Sysääkö Ukrainan jälleenrakentaminen asuntojen hinnat nousuun Suomessa?
- Eemeli Karlsson
- 15 minuuttia sitten
- 4 min käytetty lukemiseen
Kun Ukrainan jälleenrakennusprosessi lähtee liikkeelle, nousevat rakennuskustannukset
myös Suomessa ja sitä myötä asuntojen hinnat. Nyt on siis hyvä hetki ostaa. Tämä mantra
on elänyt jo useamman vuoden. Tavallaan se on ollut muiden joukossa yksi toive, jonka
odotetaan kääntävän 20 % laskeneet asuntojen hinnat jälleen nousuun. Sinänsä syy-
seuraussuhde-ajattelu on ollut ymmärrettävä eli Ukraina tarvitsee valtavasti
rakennusmateriaalia, joka taas on pois muualta. Koska rakennusmateriaalimarkkina on
yllättävän globaali (vaikkapa ihan teräs ja puu), nousee muualla hinnat. Mutta onko asia
todellisuudessa näin yksinkertainen? Ei varmasti. Kasvava kysyntä nostaa yleensä hintoja,
mutta se kannustaa myös lisäämään tuotantoa. Siksi vaikutuksetkaan eivät ole niin
yksiselitteisiä kuin usein annetaan ymmärtää.
Sodan alkaessa erityisesti raaka-aineiden hinnat nousivat
Kun sota alkoi vuonna 2022, rakennuskustannukset nousivat nopeasti erityisesti
materiaalien kallistumisen seurauksena. Kustannuslajeista voimakkaimmin nousivat
tarvikepanokset, joiden hinnat kasvoivat vuosina 2021–2022 peräti 13,3 prosenttia.
Yksittäisistä panoksista eniten kallistuivat teräsrakenteet (+26,2 %), lämmöneristeet (+16,9
%) ja betonielementit (+16,9 %).
Jos taas katsotaan muutosta vuodesta 2021 vuoteen 2025, on eniten nousseet
lämmöneristeet (35 %). Mainittakoon, että mm. ikkunat ja ovet ovat nousseet myös 19 %.
Koko rakennuskustannusindeksi on samalla ajanjaksolla noussut noin 12 prosenttia.
Alla oleva kuvio havainnollistaa hyvin, kuinka voimakas kustannuspiikki nähtiin vuosina
2020–2023. Tämän jälkeen kustannukset ovat pääosin vakiintuneet, vaikka ne ovat edelleen
selvästi vuoden 2021 tason yläpuolella. Kehitys ei kuitenkaan ole ollut yhtenäistä:
esimerkiksi betonielementtien hinnat nousivat sodan alkuvaiheessa nopeasti, mutta ovat
sittemmin laskeneet lähes takaisin sotaa edeltäneelle tasolle.
Samalla Venäjän tuonnin loppuminen vaati vaihtoehtoisten tuotteiden käyttöä, koska
puutavaraa ja raakaöljypohjaisia materiaaleja ei enää ollut juurikaan saatavilla. Tilalle
tulivat siis kalliimmat kotimaiset ja/tai vaihtoehtoiset tuontituotteet.
Kun vielä vuonna 2020 rakennusalan käyttökateprosentit olivat noin 7 %, putosivat ne
vuoteen 2023 alle 4 prosenttiin. Kannattavuuden heikentymisen taustalla olivat erityisesti
raaka-aine ja työvoimakustannusten nousu.
Rakennusteollisuuden raportin erilaiset skenaariot Suomen rakennusalaan
Rakennusteollisuus on teettänyt raportin jo viime vuoden lopulla, jonka keskeinen tavoite
oli tunnistaa ja määritellä potentiaaliset skenaariot, joiden mukaan Ukrainan tilanne voi
kehittyä tulevien vuosien aikana. Tämän jälkeen raportissa analysoitiin skenaarioiden
vaikutuksia Suomen rakennusalalle.
Skenaario 1: Tämä on käytännössä pahin skenaario, jossa mm. voimistuvat etulinjan
vihamielisyydet ja ilmahyökkäykset, avustusmäärät vähenevät ja turvallisuustakuut eivät
ole sovellettavissa. Tässä skenaariossa raaka-aineiden saatavuusvaikutukset ovat vähäisiä
ja työvoiman saatavuus voi jopa parantua (uusi muuttoaalto Ukrainaista). Samalla
taloudellinen epävarmuus on vahvasti läsnä heikentäen investointihalukkuutta, ja
ukrainan jälleenrakennushankkeet siirtyvät yhä kauemmaksi kasvaneen riskitason myötä.
Skenaario 2: Pitkittynyt konflikti jatkuu ennallaan eli lähimpänä nykytilaa. Maanlaajuiset
säännölliset ilmaiskut jatkuvat ja vihamielisyys jatkuu Etelä- ja Itä-Ukrainassa. EU:n
osallistuminen jatkuu ja USA:n tuki ehdollista, turvallisuustakuut ei sovellettavissa.
Tässäkään skenaariossa ei isoja muutoksia raaka-ainetoimituksiin, mutta Ukrainan
liittolaisten kiristyvät pakotteet uhkana. Työvoiman saatavuudessa ei juurikaan muutoksia.
Suomen rakennusala toipuu nykyisten ennusteiden mukaan (asuntorakentamisessa
negatiivisin ennuste on ollut voittaja, muutoin rakennusalalla näkyy jo enemmän valoa).
Ukrainan jälleenrakentaminen keskittyy pitkälti kiireellisiin korjaustarpeisiin ja infraan.
