Suora vs. epäsuora kiinteistösijoittaminen

Kiinteistösijoittaminen on tunnetusti tarjonnut hajautushyötyjä osake- ja korkosalkkujen rinnalla. Mutta sijoittajien keskuudessa on pitkään pohdittu, käyttäytyvätkö listatut kiinteistösijoitukset – kuten REIT-rahastot – samalla tavalla kuin suorat kiinteistösijoitukset (REIT = Real Estate Investment Trust). Jos molempien tuottoja ohjaa sama "kiinteistötekijä", voisi listattuja sijoituksia käyttää tehokkaasti pitkän aikavälin salkuissa, kuten esimerkiksi eläkerahastoissa tai valtion sijoitusrahastoissa.

Listattujen sijoitusten tarjoama likviditeetti, joustavuus ja alhaiset transaktiokustannukset tekevät niistä houkuttelevan vaihtoehdon – mutta oletuksena kuitenkin on, että niiden tulisi myös todella heijastaa suoran kiinteistösijoittamisen ominaisuuksia.

Listattu vai suora kiinteistösijoitus – mikä merkitys kaupankäyntimuodolla on?

Vaikka listattujen sijoitusten tuottojen voisi periaatteessa odottaa vastaavan yksityisten omaisuuserien tuottoja, käytännössä kaupankäynnin erilaisuus (julkinen vs. ei julkinen markkina) voi synnyttää eroja. Listattujen sijoitusten korkeampi likviditeetti ja alhaisemmat transaktiokustannukset voivat painaa vaadittua ja odotettua tuottoa alaspäin – erityisesti siksi, että likviditeettipreemio on niissä pienempi.

Myös hajautushyöty voi erota listattujen ja suorien kiinteistösijoitusten välillä, etenkin lyhyellä aikavälillä, mikä heijastuu sijoittajien tuottovaatimuksiin. Lisäksi julkiset markkinat ovat tyypillisesti tehokkaammat informaationäkökulmasta kuin yksityiset, mikä voi vaikuttaa hintamuodostukseen. Lopulta kysymys kuuluukin: vaikuttaako ”kaupankäynnin muoto” todella tuottoihin ja riskiin – vai käyttäytyvätkö listatut ja suorat sijoitukset aidosti samalla tavalla?

“Does listed real estate behave like direct real estate?” (Oikarinen & Hoesli)

Elias Oikarinen ja Martin Hoesli tutkivat aihetta vuonna 2021 julkaistussa tutkimuksessa Does listed real estate behave like direct real estate? Updated and broader evidence. Tutkimus kattaa kuusi suurta markkinaa: Australia, Ranska, Saksa, Alankomaat, Iso-Britannia ja Yhdysvallat, ja nämä muodostavat yli 70 % kehittyneiden maiden REIT-markkinoiden arvosta. Aineistona käytettiin vuosien 1998–2017 dataa, ja analyysissä huomioitiin sekä velkavipu että hallinnointikulut.

Tuotoissa ei merkittävää eroa

Hypätään suoraan tuottopuoleen – kumpi vai kampi voitti? Varsin samat tuotot. Ilman Saksaa mukana (jossa indeksit poikkeavat rakenteeltaan enemmän) REITien vuosituotto oli noin 7,3 %, kun taas suorien sijoitusten 7,2 %.

Myös riskitaso asettui samoihin lukemiin. Lyhyellä aikavälillä REITit elävät enemmän osakemarkkinoiden mukana – se nyt varsinaisesti ei ole mikään yllätys listatulla luonteellaan. Mutta jo parin vuoden aikajänteellä niiden käyttäytyminen alkaa muistuttaa enemmän perinteistä kiinteistösijoittamista. Se on oikeastaan ihan loogista? Molemmat sijoitustavat pohjautuvat lopulta samaan asiaan, eli siihen mitä kiinteistöistä saadaan kassavirtaa, ja miten markkina kehittyy.

Mitä pidempi sijoitushorisontti, sitä enemmän listattujen ja suorien kiinteistösijoitusten tuotot korreloivat keskenään. Lyhyellä aikavälillä REIT-tuotot seuraavat enemmän osakemarkkinoita, mutta 3–5 vuoden horisontissa ne lähestyvät suoria kiinteistösijoituksia.

Reagointi taloudet muutoksiin

Yksi tutkimuksen havainnoista oli se, että sekä listatut että suorat kiinteistösijoitukset reagoivat samoihin talouden isoihin muutoksiin kuten BKT:n kasvuun, korkotason nousuun tai laskuun ja kuluttajaluottamukseen samankaltaisesti. REITit reagoivat vaan listattuina nopeammin – suora markkina vähän viiveellä – mutta pidemmällä aikavälillä ne kulkevat kyllä samaan suuntaan. Tämä viittaa siihen, että altistus on samankaltainen taloudellisille riskeille.

Tarjotut tulokset isossa kuvassa vahvistavat käsitystä, että REIT- ja suora sijoittaminen on pitkällä aikavälillä kytköksissä toisiinsa. Ero on lähinnä tilapäistä ja korjaantuu ajan myötä. Jos mietitään listatun markkinan kykyä ennakoida likvidinä elementtinä listaamatonta, on listaamaton markkina kääntynyt pidemmällä aikavälillä yleensä 6–12 kuukautta listaamatonta perässä.

Asuntosijoittajan nopeat ajatukset

Vähänkään kokeneempi asuntosijoittaja kyllä tietää, että asiaa pitää tarkastella paljon syvemmällä tasolla. Suora asuntosijoittaminen on harvoin pelkästään sijoittamista, vaan samalla myös toimintatapa tai toimintaa. Asuntosijoittaja ja vuokranantaja voi tietenkin vaikuttaa sijoituksen tuottoon aktiivisesti monella tapaa aina oman alueen erityistuntemuksesta inhimilliseen asiakaskokemukseen asti.

REIT-sijoittamisessa oman alueen erityismarkkinatuntemus, remontoinnit, vuokralaisvalinnat ja vastaavat toimet eivät pääse arvoonsa. Toisaalta REITit tarjoavat sitä mikä monelle taas sopii: helppo hajautus, korkea likviditeetti ja nollahuolia taloyhtiöstä.

Tarkennuksena sanottakoon, että tässä blogissa en pohdi itse asuntosijoittamista vs. Kojamoon sijoittamista, vaan enemmänkin tutkimuksen mukaisesti suurempia suoria kiinteistösijoituskokonaisuuksia, joissa puhutaan miljoonista, vs. REIT-sijoituksia.

Asia ei välttämättä ole Suomessa siten kuten tässä blogissa esitetty

Vaikka REITien ja suorien kiinteistösijoitusten tuotot näyttävät menevän pitkällä aikavälillä hyvin käsi kädessä, se pätee ennen kaikkea silloin, kun puhutaan hyvin hajautetusta salkusta, joka kattaa useita suuria markkinoita. Kun taas mennään yksittäisiin maihin, kuva ei ole enää ihan yhtä yksinkertainen.

Esimerkiksi Saksassa REIT-rahastojen ja suorien kiinteistösijoitusten kiinteistötyyppierot ovat suuria – ja tämmöiset erot nimenomaan kiinteistötyypeissä voivat selittää sen, miksi tuotot voivat poiketa toisistaan reilustikin. Lisäksi velkavipu pitää muistaa huomioida. Jos halutaan verrata REITiä suoraan salkkuun, vipua pitäisi olla suunnilleen saman verran.