Gryndimarkkina on hiirenhiljainen
- Eemeli Karlsson
- 29.6.
- 3 min käytetty lukemiseen
Rakennuslehden markkinakatsaus toukokuulta maalaa tuttua karua kuvaa suomalaisesta
gryndimarkkinasta. Moni odotti korkojen laskun käynnistävän uudisasuntomarkkinan
toipumisen vuoden 2025 aikana, mutta näin ei ole tapahtunut. Päinvastoin. Useat mittarit
näyttävät edelleen heikkenevän.
Pääkaupunkiseudulla sekä Tampereen, Turun, Oulun, Kuopion ja Jyväskylän seuduilla
(nämä kattavat 80 % Suomen gryndimarkkinasta) aloitettiin viimeisen kuuden kuukauden
aikana vain 1 400 uuden asunnon rakentaminen (-8 % vuoden takaiseen vastaavaan
ajankohtaan). Kymmenen vuoden keskiarvoon verrattuna pudotusta on peräti 71
prosenttia, ja vuoden 2018 huipputasosta peräti 85 prosenttia. Toki huipputasoihin
vertaaminen ei sinänsä ole mielekästä, koska emme tarvitse samoja määriä mitä
huipputasolla rakennettiin.
Vielä muutama vuosi sitten näillä alueilla käynnistettiin lähes 18 000 asunnon
rakentaminen vuodessa. Nyt viimeisen 12 kuukauden aikana aloituksia kertyi alle 3 000
asuntoa.
Nämä luvut kertovat varsin hyvin, kuinka poikkeukselliseen tilanteeseen olemme
ajautuneet.
Rakentamisen vähäisyydelle on syynsä
Rakentamisen vähäisyys ei kuitenkaan ole markkinakatsauksen kiinnostavin havainto.
Vielä olennaisempaa on se, että uusien asuntojen kysyntä ei näytä elpyvän, vaikka osa
uudistuotannon suurimmista haasteista ovat jo helpottaneet.
Uusien asuntojen kauppoja tehtiin tarkastelualueilla vain 1 534 kappaletta kuuden
kuukauden aikana. Se on koko kymmenvuotisen seurannan heikoin tulos. Kauppamäärä
laski vielä prosentilla viime syksystä ja lähes viidenneksellä vuodentakaisesta.
Samalla uusien asuntojen osuus kaikesta asuntokaupasta on painunut historiallisen
matalalle tasolle. Pääkaupunkiseudulla vain yhdeksän prosenttia asuntokaupoista koski
uutta asuntoa. Muilla suurilla kaupunkiseuduilla osuus jäi alle kahdeksaan prosenttiin.
Vielä parhaimpina vuosina yli kolmannes kaupoista tehtiin uudisasunnoista.
Myöskään ennakkomyynnistä ei löydy merkkejä käänteestä. Ilman aloituspäätöstä olevia
ennakkomyyntiasuntoja oli keväällä vain 2 570 kappaletta, mikä on 11 prosenttia
vähemmän kuin vuotta aiemmin ja lähes kolmanneksen alle kymmenen vuoden
keskiarvon. Rakennuttajat eivät siis ainoastaan rakenna vähemmän, vaan myös uskovat
aiempaa harvemman hankkeen käynnistyvän lähitulevaisuudessa. Toiveikkuus on
hiipunut?
Markkina on siis muuttunut radikaalisti.
Uusien ja vanhojen asuntojen hintaero
Selittyvätkö uudistuotannon ongelmat ensisijaisesti korkotasolla? Ei, haasteet ovat
syvempiä. Uudisasuntomarkkina on uskollisesti jatkanut hiljenemistään. Huomio
kannattaa myös kiinnittää kysynnän rakenteeseen.
Rakennuslehden katsauksen mukaan pääkaupunkiseudulla käytetty asunto maksaa
keskimäärin vain 58,8 prosenttia uuden asunnon hinnasta. Muilla kaupunkiseuduilla
vastaava luku on ainoastaan 43,9 prosenttia. Käytännössä ostaja saa monilla alueilla kaksi
käytettyä asuntoa yhden uuden hinnalla.
Hintaero on niin suuri, ettei sitä voi sivuuttaa ja se onkin varsin keskeinen osa ongelmaa.
Kaupantekovauhti pitää tarjonnan vielä pitkään hyvinkin riittävänä
Tarjonnan kehitys tekee tilanteesta erityisen mielenkiintoisen. Myynnissä olevia uusia
asuntoja on enää 4 467 kappaletta, mikä on koko kymmenvuotisen seurantajakson pienin
määrä. Tarjonta on 44 prosenttia pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella ja jopa 64
prosenttia alle tarkastelujakson huipputason. Normaalisti näin voimakas tarjonnan
supistuminen näkyisi nopeasti markkinan tasapainottumisena, mutta nyt näin ei ole
tapahtunut.