Skenaario 3: Tämä nojaa tulitaukoon, jossa aktiiviset taistelut päättyvät ja olemassa oleva
rintamalinja tunnustetaan maiden väliseksi rajalinjaksi ilman uusia sotatoimia. Skenaario
eroaa ulkomaisen tuen osalta. Skenaario A nojaa EU:n keskeiseen rooliin ja tuki on
systeemaattista ja jatkuvaa, mutta Ukraina ei saa uskottavia turvallisuustakuita.
Skenaariossa B mukaan tulee tuen osalta myös USA, jonka lisäksi Ukraina saa uskottavan
turvallisuustakuut. Molemmissa skenaarioissa talousolosuhteet vakautuvat ja näin
vauhdittavat investointeja. Skenaarioiden erot syntyvät jälleenrakennuksen nopeudesta.
Skenaariossa A jälleenrakennus tapahtuu pidemmällä ajanjaksolla, jolloin odotetaan vain
vähäisiä saatavuusongelmia niin raaka-aineissa kuin työvoimassa. Skenaario B taas nojaa
nopeaan jälleenrakennukseen, jolloin paikallinen tuotanto ei ehdi sopeutua. Ennen kuin
tuotanto ehtii taas sopeutua, olisi edessä todennäköisesti laajempia saatavuusongelmia ja
hinnan nousuja. Myös työvoimaa koskee sama asia.
Kolmas skenaario tarkemmin
Alla on eritelty vielä skenaariota kolme hieman tarkemmin. Käytännössä suurin ero tulee
siitä, pysyykö Ukrainan oma tuotanto jälleenrakentamisen perässä. Eli materiaaleihin
liittyvät saatavuushaasteet näyttävät todennäköisimmiltä (esim. lasi) kuin työvoimaan
liittyvät. Analyysi nojaa myös pitkälti siihen, että tuotannolla on aikaa sopeutua kasvavaan
kysyntään.
Yhteenveto ja pohdintaa – liikaa painoarvoa kysyntään, liian vähän tarjontaan
Lyhykäisyydessään Rakennusteollisuuden raportin perusteella nopea ja laaja
kustannuspiikki ei ole todennäköisin kehityskulku. Suurimmat vaikutukset syntyvät vain,
jos jälleenrakentaminen käynnistyy hyvin nopeasti eikä materiaalien tai työvoiman
tarjonta ehdi sopeutua. Historiasta tiedetään kuitenkin, että markkinat reagoivat
kasvavaan kysyntään lisäämällä tuotantoa. Siksi Ukrainan jälleenrakentaminen voi nostaa
kustannuksia, mutta sen vaikutuksia Suomen asuntomarkkinoihin ei pidä liioitella.
Toisaalta sillekään ei voi antaa 0 % todennäköisyyttä, että Venäjä saadaan pakotettua
neuvottelupöytään lopputuloksena rauha, voimakas sysäys Ukrainan
jälleenrakentamiseksi, samaan aikaan Suomessa asuinrakentamisen palautuminen,
samalla materiaalien ja työvoiman pullonkaulat, joka taas ajaisi asuinrakentamisen
kustannukset korkeiksi ja vaikeuttaisi hankkeiden käynnistämistä ajaen Suomen
asuntomarkkinat tarjontavajeeseen vuosin 2030–2035. Tätä ei kuitenkaan voi pitää
todennäköisimpänä kehityskulkuna.
Vaikutuksia arvioitaessa on syytä huomioida myös muita globaaleja tekijöitä. Esimerkiksi
Kiinan menneiden vuosien erittäin laajamittainen asuinrakentaminen vaikutti
rakentamisen globaaleihin kustannuksiin ja miten sen nykyinen haasteellinen tilanne
vaikuttaa? Kiinan rakennussektori kärsii edelleen kiinteistömarkkinoiden kriisistä, minkä
seurauksena maassa on ylikapasiteettia niin rakentamisessa kuin rakennusmateriaalien
tuotannossa. Jos Ukrainan jälleenrakentaminen käynnistyy laajassa mittakaavassa, osa
kasvavasta kysynnästä voi kohdistua juuri tähän käyttämättömään kapasiteettiin sen
sijaan, että se näkyisi yksinomaan voimakkaana hintojen nousuna Euroopassa. Markkinataloudessa kasvava kysyntä nostaa hintoja, mutta se myös kannustaa lisäämään
tuotantoa.
Tästä syystä Ukrainan jälleenrakentamisen vaikutuksia ei voi arvioida tarkastelemalla
pelkästään kysynnän kasvua. Yhtä tärkeää on arvioida, kuinka nopeasti
rakennusmateriaalien tuotanto, logistiikka ja muu tarjonta pystyvät vastaamaan kasvavaan
kysyntään. Vasta kysynnän ja tarjonnan yhteisvaikutus ratkaisee, kuinka merkittäviksi
vaikutukset Suomen rakennus- ja asuntomarkkinoilla lopulta muodostuvat.
Palatakseni vielä otsikon kysymykseen: vaikka rakentamiskustannukset nousisivat, se ei
automaattisesti tarkoita asuntojen hintojen vastaavaa nousua. Asuntojen hintoihin
vaikuttavat myös mm. korkotaso, kotitalouksien ostovoima, työllisyys, väestönkehitys ja
sijoittajien tuottovaatimukset. Rakennuskustannukset määrittävät ennen kaikkea sitä, millä
hinnalla uusia asuntoja kannattaa rakentaa (uudistuotannon kannattavuus), eivät sitä,
millä hinnalla olemassa olevat asunnot vaihtavat omistajaa. Rakennuskustannukset ja
asuntojen hinnat eivät ole yksi ja sama asia, vaikka ne pidemmällä aikavälillä
vaikuttavatkin toisiinsa.
Blogissa on hyödynnetty Rakennusteollisuuden selvitystä:
