Exit-strategiat muuttuvassa markkinassa – miksi sijoittajan kannattaa miettiä poistumistaan jo ennen ostoa

Asuntosijoittaminen ei ole pelkkää ostamista ja vuokraamista: se on matka, joka päättyy väistämättä kohteesta irtautumiseen, tavalla tai toisella. Siksi fiksu sijoittaja miettii kohteen exit-strategian jo ennen kuin ensimmäistäkään tarjousta on jätetty.

Kun tietää, miten aikoo realisoida sijoituksensa, osaa valita kohteen, rahoituksen ja remonttistrategian alusta asti. Ilman suunnitelmaa on helppo sitoutua väärään asuntoon väärään aikaan ja ennen kaikkea väärällä hinnalla.

Markkina muuttuu, mutta sijoittajan logiikka ei

Korkojen nousu ja hintojen lasku ovat olleet monelle sijoittajalle kova muistutus siitä, että markkina liikkuu sykleissä. Nyt suunta alkaa jälleen kääntyä: inflaatio on taittumassa ja korot ovat tulleet alas.

Tässä vaiheessa, kuten toki muissakin vaiheissa, menestyvät ne sijoittajat, jotka ovat tehneet kotiläksynsä. He tietävät, kenelle asunto aikanaan myydään, miksi juuri silloin, ja mitä arvoa siihen on luotu matkan varrella.

Miten exit-strategia määritellään jo ostohetkellä

Tunne kohderyhmäsi. Ostatko asunnon tulevalle omistusasujalle vai toiselle sijoittajalle? Omistusasujalle myytävässä kohteessa usein korostuu erilaiset fundamentit kuin toiselle sijoittajalle myytävässä kohteessa.

Mieti aikajänne. Onko kyse 3–5 vuoden arvonnoususijoituksesta vai 15 vuoden kassavirtastrategiasta? Aikahorisontti ja strategia määrittää sen, mitä remontteja kannattaa tehdä ja miten kohde kannattaa rahoittaa.

Älä tuijota pelkkiä ostohetken numeroita. Usein keskitytään ostohetken lukujen vuokratuottoon, vaikka todellinen tuotto muodostuu ostohinnan, kassavirran ja myyntihinnan yhteispelistä. Vuokra voi olla alihintainen, vastike ylihintainen ja yhtiön tontilla esimerkiksi käyttämätöntä rakennusoikeutta. Jos et tiedä, miten tai mitä aiot aikanaan myydä, et voi oikeasti tietää, mitä tuottoa tavoittelet.

Kolme tyypillisintä exit-vaihtoehtoa asuntosijoittajalle

Myynti toiselle sijoittajalle: Jos asunto on hyvässä kunnossa ja tuottaa vakaasti, se kiinnostaa toisia sijoittajia. Myyntihinta määräytyy tällöin tuoton mukaan: mitä parempi nettovuokratuotto ja matalampi tuottovaade, sitä korkeampi hinta.

Myynti omistusasujalle: Tämä on yleinen reitti isommissa perheasunnoissa. Kun asunto on siisti, valoisa ja yhtiö kunnossa, omaan käyttöön ostavat voivat maksaa usein paremman hinnan kuin sijoittajat.

Uudelleenrahoitus: Joskus voi olla järkevää pitää kohde ja hyödyntää pankkirahoitusta pääoman vapauttamiseen. Näin voit kasvattaa salkkua ilman myyntiä ja mahdolliset verottajalle menevät eurotkin säästyvät.

Näin valmistaudut hyvään exitiin

Exit onnistuu parhaiten, kun sen eteen tehdään työtä koko omistusajan. Pienillä, mutta systemaattisilla asioilla on iso merkitys:

• Vuokrat pidetään markkinatasolla ja vuokralaiset tyytyväisinä sekä etsitään kohteen paras mahdollinen käyttö ja sitä kautta myös tuottoa.

• Remontit tehdään oikea-aikaisesti ja järkevästi sekä ennen kaikkea arvoa luoden ja sitä säilyttäen.

• Asunnon ylläpito, valokuvat ja dokumentaatio pidetään kunnossa.

Exit ei ole loppu – se on osa strategiaa

Exit ei ole paniikkiratkaisu tai “kun on pakko myydä” -hetki. Se on osa sijoitusstrategiaa, jonka tehtävä on vapauttaa pääomaa uusiin mahdollisuuksiin.

Kun poistuminen on mietitty jo ostohetkellä, sijoittaja ei reagoi markkinaan vaan hyödyntää sitä.

Hyvä sijoittaja suunnittelee molemmat jo ennen ensimmäistä kauppaa.