Vaikka uusia asuntoja on tarjolla ennätyksellisen vähän, kaupantekovauhti on niin hidasta,
että myytävää riittää edelleen noin 17,5 kuukaudeksi. Pitkän aikavälin keskiarvo on 11,5
kuukautta. Lisäksi alueelliset erot ovat kasvaneet. Pääkaupunkiseudulla myytävää riittää
noin 16 kuukaudeksi, mutta muilla suurilla kaupunkiseuduilla lähes 19 kuukaudeksi (viime
lokakuussa luku myytävää riitti 15,8 kuukaudeksi). Aikaisemmin maakuntien tilanne näytti
siis paremmalta ja rakennusyhtiöt käynnistivät uusia kohteita. Nyt kuitenkin kauppojen
määrä on laskenut.
Tämä ”kuinka monta kuukautta myynnissä olevien asuntojen kauppaaminen kestää” on
mielestäni yksi koko katsauksen mielenkiintoisemmista tunnusluvuista, sillä se yhdistää
kysynnän ja tarjonnan samaan mittariin. Jos markkinoilla on edelleen lähes puolentoista
vuoden myyntivarasto samaan aikaan, kun uusia hankkeita käynnistetään historiallisen
vähän, ongelma ei enää ole niinkään tarjonnan määrä vaan kysynnän heikkous.
Tilannetta kuvaa myös se, että myynnissä olevista uusista asunnoista peräti 2 101 on jo
valmiita. Käytännössä lähes joka toinen myynnissä oleva uusi asunto odottaa edelleen
ostajaansa. Valmiiden asuntojen varasto on pienentynyt viimeisen vuoden aikana vain
hitaasti, mikä kertoo siitä, että kysyntä ei ole palautunut tasolle, jolla markkina alkaisi
aidosti vetää. Vaikka rakentaminen on jo pitkään ollut historiallisen vähäistä, nykyinen
kaupantekovauhti pitää tarjonnan vielä pitkään riittävänä.
Ei nopeaa tietä ulos
Uudisasuntomarkkinan toipuminen ei synny korkojen laskun tai uusien tukitoimien kautta,
vaan pidemmän syklin kautta, johon kuuluu myös vuokratarjonnan lasku ja vuokrien
nousu.
Rakennusala on viime vuosikymmenen aikana osoittanut kykynsä vastata muuttuvaan
kysyntään. Nyt markkina näyttää jälleen lähettävän viestin. Ostajat haluavat isompia
asuntoja ja niitä rakentajat myös ovat alkaneet rakentaa.
Mutta niin kauan kuin sijoittajat puuttuvat lähes tyystin gryndimarkkinasta, on vaikea
käynnistää isompia kohteita. Ja asuntosijoittajilla tuottovaatimus uudistuotannosta jää
edelleen liian alhaiseksi, vaikka onkin osittain jo hieman parantunut. Tukea ei siis ole
tulossa sijoittajilta vielä.
Samalla kun gryndin tilanne on vaikea, vähänevät ARA-aloitukset vihdoinkin. Näiden
yhteisvaikutus johtaa kuitenkin johtaa siihen, että vuodesta 2026 tuleekin todennäköisesti
uusi ennätys vähäisten asuntoaloitusten suhteen. Ja samalla todettakoon, että ennätys
voidaan rikkoa uudestaan vuonna 2027. Markkina alkaakin tämän jälkeen todennäköisesti
pikkuhiljaa toipua ja kenties vuonna 2030 rakennamme 25 000 asuntoa. Emme kuitenkaan
30–35 000 asuntoa, sillä asuntokuntien koko on kasvanut jo kaksi vuotta putkeen, ja tuore
asuntotuotantoselvitys saattaakin olla jo vanhentunut.
Alkuvuonna yhtenäkään kuukautena ei ole tehty välittäjien kautta yli 100
uudisasuntokauppaa, kun vuosina 2023–2025 tällaisia kuukausia oli yhteensä ainoastaan
kaksi. Joten tällä tahdilla menee vielä pitkään ennen kuin tapahtuu mitään. Jäämme
seuraamaan.
Kirjoituksessa hyödynnetty Rakennuslehden ja STH-Groupin markkinakatsausta Suomen
gryndimarkkinasta (kevät 2026):
