toki hyvin tunnettu, mutta painottaisin erityisesti jälkimmäistä.
Vaikutukset eivät siis missään nimessä lyö läpi heti hintoihin, vaan huomattavalla viiveellä. Tämän tiedostamalla ja peilaamalla tätä nykytilanteeseen, saattaa jollekin hiipiä mieleen lauseita ja kommentteja talousmediasta. Esimerkiksi jo viime vuoden loppupuolella erään johtavan välitysliikkeen toimitusjohtaja totesi asuntomarkkinoiden käänteen jo tapahtuneen, kun asuntolainahakemusmäärät kasvoivat varainsiirtoveromuutoksen myötä.
Miten olosuhteet vaikuttavat viiveelliseen vaikutukseen
Tiedän, että kirjoitin alussa, että otetaan vain yksi muuttuja…mutta kirjoittaessa ajatukset muuttuvat. Pidetään kuitenkin korot edelleen keskuudessa, mutta tarkastellaan hieman eri olosuhteita. Mitä tuo viiveellisyys voisi siis tarkoittaa, kun lähtöolosuhteet ovat eriävät? Havainnollistetaan asiaa muutamilla kuvaajilla, jotka on ansiokkaasti tiivistetty tuoreessa tutkimuksessa Sveitsin keskuspankilta (ei siis EKP).
Ennen kuvioihin perehtymistä taustalle tiedoksi: lähtötilannetta edeltää seitsemän kuukauden liukuvan keskiarvo. Eli esimerkiksi kuviossa A:ssa BKT:n ollessa -2 %, tarkoittaa se, että viimeisen 7. kuukauden keskimääräinen liukuva keskiarvo on ollut -2 %. Toisena huomiona, vaalealla väritetty alue kuvastaa 90 % luottamusväliä, eli ts. 90 % tilanteista osuu tuolle vaikutusalueelle.
Burgert, M., Eugster, J., & Otten, V. (2024). The interest rate sensitivity of house prices: international evidence on its state dependence.
Kuvio A kuvastaa tilannetta, jossa talouden tuotantokuilu (kuinka paljon tuotanto tiettynä ajanhetkenä poikkeaa potentiaalisesta tasostaan --> talouden suhdannetilanne) on BKT:stä -2 % (punainen) ja +1 % (sininen). Kuvio osoittaa, että talouden ollessa heikommassa tilanteessa, korkojen vaikutus on eritoten huomattavasti nopeampi mutta myös vahvempi. Talouden heikkoon kehitykseen liittyy usein myös tulojen heikko kehitys. Jos velkarahoituksen hinta nousee tällaisessa ympäristössä, rasittaa se entistä vahvemmin talouksien ”tasetta” eli suomeksi ”tekee tiukkaa”.
Kuvio B vertailee tilanteita, jossa luoton saamisen ehdot ovat kireämmät (kotitalouksien velka suhteessa BKT:seen on ollut keskimäärin 1,3 % laskussa = punainen) tai ”löyhemmät” (kotitalouksien BKT:seen keskimäärin 2 % kasvussa = sininen). Kuva on varsin samankaltainen A:n kanssa, eli kireämpien rahoitusolosuhteiden vallitessa vaikutus on merkittävästi nopeampi ja myös osin voimakkaampi. Lisäksi voimme vetää kuviosta myös johtopäätöksen, että sääntelyn helpottuminen voi kompensoida rahapolitiikan päätöksiä. Näin ollen voimmekin aiheellisesti esittää tulevaisuudelle kysymyksen: kun rahoituksen sääntely kiristyy kaiken aikaan, niin voimistuuko tulevaisuudessa asuntojen hintavaihtelut korkomuutoksien seurauksena yhä kireämpien rahoitusolojen ympäristössä? Ehkä, ehkä ei. Mutta näyttää enemmän siltä, että ehkä.
Kuvio C onkin hyvin mielenkiintoinen ja osuu erittäin osuvasti viimeiseen 32 kuukauteen. Kuviossa korkotasolla on eri lähtötilanteet eli 1 % (punainen) ja 7 % (sininen). Mielenkiintoisesti lyhyen aikavälin vaikutukset näyttävät samoilta ja ensimmäisen viiden kvartaalin vaikutukset eivät niinkään eroa. Tämän jälkeen korkotason lähtötilanne alkaa tehdä merkittävää eroa tarkoittaen, että asuntohintojen lasku on huomattavasti vahvempi mitä alemmilta korkotasoilta korot lähtevät nousemaan. Tämä toki on loogista, koska 1 % nousu merkitsee suhteellisesti paljon suurempaa rahoituskustannusten nousua.
Kuvio D poikkeaa edellisistä kuviosta, sillä se on ainoa, jossa lyhyemmän ja pidemmän aikavälin vaikutukset ovat huomattavan erilaisia. Kuvio vertailee tilannetta, jossa asuntojen hinnat ovat olleet voimakkaassa nousussa (keskimääräinen vuosikasvu 7 % = sininen) ja toisaalta tilannetta, jossa asuntojen hinnat laskevat (hintojen 2,3 % keskimääräinen lasku = punainen). Mikäli asuntojen hinnat ovat olleet voimakkaassa nousussa, asuntohinnat kääntyvät laskuun merkittävällä viiveellä, keskimäärin viive on jopa yli vuoden. Kun tämä viive on takanapäin, alkaakin sitten varsin jyrkkä lasku. Vastaavasti taas tilanteessa, jossa asuntojen hinnat ovat jo laskussa, on koron nousun vaikutus asuntohintoihin huomattavasti maltillisempi.
Teoriasta käytäntöön – löydämmekö yhtäläisyyksiä tarkastellessa viimeisiä 32 kuukautta?
12kk euribor oli joulukuussa 2021 (-0,5 %), maaliskuussa 2022 (-0,2 %), huhtikuussa (0 %) ja huhtikuussa (0,3 %). Lienee siis perusteltua sanoa, että 2022Q1 tapahtui selvä muutos.
Tarkastellaan Suomen tilannetta edellisen kappaleen muuttujilla. BKT:n osalta tilanne oli noin 0,2 %. Tilanne siis kuvion A (sininen) tapainen, mutta heikompi. Kuvion B osalta tilanne myös lähempänä sinistä viivaa vahvojen asuntokauppavuosien (2020 ja 2021) jäljiltä, jolloin. Kuvion C osalta peli on selvä, punainen viiva ja jopa tuon alle. Kuvion D:n osalta tilanne on haastava alueellisuuden vuoksi, mutta tilanne kuitenkin ehdottomasti lähempänä sinistä kuin punaista viivaa. 2022Q1 edeltävä tilanne koko maassa (2,9 %), PKS (4,9 %) ja koko maa ilman PKS (0,9 %) (jos alueellisuus kiinnostaa enemmän).
Vahvimmin Suomen tilannetta edustaa selkeästi kuvio C, koska korot lähtivät nollan tuntumasta yli 4-prosenttiin. Asuntojen hintojen lasku alkoi kyllä jo korkojen kääntymisen jälkeen seuraavalla kvartaalilla, mutta suurimmat miinukset vuoden takaiseen nähtiin 2023Q3 eli kuusi kvartaalia laskujen jälkeen. Kuviota D puolestaan jossain määrin jäljittelee PKS ja muun suomen kehitys. Asuntojen hinnat olivat suuremmassa nosteessa PK-seudulla, mutta myös hintapudotukset olivat suurempia (hinnat eivät kuitenkaan ensin jatkaneet nousua).
Vaikutusten ei kuitenkaan pitäisi olla täysin samanlaisia, sillä Sveitsin keskuspankin tutkimus keskittyi 29 OECD-maan FED:in rahapolitiikan kansainvälisiin heijastusvaikutuksiin. Joten yhtä kaikki – tässä oli tarkoitus osoittaa korkojen viiveellistä vaikutusta. Lienee perusteltua odottaa, että vastaavat koronlaskupäätökset EKP:ltä vaikuttavat nopeammin Suomessa.
Korkovaikutus ja ostajan markkina
Myös siitä paljonko korko vaikuttaa asuntojen hintoihin, on esitetty erilaisia peukalosääntöjä, josta yksi on ”1 % nousu koroissa laskee asuntojen hintoja 10 %” (tai paremminkin ostovoimaa). Tässä blogissa esitetty tutkimus päätyy kuin päätyykin aika lähellä samanlaista arvioita ja esittää, että keskimäärin yhden prosenttiyksikön nousu lyhytaikaisessa korossa laskee asuntojen hintoja noin 8 % viiden vuoden aikajänteellä. Eli merkittävä vaikutus, mutta pitkällä viiveellä. Lisäksi vaikutus ei ole lineaarinen ja riippuu voimakkaasti vallitsevista olosuhteista. Eli 4-prosentin nousu tuskin laskee asuntojen hintoja 32 %. Tosin ei tämä varmasti mahdotonta olisi, jos korkojen nousu iskee jo valmiiksi taantuvaan talouteen, tiukkoihin luottoehtoihin ja alhaisiin lähtökorkoihin. Ja jos vieläpä asuntojen hinnat ovat olleet vahvassa nousussa, edeltävä hintabuumi hidastaa kyllä alkuvaiheessa asuntojen hintojen reaktiota, mutta rekyyli iskee myöhemmin.
Kirjoitettuani tämän blogin, ymmärrän itsekin yhden asian entistä paremmin. Harri Huru on sanonut kutakuinkin, että ”ostajan markkinat eivät vallinneet vuonna 2023 ja tämän väittäminen oli täyttä ammattitaidon puutetta”. Kommentti näyttää tämän blogin valossa olevan hyvinkin perusteltu. Blogin kirjoitettua, uskallan väittää, että ”asuntoalan ammattilaisilta” vaaditaan korkeampaa osaamista ja perehtyneisyyttä, itseni mukaan lukien. Mutta hei – oppia ikä kaikki!
Ja jos tulevaisuuteen halutaan katsoa, niin tehdään se lyhyesti. Hieman epäilyttää annetut hintaennusteet ensi vuodelle… kaikki ei ole koroista kiinni, ja jos olisi, silloinkin viiveellisesti...kuinka viiveellisesti? Entä kuvio A:n ja B:n vaikutus? Pohdittavaksi: minne talous suuntaa ja minne rahoitusolot suuntaavat?
Lähde: Burgert, M., Eugster, J., & Otten, V. (2024). The interest rate sensitivity of house prices: international evidence on its state dependence.