Vuokrasääntelyn vaikutukset vuokramarkkinoilla tutkimuskirjallisuuden valossa

Tällä kertaa blogissa tarkastellaan, mitä tutkimuskirjallisuus kertoo vuokrasääntelyn vaikutuksista vuokramarkkinoilla Kholodilinin (2024) kirjallisuuskatsauksen perusteella. Katsauksen tulokset kiteytyvät neljään teemaan. Säädellyissä vuokra-asunnoissa vuokrien nousu tyypillisesti hidastuu. Asuntojen kohdentuminen tapahtuu aiempaa useammin markkinamekanismin ulkopuolella, esimerkiksi jonojen ja valintaperusteiden kautta, heikentäen asuntoliikkuvuutta. Ylläpitoon ja perusparannuksiin liittyvät kannustimet heikkenevät, kun vuokratuoton kasvua rajoitetaan, sekä markkinaehtoisissa vuokra-asunnoissa vuokrataso on monissa tutkimusasetelmissa korkeampi heijastevaikutusten seurauksena.

Teoreettinen tausta

Kirjallisuuskatsaus ankkuroi empiiriset tulokset teoreettiseen perusasetelmaan, jossa vuokrasääntelyä tarkastellaan vuokran muodostusta rajoittavana tekijänä. Teoriassa korostuu kaksi mekanismia. Vuokrien korotusrajoitukset voivat painaa säädeltyjen vuokra-asuntojen vuokratason alle markkinatasapainon, jolloin kysyntä ylittää tarjonnan. Tällöin asuntojen allokaatio siirtyy hinnasta ei-hinnallisiin mekanismeihin, kuten jonotukseen, hakijoiden valikointiin ja pidempiin etsintäaikoihin.

Toiseksi vuokratuoton ja sen kasvun rajoittuminen vaikuttaa kannustimiin, jolloin vuokranantajien käyttäytyminen voi muuttua ylläpidon, perusparannusten, vuokra-asuntokannan käytön sekä uudistuotantopäätösten osalta.

Lisäksi teoriassa käsitellään jakovaikutuksia ja kohdentumista. Asuntoon kohdistuva sääntely ei välttämättä kohdenna hyötyjä pienituloisille, jos pääsy säädeltyihin asuntoihin ei määräydy tulojen tai tarpeen perusteella. Samassa yhteydessä korostuu väärinkohdentuminen, jolloin kotitaloudet saattavat jäädä asuntoihin, jotka eivät enää vastaa tarvetta, koska muutto merkitsee edullisen vuokrasuhteen menettämistä.

Empiiriset tulokset

Tutkimuksen empiirinen osa jäsentää kirjallisuudessa tutkitut vaikutukset teemoittain ja kokoaa yhteen, missä kysymyksissä tutkimusta on eniten sekä mihin suuntaan tulokset useimmiten asettuvat. Katsaus tunnistaa 26 erilaista asuntomarkkinaan, sosioekonomiseen käyttäytymiseen ja demografiaan liittyvää vaikutusta, joista tutkituimpia teemoja ovat säädellyt vuokrat, asuntoliikkuvuus, omistusasuminen, rakentaminen ja asuntokannan laatu.

1) Vuokratasovaikutukset

Katsauksen mukaan kaikkein johdonmukaisin löydös koskee säädeltyjä vuokria, sillä valtaosa julkaistuista tutkimuksista raportoi negatiivisen vaikutuksen säädeltyihin vuokriin. Tulos on linjassa teorian kanssa: sääntely näyttää keskimäärin onnistuvan ensisijaisessa tavoitteessaan hillitä säädeltyjen vuokrien kasvua.

Markkinaehtoisten vuokrien osalta katsaus raportoi, että valtaosa tutkimuksista liittää vuokrasääntelyyn korkeammat vuokrat markkinaehtoisissa vuokra-asunnoissa, ja julkaistuissa tutkimuksissa poikkeuksia raportoidaan vain yksittäistapauksissa. Tätä on kirjallisuudessa selitetty muun muassa kysynnän siirtymällä ja niukkuuden kasvulla säädellyissä vuokra-asunnoissa, mikä ohjaa osan kotitalouksista etsimään asuntoa markkinaehtoisista vuokra-asunnoista.

Katsaus korostaa kuitenkin, että vaikutuskoot vaihtelevat huomattavasti tutkimusasetelmien välillä. Lisäksi katsauksessa painotetaan, ettei pelkkien keskimääräisten vaikutusten perusteella voida päätellä kokonaisvaikutusta vuokratasoon, koska kokonaisvaikutus riippuu siitä, kuinka suuri osa asuntokannasta kuuluu sääntelyn piiriin ja miten rajapinta säädeltyjen ja markkinaehtoisten vuokra-asuntojen välillä on toteutettu.

2) Asuntoliikkuvuus ja kohdentuminen

Liikkuvuusvaikutus on katsauksen mukaan yksi selkeimmistä empiirisistä löydöksistä, sillä lähes kaikissa tutkimuksissa vuokrasääntelyyn liitetään alentunut asuntoliikkuvuus. Keskeinen tulkinta on, että säädeltyyn vuokrasuhteeseen liittyvän taloudellisen hyödyn menettäminen tekee muutosta suhteellisesti kalliimman, jolloin kotitaloudet siirtävät muuttopäätöksiä tai luopuvat niistä.

Kohdentumisen näkökulmasta katsaus käsittelee väärinkohdentumista sekä tehokkuus- että jakokysymyksenä. Käytännössä tällä tarkoitetaan tilannetta, jossa asunto ja asukkaan tarve eivät enää kohtaa, mutta muutto jää tekemättä, koska nykyisestä säädellystä vuokrasta luopuminen olisi taloudellisesti epäedullista. Kun vuokra on selvästi markkinavuokraa alempi, "hyvästä sopimuksesta" pidetään kiinni myös elämäntilanteen muuttuessa, esimerkiksi lasten muutettua pois tai työpaikan vaihtuessa.

Tällöin asunnot eivät vaihda asukkaita yhtä herkästi kuin markkinaehtoisessa tilanteessa, ja osa asunnoista voi jäädä käyttöön tavalla, joka ei vastaa alueen senhetkistä kysyntää. Tämä voi näkyä esimerkiksi niin, että pienet kotitaloudet asuvat pitkään suurissa asunnoissa samalla kun suuremmat kotitaloudet joutuvat etsimään sopivaa asuntoa pidempään tai turvautumaan markkinaehtoisiin vaihtoehtoihin.

3) Asuntokannan laatu, ylläpito ja investoinnit

Asuntokannan laatuun liittyvä tulos muodostaa katsauksen mukaan harvinaisen vahvan konsensusksen, sillä julkaistuissa tutkimuksissa havaitaan lähes yksimielisesti asuntokannan laadun heikkeneminen sääntelyn piirissä. Katsaus kuvaa, että empiirisessä kirjallisuudessa raportoidaan toistuvasti negatiivisia vaikutuksia ylläpitoon ja asuntojen kuntoon, tulkinnan kytkeytyessä kannustinvaikutuksiin: vuokratuoton kehityksen rajoittaminen voi heikentää ylläpidon ja perusparannusten taloudellista houkuttelevuutta.

Samalla katsaus tuo esiin institutionaalisia ehtoja, joiden puitteissa vaikutukset voivat vaihdella. Erityisesti sääntelymallit, joissa sallittuja vuokrankorotuksia sidotaan toteutettuihin parannuksiin, voivat teoriassa lieventää laatuhaittoja. Mikäli sääntelyjärjestelmä sisältää mekanismeja, joiden kautta investointeja voidaan osin siirtää vuokriin, laatuvaikutusten suuruus voi olla pienempi kuin järjestelmissä, joissa tällaiset mekanismit ovat heikot tai puuttuvat.

4) Tarjonta ja rakentaminen

Rakentamisen ja tarjonnan osalta katsauksen johtopäätös on samansuuntaisempi kuin vuokratasoissa, mutta selvästi hajaantuneempi. Noin kahdessa kolmasosassa tutkimuksista raportoidaan negatiivisia vaikutuksia uudisrakentamiseen tai tarjontaan, mutta osa tutkimuksista ei löydä tilastollisesti merkitseviä vaikutuksia. Katsaus esittää vaihtelulle selityksiksi sääntelyn rajaukset, kuten uudistuotannon vapautukset, sekä mittarivalinnat, kuten kokonaisrakentamisen tarkastelun suhteessa vuokra-asuntotuotantoon.

Yhteenveto

Yhteenvetona katsaus osoittaa, että vuokrasääntelyn keskeiset vaikutukset ovat säädeltyjen vuokrien hitaampi nousu tai alentunut taso, asuntoliikkuvuuden heikentyminen sekä säädellyn asuntokannan laatuun ja ylläpitoon liittyvät kannustinvaikutukset. Kirjallisuudessa raportoidaan lisäksi heijastevaikutuksia markkinaehtoisiin vuokra-asuntoihin, mutta vaikutusten suuruus vaihtelee markkinarakenteen ja sääntelyn kattavuuden mukaan.

Tarjonnan ja rakentamisen vaikutukset ovat keskimäärin negatiivisia tai lähellä nollaa, mutta katsauksen mukaan vaihtelua selittävät erityisesti sääntelyn yksityiskohdat, kuten uudistuotannon kohtelu, mahdollisuus siirtää investointeja vuokriin sekä se, tarkastellaanko kokonaisrakentamista vai nimenomaan vuokra-asuntotuotantoa. Omistusasumisen ja jakovaikutusten osalta kirjallisuus on keskimäärin hajanaisempaa, mikä korostaa kohdentumisen ja muiden samanaikaisten politiikkatoimien merkitystä.

Lähteet:

Kholodilin, K. A. (2024). Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature. Journal of Housing Economics.